[사건번호] 조심2014중3226 (2014.09.03)
[세 목] 양도
[결정유형] 기각
[제 목]
양도 쟁점주택의 취득 당시 실지거래가액이 불분명한 것으로 보아 취득가액을 환산가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부
[결정요지]
쟁점계약서는 공인중개인 등이 없이 작성된 쌍방계약서로 임의작성이 가능한 반면, 쟁점계약서 등에 대한 문서감정결과 쟁점계약서는 작성시기가 판단불명이고, 영수증은 문서감정 당시로부터 OO개월 이내에 작성되었을 가능성이 높은 것으로 나타나는 등 쟁점주택의 취득 당시 증빙으로 보기 어려워 보이는 점, 청구인은 쟁점주택의 취득관련 매매계약서나 영수증 이외에는 매매대금을 확인할 수 있는 다른 증빙을 제출하지 못하는 점 등에 비추어 처분청이 그 실지취득가액이 불분명한 것으로 보아 취득가액을 환산가액으로 하여 과세한 처분은 잘못이 없음
[관련법령] 소득세법 제97조
[참조결정]
[따른결정]
[주 문]
심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
가. 청구인은 OOO 단독주택(건물 36.36㎡, 대지 83㎡로서 이하 “쟁점주택”이라 한다)을 OOO으로부터 매매로 취득한 후 OOO 임의경매로 경락되었으나 양도소득세를 신고하지 아니하였다.
나.처분청은 양도가액은 경락가액인 OOO으로 하고 취득가액은 불분명한 것으로 보아 기준시가에 의한 환산취득가액 OOO을 적용하여 양도차익을 산정한 후 OOO 청구인에게 2012년 귀속 양도소득세 OOO을 고지하였다.
다. 청구인은 이에 불복하여 OOO 이의신청을 거쳐 이 건 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
금융기관의 서류 보관기간이 5년이어서 10여년이 지난 지금 쟁점주택 취득자금 지급증빙을 제시하기는 곤란하고, 당시 취득가액의 적정성을 따져서 계약내용의 정당성을 검토하는 것이 타당한 점,
처분청은 쟁점주택 취득 관련 계약서(이하 “쟁점계약서”라 한다), 영수증, 보관봉투(이하 “쟁점봉투”라 한다)의 문서감정을 의뢰한 결과 쟁점계약서는 감정이 불가능하고, 영수증과 쟁점봉투 잉크를 추출하여 ‘48개월 이내에 작성되었을 가능성이 크다’는 것이나, OOO의 사망시점은 OOO으로 사망전 1년 이내에 영수증을 작성하였다는 것은 상식적으로 이해하기 힘들며, 영수증을 쟁점봉투안에 보관하였기에 잉크의 마름 정도가 외부에 보관한 경우에 비해 기간을 특정하기 어려운 것이고, 쟁점봉투는 OOO 대표 OOO가 청구인에게 보낸 편지를 넣었던 것인데 이의신청시 쟁점계약서 보관용 봉투로 착각하여 제출한 것인 점,
쟁점계약서를 중개인 없이 쌍방합의로 작성한 것은 부동산 중개수수료 부담을 줄이고자 OOO이 영수증과 함께 자필로 작성한 것이며, 쟁점계약서, 영수증, OOO자 쟁점주택 임대차계약서(OOO은 2002년 쟁점주택 양도후 사망시까지 쟁점주택에서 거주), OOO이 발행한 OOO의 통장사본에 날인된 인장이 모두 일치하므로 쟁점계약서는 허위의 계약서가 아닌 것으로 볼 가능성이 큰 점,
쟁점주택 인근 지번인 OOO 일대는 주택재개발을 하면서 OOO 조합설립 및 OOO 관리처분계획인가가 지정·고시되는 등 상가 등으로의 개발가능성이 상존해 있었고, 공덕역사 주변으로 역세권에 위치하는 등 개발호재가 많았던 지역으로서 당시 재개발 프리미엄이 상당하였으며, 청구인이 상가신축 계획을 포기한뒤 다른 건설업자가 2007년도에 OOO 소장을 앞세워 인근 20가구 매입시 청구인이 계약하였던 주식회사 OOO과의 양도계약서를 보면 당시 OOO에 양도하려 하였던 점(당시 다른 주택들이 이견을 보여 실제 성사되지 아니함) 등에 비추어 쟁점계약서상의 취득가액 OOO을 실지취득가액으로 인정함이 타당하므로 처분청의 과세처분은 부당하다.
나. 처분청 의견
청구인은 쟁점계약서 및 대금지급 영수증 등을 근거로 쟁점주택의 실지취득가액이 OOO임을 주장하고 있으나, 그에 대해 영수증 3매 외에는 구체적이고 객관적인 대금지급 관련 금융증빙 자료를 전혀 제시하지 못하고 있는 점,
당시 양도자인 OOO이 사망하였을 뿐만 아니라 양도소득세를 신고한 사실이 없어 쟁점계약서가 실지계약서인지 여부에 대한 사실관계 확인이 불가한 점,
쟁점주택의 공시지가 상승률과 임의경매시 감정평가액 등을 비교해 볼 때 청구인이 주장하는 실지취득가액이 다소 높게 나타나는 점, 제출한 취득당시 매매계약서와 대금영수증에 찍힌 매도인의 도장이 막도장이고 인주가 완전히 마르지 않은 듯하여 문서감정 의뢰한 결과 쟁점주택 취득시점(2002년)에 작성된 것이 아니라 48개월 이내에 작성되었을 가능성이 높은 것으로 확인된 점 등에 비추어 쟁점주택의 실지취득가액이 OOO이라는 청구인의 주장을 받아들이기는 어려우며, 따라서, 쟁점주택의 취득가액을 확인할 수 없고, 매매사례가액이나 감정가액도 없으므로 취득가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가에 의한 환산가액으로 취득가액을 산정하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
쟁점부동산의 실지취득가액을 확인할 수 없는 경우로 보아 취득가액을 환산가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부
나. 관련 법령 : <별지> 기재
다. 사실관계 및 판단
(1) 쟁점계약서 등에 대한 문서감정 신청에 대한 회신(첨단탈세방지담당관실-726, 2014.5.9.)를 보면, 쟁점계약서, 영수증, 쟁점봉투의 작성시기에 대하여 기체크로마토그래프-질량분석기를 이용하여 감정물의 형태, 잉크 성분분석에 따라 감정한 결과 쟁점계약서는 작성시기가 판단불명이고, 영수증 3매(2002.5.1., 2002.5.17., 2002.4.15.)는 잉크성분 분석에 따른 작성시기 감정결과 48개월 이내에 작성되었을 가능성이 높으며, 봉투도 잉크성분 분석에 따른 작성시기 감정결과 48개월 이내에 작성되었을 가능성이 높다는 내용 등이 기재되어 있다.
(2) 청구인은 처분청의 문서감정결과는 오류가 있는 것으로서 쟁점주택의 취득가액이 OOO이라 주장하며 아래와 같은 증빙을 제시하였다.
(가) 쟁점계약서(2002.4.15.) 및 영수증을 보면, 쟁점계약서는 OOO이 쟁점부동산을 청구인에게 OOO에 양도하는 것으로 하여 수기작성된 것으로 부동산중개업자란은 공란으로 되어있고, 계약금 OOO은 계약시, 중도금 OOO은 OOO., 잔금 OOO은 OOO 지불하는 것으로 작성되어 있으며, 쟁점계약서 및 영수증에는 OOO의 목도장이 날인된 것으로 보인다.
(나) 쟁점부동산 임대차 계약서OOO를 보면, OOO이 쟁점부동산을 청구인으로부터 보증금 OOO, 월세 OOO에 임차하는 것으로 하여 부동산중개사 없이 작성된 것으로 OOO의 목도장이 날인된 것으로 보인다.
(다) OOO의 OOO 통장사본을 보면, OOO에서 개설된 것으로 2가지 종류의 OOO의 목도장이 날인된 것으로 보이며, 통장사본의 인감란에 날인된 도장이 쟁점계약서 등에 날인된 도장과 일치하는지 여부는 명확하지 아니한 것으로 보인다.
(라) 쟁점부동산 매매계약서(2007.3.14.)를 보면, 쟁점부동산을 OOO에 주식회사 OOO 외 1명에게 양도하는 것으로 하여 작성된 것으로 OOO의 도장이 날인되어 있으며, 동 계약서의 매도인(청구인)란과 쟁점계약서의 매수인(청구인)란의 필체가 다른 것으로 보인다.
(마) 기타 OOO의 배당표, 쟁점부동산 감정평가서OOO, 쟁점봉투 사본, 토지이용계획확인원 등이 제시되었다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 쟁점계약서는 공인중개인 등이 없이 작성된 쌍방계약서로 임의작성이 가능한 반면, 쟁점계약서 등에 대한 문서감정결과 쟁점계약서는 작성시기가 판단불명이고, 영수증(2002.5.1., 2002.5.17., 2002.4.15.)은 문서감정 당시(2014년 5월)로부터 48개월 이내에 작성되었을 가능성이 높은 것으로 나타나는 등 쟁점주택의 취득 당시 증빙으로 보기 어려워 보이는 점, 청구인은 쟁점주택의 취득관련 매매계약서나 영수증 이외에는 매매대금을 확인할 수 있는 다른 증빙을 제출하지 못하는 점 등에 비추어 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에 해당한다 할 것이다.
따라서, 처분청이 쟁점주택의 취득가액을 환산가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결 론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
<별지> 관련 법령
(1) 소득세법
제97조 [양도소득의 필요경비 계산]① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액
가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액
제114조 [양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지]① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 경우에는 해당 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.
④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조에 따른 가액에 따라야 한다.
⑤ 제94조 제1항 제1호에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 "신고의무자"라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득 과세표준과 세액 또는 신고의무자의 실지거래가액 소명(疏明) 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당할 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항에도 불구하고 「부동산등기법」 제68조에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 항에서 "등기부 기재가액"이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득 과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부 기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.
⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.
(2) 소득세법 시행령
제176조의2 [추계결정 및 경정]① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우
② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.
2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액
양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액
×
취득당시의 기준시가
양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가
③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
4. 기준시가
