박근혜 정부의 대표 주택사업인 기업형 임대주택 '뉴스테이'가 새 정부 들어 대대적으로 재정비될 전망이다.

월세가 보편화하면서 중산층의 주거안정을 위한 새로운 주거형태로 인기를 끌었으나 공급 목표 물량을 채우기 위한 과도한 정부 지원으로 민간 기업 특혜 논란도 끊이지 않았기 때문이다.

17일 국토교통부와 부동산업계에 따르면 뉴스테이의 공적기능 강화와 촉진지구 성격 변화, 물량 축소 등 뉴스테이 정책 전반에 걸쳐 일대 변화가 불가피할 것으로 보인다.'

◇ 공공성 부족, 민간 특혜 논란에 '발목'
중산층을 위한 임대주택을 공급하겠다며 시작한 뉴스테이는 임대료 상승률이 연 5% 이내로 제한되고 8년의 임대 의무기간이 지나면 분양전환도 받을 수 있어 시장에서 높은 인기를 끌었다.

청약통장이나 보유 주택수, 소득 등 입주 자격 제한이 전혀 없는 데다 주로 화성 동탄, 위례와 같은 수도권 인기 신도시와 공공택지에 공급되면서 경쟁이 치열한 분양아파트를 대신할 내집마련 또는 재테크 수단으로 주목받은 것이다.

그러나 이런 인기와 달리 뉴스테이는 태생 당시부터 특혜 논란에 시달렸다.

LH가 공공택지를 민간 사업자에 뉴스테이 용지로 편리하게 공급하고, 주택도시기금이 출자 또는 융자 지원하는 등 각종 혜택이 주어지는 데 비해 초기 임대료와 분양전환 가격에 대한 제한은 두지 않아 민간 기업의 이익이 과도하다는 것이었다.

뉴스테이의 실제 수혜층이 고소득자로 제한된다는 비난도 받고 있다. 지난해 공급된 뉴스테이 월 임대료는 대략 40만∼60만원 선인데 보증금은 지역별, 단지별로 5천만원부터 5억원까지 격차가 크다.

국토부는 애초 뉴스테이 정책을 도입하면서 소득 3∼9분위 중산층 가구를 위한 임대주택이라고 설명했지만 이와 같은 실제 임대료와 보증금 수준을 고려할 때 뉴스테이는 상위 30% 이상의 소득 7∼9분위 가구만 거주할 수 있다는 것이 시민단체 등의 주장이다.

이 때문에 전문가들은 뉴스테이가 차기 정부에서 지속되기 위해서는 제도 손질이 불가피한 것으로 보고 있다.

실제 주무부처인 국토교통부도 내부적으로 뉴스테이 제도개선 방안에 대한 검토를 진행 중이다.

현재 공석인 청와대 주택도시비서관 등이 임명되고 정부 조직이 안정되면 청와대 사회수석실과 이 문제에 대한 논의가 본격화될 전망이다.

◇ 공적기능 강화 불가피…임대료 인하 기대
일단 문재인 정부에서도 뉴스테이라는 민간 임대주택의 골격은 그대로 유지한다는 방침이다.

LH 등 공공기관의 부채 증가와 재정 부담으로 공공임대주택 건설이 쉽지 않은 상황에서 민간 영역의 임대주택 건설을 활성화해야 하는 현실적인 문제가 고려된 것이다.

그러나 앞으로 뉴스테이는 지금보다 공적기능이 강화되는 등 성격이 바뀔 것이라는 게 정부와 LH, 전문가들의 공통된 견해다.

주택도시기금이 지원되는 뉴스테이에 대해서는 8년의 의무 임대기간과 연 5%의 임대료 상승 제한은 유지하면서 초기 임대료를 규제해 임대료를 낮출 공산이 크다. 이 경우 현재 아무 제약이 없는 입주자의 자격 요건도 무주택자나 신혼부부를 우대하는 등의 방식으로 기준이 강화될 수 있다.

이렇게 공적기능이 강화된 뉴스테이는 문 대통령이 공약에서 밝힌 '공적지원 임대주택' 연간 4만가구 공급 계획 내에 흡수 운영될 것으로 보인다.

문 대통령은 대선 공약에서 연간 17만가구의 공적 임대주택을 LH 등 공공기관이 짓는 장기공공임대로 13만가구, 민간이 소유하되 주택도시기금 등 공적지원을 받는 '공공지원 임대주택'으로 4만가구를 공급하겠다고 밝힌 바 있다.

다만 현재 주택도시기금이 뉴스테이 건설 리츠에 출자 또는 융자방식으로 지원되고 있지만, 기업 특혜논란이 있는 만큼 앞으로는 출자 방식의 경우 제외될 가능성이 있다.

대신 LH의 역할을 확대해 기금 대신 LH가 뉴스테이 리츠에 출자하는 형태로 바뀐다. LH의 출자는 자금이 아닌 토지를 제공하는 방식으로 이뤄진다. 리츠에 대한 출자는 부채 증가로 이어지지 않아 LH로서도 부담이 없다.

LH 관계자는 "주택도시기금 지원이 완전히 빠지더라도 LH가 출자하고, 미분양 우려 지역에 대해 매입확약까지 해주면 안전성이 담보돼 민간 참여 확대가 어렵지 않을 것"이라고 말했다.

협동조합, 비영리재단 등 사회적 기업의 참여를 확대하는 등 뉴스테이 사업주체도 다변화될 전망이다.

주택산업연구원 김덕례 주택정책실장은 "현재 뉴스테이는 수익성을 내야 하는 대기업이 참여하다보니 임대료가 높아질 수밖에 없다"며 "서울시의 모델처럼 협동조합이나 공공 디벨로퍼(개발사업자) 등 비영리 주체의 참여를 확대하면 임대료를 대폭 낮출 수 있기 문에 이런 방식이 확대될 것"이라고 말했다.

◇ 촉진지구 건설 주택 75%가 뉴스테이…성격 바뀌고 공급물량 줄 듯
뉴스테이 공급 물량도 이전 정부보다 축소될 것으로 예상된다.

국토교통부는 연초 수립한 계획에서 올해 총 7만9천가구의 뉴스테이 부지를 확보하겠다고 밝혔다.

뉴스테이 촉진지구 지정 방식으로 4만2천가구, 한국토지주택공사(LH)가 보유한 공공택지내 공모 방식으로 1만2천가구, 민간제안 사업으로 1만5천가구, 도시정비사업 연계형으로 1만가구의 용지를 각각 마련하겠다는 것이다.

여기에 지방자치단체가 올해 지구 지정을 통해 공급하는 물량 5천∼1만가구까지 포함하면 올 한해 전국적으로 확보되는 뉴스테이 부지만 연간 8만5천∼9만가구에 육박한다.

그러나 전체 공급 물량의 절반을 차지하는 뉴스테이 촉진지구 지정 방식에 대해 문 대통령은 부정적으로 인식하고 있다.

그린벨트 등과 같은 공적 자원이 투입되는 데다 건폐율·용적률 완화, 인허가절차 간소화 등 각종 혜택을 제공하는 공공택지를 중산층 임대주택 단지로 건설하는 것에 대해 부담을 느끼는 것으로 알려졌다.

특히 촉진지구는 뉴스테이 외에 공공성이 큰 다른 공공임대주택은 건설이 어렵다.

국토부에 따르면 지난 2015년 말부터 현재까지 4차에 걸쳐 지구지정이 끝난 뉴스테이 촉진지구는 과천 주암, 의왕 초평, 용인 언남, 청주 지북 등 총 11곳이며 4만5천730가구(뉴스테이 3만4천859가구)의 주택이 건설된다.

여기에 연내 지구지정을 목표로 추진 중인 5차 오산 청학, 파주 와동, 원주 무실 등 3개 지구를 포함하면 촉진지구 내 주택은 총 5만2천120가구로 늘어나고 이 중 3만9천56가구가 뉴스테이로 건설된다.

촉진지구에서는 현재 도로 등 공공시설용지를 제외한 유상공급면적의 50% 이상을 뉴스테이로 공급하도록 규정하고 있는데, 주택으로만 따지면 총 건설 가구 수의 75%가 뉴스테이여서 공공임대 등 다른 주택을 배정하기 어렵다.

실제 과천 주암지구의 경우는 촉진지구 내 원주민을 위한 화훼종합단지를 건설해야 해 전체 5천697가구 가운데 무려 92%인 5천248가구가 뉴스테이로 계획돼 있다.

이 때문에 전문가들은 앞으로 뉴스테이만을 위한 촉진지구 추가 지정이 중단되거나 축소될 것으로 보고 있다.

국토부 관계자도 "앞으로 뉴스테이를 촉진지구를 지정해 대규모로 공급하는 방식에는 변화가 불가피해 보인다"는 입장이다.

다만 현재 지정된 촉진지구에 대해선 지구지정 취소가 어려운 만큼 LH 추진 사업지의 뉴스테이 물량을 축소하고, 공공임대나 분양주택 등 다양한 유형의 주택을 넣는 등의 변경이 예상된다.

현재 진행되고 있는 5차까지 총 14개 촉진지구 가운데 민간 자체부지를 제외하고 LH가 택지개발 방식으로 추진하는 곳은 9개 부지, 3만17가구에 이른다.

국민은행 박원갑 WM스타자문단 수석위원은 "박근혜 정부에선 대표 주택사업인 뉴스테이의 공급 목표를 채우기 위해 뉴스테이 전용 단지인 촉진지구 지정을 통해 돌파구를 찾았지만 새 정부에서는 서울시·SH공사의 청년 역세권 2030 프로젝트 등과 같은 다양한 방식의 임대주택 공급을 시도할 것"이라고 말했다.

그는 "뉴스테이 목표에 연연한 필요가 없기 때문에 촉진지구를 비롯해 뉴스테이 전반에 대한 활용법도 달라질 것"이라고 전망했다.

부동산개발정보업체 지존의 신태수 대표는 "뉴스테이 촉진지구 뿐만 아니라 지자체가 추진하는 뉴스테이도 곳곳에서 주민 반발에 부딪혀 어려움을 겪고 있다"며 "새 정부 정책과 맞물려 이런 곳들도 사업이 취소되거나 다른 용도로 전환될 가능성이 있다"고 말했다.