문재인 정부의 첫 부동산대책인 6·19 대책은 집값 급등의 원인인 투기수요를 차단하면서도 자칫 경기침체를 초래할 위험은 피하고 저소득 실수요자의 내 집 마련을 보장하기 위한 '핀셋 규제'로 요약된다.

투기과열지구 지정 등 '한방'은 없지만 대출 및 재건축 규제는 시장에 만만찮은 강도로 전달되고 있어 이번 대책은 중간 이상 강도의 규제로 평가될 전망이다.

그러나 대책이 청약조정지역의 규제 내용을 강화하는 틀을 유지함에 따라 오피스텔 등 다른 주택 유형으로 수요가 몰리거나 청약조정지에 포함되지 않은 인천 송도 등 수도권 다른 지역이 과열되는 '풍선효과'가 발생할 것이라는 우려도 나온다.

19일 발표된 대책을 보면 정부는 규제를 시장이 불안한 청약조정지역으로 국한하면서 저소득층에 대해서는 예외로 하는 등 지역별·계층별 차별화 전략에 주력했다.

또 최근 집값이 국지적으로 오른 것은 공급보다는 수요 과잉 때문이라는 판단과 함께 수요 중에서도 투기수요를 가려내 규제하는 내용을 주로 담았다.

우선 금융위원회는 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 규제 완화 이전 수준으로 10% 포인트씩 낮추되 대상 지역을 청약조정지역으로 좁혔다.

청약조정지역은 서울 25개구와 경기도 과천, 성남, 광명, 부산 해운대구와 세종시 등 40곳으로, 정부가 집값 불안을 잡기 위해 전매제한이나 1순위·재당첨 금지 등 청약규제를 적용하는 곳이다.

LTV·DTI를 전면적으로 강화하지 않은 것은 일부 과열지역을 잡으려다 부동산 시장 전체의 활력을 떨어뜨리고 경기 전반에도 타격을 주는 상황을 피하기 위한 고려로 풀이된다.

또 청약조정지역이라고 해도 전체의 55%를 차지하는 저소득 무주택자에게는 LTV·DTI를 현재 수준으로 유지키로 한 것은 계층별 차등화를 꾀하는 대목이다.

고형권 기획재정부 1차관은 "이번 대책은 공급보다는 수요를 관리하는 내용이며, 과도하게 차입에 의존해 시세차익을 노리는 투기적 수요를 걸러 내는 데 중점을 두고 있다"고 설명했다.

그는 이번 대책의 강도에 대해 "중간 혹은 중상 수준"이라고 자평했다.

금융당국은 서민과 중산층의 내 집 마련을 지원하기 위해 디딤돌대출과 보금자리론, 적격대출 등 정책 모기지를 올해 44조원 공급할 방침이다.

그간 도입 여부가 주목된 투기과열지구 지정은 대책에서 빠졌다.

특정 지역에 대한 규제이긴 하지만 워낙 파장이 커 시장 전체를 냉각시킬 수 있는 위험부담 때문이다.

투기과열지구는 최장 5년 분양권 전매금지, 재건축 조합원 지위 양도 금지, LTV·DTI 40% 적용, 재건축 조합원 분양 1주택 제한 등 14개의 규제가 한꺼번에 적용되는 초강력 규제다.

한때 서울 강남 등지에 투기과열지구가 지정될 것이라는 전망이 우세했지만 현 단계에서 적용하기에는 부동산 시장에 미치는 타격이 너무 클 것이라는 판단이 작용한 것으로 보인다.

이번 대책을 통해 LTV와 DTI가 각각 60%, 50%로 낮아지게 됐지만 투기과열지구가 지정되면 이보다 훨씬 더 낮은 40%까지 내려간다.

국토교통부는 투기과열지구 규제 중 재건축 조합원 지위 양도 금지 규제를 도입하는 방안을 검토했지만 이를 보류하는 대신 재건축 조합원 분양 규제를 뽑아내 청약조정지역에서 적용하기로 했다.

조합원 분양 규제는 조합원 지위 양도 금지 규제보다 강도가 세지는 않지만 재건축 투자 수요에는 적잖은 영향을 줄 것으로 전망된다.

재건축 조합원이 분양받을 수 있는 주택 수가 3채에서 1채로 줄어들어 재건축 예정 주택을 여러 채 구입해 놓은 투자자의 경우 주택 일부를 처분해야 한다.

분양받는 주택 한 채의 규모가 60㎡ 이내이면 한 채 더 분양받을 수 있도록 예외규정을 두긴 했으나 이 경우 수익성이 높지 않다.

이와 함께 강남 재건축단지 가격 상승 요인이 됐던 재건축초과이익환수제 유예 조치는 예정대로 내년 초 끝난다.

이는 조합원이 재건축을 통해 얻는 이익이 3천만원을 넘으면 이를 제외한 초과 금액을 최대 50%까지 환수하는 제도로, 올해 말까지 한시적으로 집행이 유예됐다가 내년 1월 부활한다.

재건축 단지들이 이 규제를 피하고자 올해 12월 31일까지 관리처분계획 인가를 신청하려 사업 속도를 내면서 재건축 단지는 물론 주변 집값도 뛰었다.

그러나 이번 대책이 청약조정지역에 대해 규제를 집중함에 따라 청약조정지에 포함되지 않은 곳으로 투기수요가 옮겨가는 풍선효과가 발생할 수 있다는 우려도 제기된다.

인천 송도와 경기도 평택, 안양 등지는 11·3 대책 이후 투자 수요가 커지고 있지만 청약조정지 대상에 포함되지 않았다.

오피스텔에 대한 규제 내용도 빠졌다. 오피스텔은 청약통장이 필요 없고 분양권 전매 등 규제에서 자유롭다.

이에 대해 국토부 박선호 주택토지실장은 "오피스텔은 법적으로 주택은 아니지만 주택시장과 맞물려 돌아간다"며 "관련 세제를 통해 관리하는 수준이 적절하고, 실거래가 신고 등이 제대로 되는지 철저히 모니터링할 것"이라고 말했다.