[사건번호] 조심2013서4712 (2014.07.24)
[세 목] 양도 [결정유형] 취소
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[제 목] 대물변제로 취득한 쟁점토지 취득가액이 불분명한 것으로 보아 취득가액을 환산가액으로 하여 과세한 처분의 당부
[결정요지] 청구인이 제출한 가수금 회수와 관련한 대물변제약정서 및 법원 판결서 내용 등에 비추어, 쟁점토지로 대물변제받은 채권액을 그 실지취득가액으로 인정함이 타당함
[관련법령] 소득세법 제97조
[참조결정]
[따른결정]
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[주 문]
OOO이 2013.6.4. 청구인에게 한 양도소득세 2010년 귀속 OOO원과농어촌특별세 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다.
[이 유]
1. 처분개요
가. 청구인은2010.6.23. 공공용지 협의취득을 원인으로 OOO에게OOO(이하 “쟁점양도토지”라 한다)를 양도하면서 양도가액을 OOO원으로 하고, 쟁점양도토지가 분할되기 전의 토지인 OOO(이하 “쟁점취득토지”라 한다)를 OOO주식회사[이하 “OOO(주)”라 한다]로부터 1996.8.13. 대물변제로 취득하면서 전체 취득가액을 OOO원(이하 “쟁점취득가액”이라 한다)으로 한 후 이를 각 필지별 기준시가로 안분한 후 쟁점양도토지 해당분인 OOO원을 쟁점양도토지의 취득가액으로 하여 2012.11.30. 양도소득세 기한 후 신고를 하였다.
나. 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 실지조사 결과 쟁점취득가액을 인정할 만한 객관적인 자료가 없으므로 취득가액이 불분명한 것으로 보아 쟁점양도토지의 양도가액을 기준시가로 환산한 가액을 쟁점양도토지의 취득가액으로 하여 2013.6.4. 청구인에게 2010년 귀속 양도소득세 OOO원 및 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 수용에 대한 양도소득세 감면분 농어촌특별세 OOO원을 경정·고지하였다.
다. 청구인은 이에 불복하여 2013.8.13. 이의신청을 거처 2013.11.7. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
(1) 청구인은 OOO(주)의 대표이사이자 대주주로 회사를 경영하면서 OOO(주)에 가수금 형태로 OOO원을 대여한 사실이있고, OOO(주)의 주식과 경영권 일체를 OOO(주)의 대표이사인OOO에게 양도하면서 가수금 OOO원을 회수하기 위하여1995.6.24. 약정서(이하 “대물변제약정서”라 한다)를 작성한 사실이 있다.
(2) 위와 같은 약정에도 불구하고 OOO(주)(대표이사 OOO)가 소유권이전을 지체하자 청구인은 청구인이 대주주로 있는 OOO(주)를 등기 지정인으로 내세워 OOO(주)에 소유권이전등기를 촉구하는 소송을 제기하여 승소(반대증거가 없으므로 피고가 소송에 출석하지 아니함)한 후(OOO소유권이전등기, 1995.10.18.),피고 OOO(주)는 하는 수 없이 1996.1.4. 쟁점취득토지를OOO원에 양도하기로 하는 매매계약서에 날인한 후 1996.8.16. 청구인 명의로 소유권을 이전하여 주었다.
(3) 가수금 OOO원과 관련하여 대물변제약정서를 보면 “청구인의 OOO(주)에 대한 가수금 OOO원을 OOO(주) 소유의부동산으로 변제한다” 라고 기재되어 있고, 개인 OOO로부터 주식 양도대금으로 받은 것이 아니라 OOO(주)의 가수금 변제 대가로 부동산을 취득함을 분명히 하였으며, 약정의 당사자가 개인 OOO가 아니고 법인인 OOO(주)임이 분명하게 기재되어 있다.
(4)처분청은 쟁점취득토지 및 가수금 OOO원이 OOO(주)의 장부에 계상된 사실을 확인할 입증자료가 없어 인정할 수 없다고 주장한다. 그러나 청구인은 민원발생 등 사정상 OOO(주)를 OOO에게 1994년에 인계하였고, 시간이 20년 가까이 흐른 지금 시점에서 당시 결산서와 장부를 보관하고 있지 않으며, OOO(주)를 인수한 OOO도 2003년 회사를 청산하고 연락이 두절된 상태이므로 당시의 장부를 찾을 방법이 없다.
(5) 국세청 통합전산망에 입력된 OOO(주)의 요약대차대조표 자료에 따르면, 1995년에 재고자산이 OOO원에서 1996년에는 OOO원으로 감소되었고, 이 때 그 재고자산은 쟁점취득토지를 포함한 보유토지를 말하는데 감소액은 OOO원인 것으로 되어 있다. 또한, 1995년 미지급금이 OOO원에서 1996년에는 OOO원으로 OOO원 감소한 것으로 나타나는데, 국세청 통합전산망에는 요약대차대조표 상태로 입력됨으로 인하여 요약대차대조표상 가수금 계정이 따로 없으므로 이 미지급금은 실은 가수금계정으로 보인다.
(6)처분청은 청구인이 가수금의 자금원천을 객관적인 증빙으로 입증하지 못하고 있으며, 판결서 또한 궐석재판에 의한 의제자백에 의한 것이므로 증거력이 떨어진다는 주장에 대하여, 1997.2.6. 작성된 “OOO아파트 사업 투자금 내역” 서류에 나타난 바와 같이 청구인은 1990.4.13.부터 1992년 12월까지 총 OOO원을 OOO(주)에 가수금 형태로 대여하여 아파트 건축 사업을 시행하게 하였다. 또한, 처분청의 이 건 고지 이후 청구인이 발견한 OOO(주) 명의의 통장(OOO 066-00159-**-***)을보면, 청구인이 1994.5.27.부터 1995.5.30.까지 총 29회에 걸쳐 OOO원의 자금을 가수금으로 OOO(주)에 대여한 사실이 확인되고 있으며, 통장에 입금자가 ‘OOO’이라고 기재된 이유는 청구인의 개인사업체 상호가 ‘OOO’(임대업 등)이었기 때문이다. 이 두 가지 사항만 고려하여도 청구인이 OOO(주)에 대여한 가수금은 총 OOO에 달하여 가수금 OOO원의 자금출처는 충분하다고 할 것이다.
또한, 처분청은 소유권이전 과정에서 OOO(주)와의 소송판결서(OOO, 1995.10.18.)가 의제자백으로 신빙성이 떨어진다고 보고 있으나, OOO(주) 대표이사 OOO가 재판정에 불출석한 것은 반박할 내용이 없었기 때문이지 소송내용이 허위여서가 아니다. 오히려 청구인은 소송진행 중에 쟁점취득토지를 보전하기 위하여 OOO으로부터 처분금지 등 가처분결정(OOO, 1995.9.27.)을 받아 가처분등기를 미리 해 두었던 것만 보아도 소송이 형식적인 요식행위를 거친 것이 아니라는 점이 입증된다 하겠다.
(7)처분청은 쟁점취득토지의 취득당시 기준시가 OOO원 대비 매매가액 OOO원은 과도하며, 매매계약서에 계약금 OOO을 지급하기로 하고 매매대금 중 일부는 채권·채무로 상계하기로 한다고만 되어 있을 뿐 구체적인 채권액과 상계액이 명시되지 않아 해당 매매계약서를 신뢰하기 힘들다는 의견이다. 그러나 공시지가는 시세보다 현저히 낮게 평가되는 것이 일반적이고 더욱이 쟁점취득토지는 지목이 대(垈)이지만 자연녹지로 지정된 토지여서 공시지가가 더 낮게 평가되었을 것이고, OOO(주)가 취득하기 전에는 오랜 기간 동안 국가소유로 군부대 연병장으로 사용 중이던 토지여서 공시지가는 일반 토지보다 더더욱 낮게 평가되었을 것이다. 쟁점취득토지는 당장 연립주택 건축이 가능하고, 군부대 이전으로 자연녹지가 해제된다는 소문에 대물변제 약정당시인 1996년 인근 토지의 평당 시세는 OOO원 사이였으며, 이에 따라 OOO는 평당 OOO원을 주장하였으나, 청구인은 이보다 다소 싼 평당 OOO원에 대물변제로 취득한 것이다.
(8)처분청은 대물변제약정서 작성 당시 청구인과 OOO(주)는 특수관계자에 해당하여 시가(보충적 평가액인 공시지가OOO원) 초과분은 취득가액으로 인정할 수 없다는 의견이다. 그러나서울지방법원의 소유권이전 판결서에 나오는 것처럼 청구인은 1994.11.25. OOO에게 OOO(주) 주식을 전부 양도하였기 때문에(세무신고시 매수인은 OOO가 투자자 등 타인 명의를 포함하여 주주명부를 확정한 것으로 알고 있음) 대물변제약정서 작성 당시 청구인은 OOO(주)의 주식을 소유하지 않고 있었다. 서류상 청구인이 1995.6.24. 주식을 양도하고 대표이사직을 사임한 것으로 되어 있다 하여도 주식양도 및 대표이사 사임이 먼저이고 대물변제약정서 작성은 그 다음단계에서 이루어진 것이며, 청구인과 OOO는 아무런 혈연관계도 없고 사업적으로 이해가 서로 상충되는 관계이므로 세법상 특수관계자에 해당하지 아니하다. 더욱이 대물변제약정서상 “갑”은 “OOO(주) 대표이사 OOO”, “을”은 “OOO”이고, 그 당시 OOO(주)를 대표하는 대표이사는 OOO임이 분명하며, 청구인은 회사와 아무런 관계가 없는 상태에서 약정한 것이다.
또한 OOO(주) 등기부등본을 보면, 1995.6.24. OOO가 대표이사에 취임한 것으로 되어 있으므로 대물변제약정서는 OOO가 대주주 겸 대표이사 지위에서 청구인과 체결한 것이 명백하므로 OOO(주)와 청구인이 특수관계인에 해당된다는 처분청의 의견은 오해에 기인한 것이다.
(9) 위에서 기술한 바와 같이 양도인 OOO(주)에 대한 가수금 OOO원은 청구인의 자금에서 지출된 사실이 명백하다. OOO(주)의 OOO 통장에 확실하게 입금된 금액이 OOO원이고, 1997.2.6. “OOO 아파트 사업 투자금 내역”에서 확인되는 투자금액이 OOO원이며, 이 두 개만 합쳐도 OOO원으로 가수금 OOO원을 초과한다.
여기에서 더 나아가 당시에 청구인이 오래전 사두었던 토지에 연립주택OOO을 신축하여 분양하였는데, 그 분양가액 OOO원에서 건축비 OOO원을 차감하면 OOO원의 별도 자금원이 생긴다. 이와같이 청구인은 오랜 기간 동안 주택신축사업을 했기 때문에 그 정도의 자금은 충분히 확보할 수 있었고, 현재청구인의 보유 재산상태로 미루어도 충분히 인정될 수 있을 것이다.
(10) 처분청의 과세처분이 유지되기 위해서는 대물변제약정서가 허위라는 사실이 입증되어야 한다. 이 약정서가 당시에 작성된 것이라는 사실은 종이 지질 등을 보아도 명백하므로 이 과세처분이 유지되기 위해서는 처분청 스스로 문서감정을 해서라도 당시에 작성된 것이 아니라 그 이후 최근에 양도소득세 등 탈세목적으로 작성되었다는 사실을 입증해야 한다. 그렇지 않으면 이 약정서에 의해 대물로 변제된 취득가액을 부인할 하등의 근거가 없기 때문이다. 더욱이 1995.10.18. OOO의 소유권이전 판결서를 보면 “피고 회사는 … 1995.6.24. 그 소유의 별지목록기재 각 토지를 같은 해 7.10.까지 원고에게 양도하기로 약정하였다. …”라고 함으로써 1995년 당시 이 약정서가 존재했음을 법원에서도 인정한 바가 있기 때문에(대물변제약정서는 소송당시 OOO에 제출되어 있었음) 어느 모로 보나 처분청의 과세논리는 무리한 주장이라 아니할 수 없다.
나. 처분청 의견
(1) 청구인은 1995.6.24. 작성된 대물변제약정서를 근거로 쟁점취득토지에 대한 취득가액이 OOO(주)에 가수금 형태로 대여한 OOO원에 대한 변제이며, 그에 대한 소유권을 이전받은 것으로 주장하고 있다. 그러나 당초 세무조사시 청구인이 제시한 1995.10.18. OOO의 판결서를 보면 ‘피고회사[OOO(주)]는 그 대표이사인 소외 OOO가 1994.11.25. 그 전(前) 대표이사인 소외 OOO으로부터 피고 회사의 주식 전부를 양수하면서 피고 회사 소유의 부동산 등 자산 일체를 위 OOO 또는 그가 지정하는 사람에게 양도하여 주기로 약정하였고’라고 되어 있어, OOO(주) 소유 부동산의 소유권 이전이 청구인의 가수금 회수에 따른 대가인지 아니면 제시된 약정서 외 별도의 주식 양도 약정에 근거하여 OOO에게 주식을 양도한 데 따른 주식 양도대가인지 여부가 불분명하고, OOO(주)의 세무신고 내용상 토지·건물 계상액 등 쟁점취득토지의 양도에 따른 회계처리 내용과 청구인의 가수금(부채) 계상 내역이 명확히 확인되지 않는 등 청구인이 실제 OOO(주)에 가수금 형태로 자금을 대여하였는지에 대해 신빙성이 부족한 것으로 판단된다.
(2) 청구인은 OOO(주)에 대한 가수금 OOO원에 대한 근거로 1997.2.6. 작성된 ‘OOO아파트 사업 투자금 내역’과 이의신청시 추가로 OOO(주)의 통장(OOO 066-00159-**-***)을 제시하고 있다. ‘OOO아파트 사업 투자금 내역’에는 토지대금, 사업인수금, 사업추진비, 소개비, 설계비, 운영비 등이 기재되어 있고 청구인, OOO, OOO, OOO의 서명이 기재되어 있으며, OOO 소재 토지 취득계약서가 첨부되어 있다. 그러나 해당 취득계약서는 1989년부터 1990년에 작성되었으며, 매수인 명의는 청구인 개인이 아닌 OOO(주)의 명의로 작성되어 있어 그 토지 취득자금을 청구인이 부담하였다는 주장이지만 이에 대한 객관적인 증빙이 없으며, 이해당사자 간에 작성된 투자금 내역서로 볼 때 법인과 개인간의 자금 지출 여부, 정확한 투자금액 등의 근거를 분명하게 밝혀야 할 본 사안에서 실제 OOO(주)에 OOO원을 투자한 근거로 보기에는 신빙성이 부족한 것으로 판단된다.
또한, 청구인은 OOO(주)의 통장에 청구인이 총 OOO원을 입금한 내용이 분명하게 드러난다고 주장하고 있으나, 그 가능성을 인정하더라도 청구인이 OOO(주)의 계좌에 입금한 내역만을 확인할 수 있을 뿐 OOO(주)에서 청구인에게 다시 입금된 내역을 확인 할 수 없는 바, 단지 입금된 금액만을 보고 최종 정산 시점에 청구인이 OOO(주)로부터 OOO원 상당의 받을 채권이 있다고 인정할 수 없는 것으로 판단된다.
(3) 아울러, 청구인은 연립주택 신축·분양 사업을 하면서 분양 수입금액 OOO원에서 건축비 OOO원을 차감하면 OOO원의 이익이 발생되어 OOO(주)에 투자했다고 주장하지만 이에 대한 증빙은 제시하지 않고 있으므로 청구인의 주장을 받아들일 수 없다.
(4) 청구인은 대물변제약정서가 허위 문서라는 사실을 처분청이 입증하여야 한다고 주장하고 있는바, 해당 약정서가 사후에 작성되는 등 형식적인 허위문서라는 것은 아니지만, 의제자백에 따른 판결서를 보면 쟁점취득토지 소유권 이전과 관련하여 지급된 대가인지가 불분명하고, 의제자백에 의한 판결서의 경우 정식 재판절차를 거쳐 사실관계를 객관적인 증거에 의해 판단한 판결이 아니므로 약정서 내용의 실체적 진실이 입증되었다고 볼 수 없으며, 판결서의 원고인 OOO㈜와 피고인 OOO(주)는 설립일부터 판결일(1995.10.18.)을 거쳐 OOO(주)의 폐업일(1999.03.31.)까지 OOO 소재 청구인 소유 건물의 3층과 4층에 각각 소재한 법인으로서 이해관계가 상충되어 소유권 이전을 지체함으로써 판결까지 간 것으로는 보이지 않는다.
(5) 청구인이 제시한 쟁점취득가액 산정근거인 OOO(주)에 대한 가수금 OOO원의 실제 납입사실을 인정한다고 하더라도 쟁점토지의 분할 전 취득가액을 OOO원으로 인정할 수 있는지 여부에 대해 검토해보면,
첫째, 대물변제약정서 작성 당시 청구인은 OOO(주)의 대표이사 및 최대주주이므로 OOO(주)와 특수관계인에 해당되고, 실제 양도계약서는 의제자백에 따른 판결일(1995.10.18.)을 경과한 1996.1.4. 작성되어 청구인도 주장하는 바와 같이 일반적인 계약서의 형태를 갖추기 위한 형식적인 절차였다고 본다면 매매가액을 결정한 사실상의 매매계약 체결일은 대물변제약정서 작성 당시로 보아야 할 것이다. 또한, 청구인은 1994.11.25. OOO에게 주식을 전부 양도하였다고 주장하고 있으나, 국세통합전산망에 따르면 1995년에 OOO(주)의 주식을 양도한 것으로 판단되며, OOO(주)의 법인등기기부등본을 보면 대물변제약정일인 1995.6.24. 청구인이 대표이사에서 사임한 것으로 되어 있는 바, 청구인의 주장대로 가수금 OOO원을 회수하지 못한 상황에서 대표이사라는 유리한 지위를 이용하여 OOO(주) 소유 부동산 등을 양수하는 내용의 약정을 체결한 후 대표이사직을 사임한 것으로 보는 것이 이해관계가 얽힌 상황에서 일반적인 경제적 합리성을 갖춘 자연인의 행동으로 보는 것이 타당한 것으로 판단되므로 약정 당시 특수관계가 있는 것으로 볼 수 있다.
둘째, 쟁점취득가액의 적정성 여부에 대해 살펴보면, 쟁점취득토지의 약정당시 기준시가는 OOO원에 불과하나 특수관계인 사이에 OOO원으로 토지의 가격을 임의 산정한 바, 이는 법인이 특수관계 있는 개인에게 「상속세 및 증여세법」 제61조 등에 따른 평가액보다 토지를 고가에 양도한 것이므로 「소득세법」 제101조에 따른 부당행위계산 부인 규정에 따라 시가로 산정하여야 하므로 설령 청구인의 주장을 받아들여 OOO원을 취득가액으로 인정한다고 하여도 시가를 초과한 취득가액은 인정할 수 없는 것으로 판단된다. 쟁점취득토지와 함께 대물변제약정서에 기재된 나머지 토지·건물과의 기준시가 비율을 따져보아도 쟁점토지에 배분된 OOO원은 지나치게 높게 산정되어 현저히 불합리한 가액이다.
(6) 청구인이 실제 OOO원의 채권을 가지고 있다고 전제할 경우에도 이 건과 같이 대물변제된 채권액이 대물변제로 취득한 물건의 객관적 교환가치보다 현저히 떨어지는 경우에는 그 차액은 변제되지 아니하는 것으로 보아야 하고, 최종적으로 회수하지 못한 경우 자금 대여자의 대손으로 보는 것이 타당한 것으로 판단되며, 이 건의 경우 불분명한 쟁점취득토지에 대한 취득가액을 모두 인정할 경우 청구인이 2010년에 양도하여 양도소득세 신고한 다른 토지의 양도소득금액OOO을 초과하는 양도차손을 인정하는 결과가 되어 OOO(주)로부터 회수하지 못하는 가액이 다른 양도물건의 양도소득세 절감으로 이어져 불합리한 것으로 판단된다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁 점
대물변제로 취득한 쟁점양도토지의 취득가액을 실지거래가액(대물변제가액)으로 하여 양도소득세를 신고한 것에 대하여 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우로 보아 환산한 취득가액으로 양도소득세를 부과한 처분이 부당하다는 청구주장의 당부
나. 관련법령
(1) 소득세법(2010.12.27. 법률 제10408호로 개정되기 전의 것)
제97조 (양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액
가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
제114조 (양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지) ① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 경우에는 해당 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.
② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조에 따른 가액에 따라야 한다.
⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.
⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.
(2) 소득세법 시행령(2012.2.2. 대통령령 제23588호로 개정되기 전의 것)
제163조 (양도자산의 필요경비) ⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 "대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액" 이라 함은 제176조의2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다.
제176조의2 (추계결정 및 경정) ① 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 사유”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우
② 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액”이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.
1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식 등이나 법 제94조 제1항 제4호의 규정에 의한 기타 자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액
양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 ÷ 양도당시의 기준시가
2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액
양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 ÷ 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)
③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
4. 기준시가
다. 사실관계 및 판단
(1)OOO(주)의 법인등기부등본에 의하면 상호는 1989.3.8. 설립시 OOO(주)로 등기된 후 1995.12.27. OOO 주식회사로 변경등기된 것으로 나타나며, 청구인은 1992.12.18. 대표이사에 취임하여 1995.6.24. 사임하였고, OOO는 1995.6.24. 대표이사에 취임하여 1998.6.24. 퇴임한 후 1998.7.6. 다시 대표이사에 취임하여 2003.12.2. 해산으로 말소된 것으로 나타난다.국세통합전산망에 따르면 OOO(주)의 업종은 주택신축판매업, 개업일은 1989.6.1, 폐업일은 1999.3.31.로 나타나고 신고한 수입금액은 1994사업연도 OOO원임이 확인된다.
(2) 쟁점양도토지에 대한 취득일과 양도일의 환산가액과 신고가액은 아래 <표1>과 같다.
<표1> 환산가액과 신고가액 현황
(3) 청구인과 OOO(주) 사이에 1995.6.24. 대물변제약정서를 작성한 내용에 따르면, 청구인의 가수금 OOO원을 OOO(주) 보유 부동산으로 변제하는 것으로 되어있고, 그 중 쟁점취득토지를 OOO원에 대물변제하고 나머지 금액은 OOO(주)가 보유한 다른 부동산으로 대물변제키로 한 사실이 나타나며, OOO의 판결서와 쟁점취득토지의 매매계약서 및 등기부등본의 사실관계에 비추어 청구인이 주장하는 바와 같이 OOO(주)가 쟁점취득토지에 대한 소유권 이전을 지체하자 청구인은 자신이 대주주로 있는 OOO주식회사를 등기 지정인으로 내세워 소유권이전등기를 촉구하는 소송을 제기하여 1995.10.18. 승소한 것으로 나타나며,1996.1.4. OOO(주)와 쟁점취득토지에 대한 매매계약을 체결한 것으로 보인다.
(4) 청구인, OOO, OOO, OOO가 함께 작성한 ‘OOO 아파트 사업 투자금내역’에 따르면, 투자금 지출액이 OOO원인 것으로 기재되어 있다. 또한, 청구인이 OOO(주)의 OOO 계좌(계좌번호 066-000159-**-***)에 1994.5.27.부터 1995.5.30.까지 OOO원을 입금한 내용이 있다.
(5) 국세통합전산망에 기재된 OOO(주)의 연도별 대차대조표를 정리한 내용은 아래 <표2>, <표3>, <표4>와 같다.
<표2> 1994년 사업연도 요약 대차대조표
<표3> 1995년 사업연도 요약 대차대조표
<표4> 1996년 사업연도 요약 대차대조표
(6) 청구인과 그 대리인은 2014.3.5. 및 2014.5.28.에 개최된 조세심판관회의에 출석하여 가수금 OOO원은 청구인이 OOO(주)에 실제로 불입한 것이고, 쟁점취득토지는 그에 대한 변제목적으로 적정한 가액으로 취득한 것이라는 취지의 의견진술과 함께 대물변제약정서, 부동산매매계약서 등의 원본자료를 제시하고 참여심판관들이 이를 열람하여 확인하였다.
(7)이상의 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인이 제시하고 있는 대물변제 약정서와 쟁점취득부동산 매매계약서의 원본을 볼 때, 오랜 기간이 경과한 문서로 보여 대물변제 약정과 매매계약 당시인 1995년도에 작성된 것으로 인정되므로 청구인이 제시하고 있는 증빙이 쟁점취득부동산의 양도에 따라 청구인이 신고한 취득가액을 입증하기 위한 자료로 사후에 작성되었거나 사실과 다르게 조작되었다고 보기 어렵고, 이와 같이 신빙성이 있는 제시증빙의 사실관계에 의하면 청구인이 주장하는 바와 같이 청구인의 OOO(주)에 대한 채권인 가수금 OOO원을 OOO(주)가 변제함에 있어서 OOO(주)가 소유하고 있는 부동산 중에서 쟁점취득부동산을 OOO원에 대물변제하고 나머지는 다른 부동산으로 대물변제키로 한 사실을 확인할 수 있으며, 이에 더하여 국세청 전산에 입력된 OOO(주)의 요약대차대조표에 의하면 1995사업연도에 재고자산이 OOO원에서 1996사업연도에 OOO원으로 OOO원이 감소한 것으로 나타나고, 1995사업연도 미지급금이 OOO원에서 1996사업연도에 OOO원으로 OOO원이 감소한 것으로 나타나고 있고, 청구인은 당초 청구인의 OOO(주)에 대한 가수금 채권 OOO원을 쟁점취득토지로 OOO원을 대물변제하고 나머지 금액은 다른 토지로 대물변제키로 약정하였으나 쟁점취득토지를 제외한 나머지 토지는 대물변제된 시기가 약정과 달리 1996년이 아닌 1997년에 이루어졌음을 주장하고 있는 점에 비추어 가수금 OOO원 중 쟁점취득토지 상당액에 대한 재고자산 및 미지급금의 감소가 이루어졌을 것으로 보이며, 재고자산인 토지가액의 감소와 함께 부채인 미지급금이 감소한 것으로 나타나고 있으므로 청구주장과 같이 가수금에 대한 대물변제가 이루어진 사실을 인정할 수 있다 하겠다. 또한, 청구인이 OOO(주)의 대주주이자 대표이사로 있으면서 OOO(주)가 시행한 OOO 아파트신축 분양사업에 OOO원 등을 가수금 형태로 지급하여 동 사업의 토지구입대금 및 사업인수금, 사업추진비 등을 지급한 내역과 이러한 내역이 사실임을 청구인으로부터 OOO(주)를 인수한 OOO 외 공동투자자 3인이 확인하고 있고, 쟁점취득토지는 당시 군사보호구역내에 위치한 토지로서 인근 토지에 비하여 상대적으로 월등히 낮은 공시지가가 고시되어 있었으나 개발 가능성으로 인하여 시세는 공시지가 보다 훨씬 높은 가격에 형성되고 있었다는 주장과 쟁점양도토지를 OOO에게 수용에 의해 양도하면서 취득가액보다도 낮게 양도한 것은 공시지가가 취득가액보다도 낮았을 뿐 아니라 쟁점양도토지가 수용되어 도로 개설이 예정됨에 따라 청구인이 보유하고 있는 나머지 토지에 대한 지가상승이 예상되는 점을 감안하여 주변 시세보다 낮은 가격에 보상을 받았음에도 이의를 제기하지 않았다는 청구인의 주장이 쟁점양도토지의 지리적 위치나 쟁점양도토지가 수용된 후 도로 등이 개설된 사실에 비추어 볼 때 신빙성이 있는 것으로 판단된다. 이상의 사실관계에 비추어 청구인이 쟁점취득토지를 대물변제가액인 OOO원에 취득한 사실을 인정할 수 있어 청구인이 쟁점취득가액을 쟁점취득토지의 필지별 기준시가로 안분하여 쟁점양도토지의 취득가액을 산정하고 양도소득세를 기한 후 신고한 내용에 잘못이 있다고 보기 어려우므로 처분청이 청구인의 신고내용을 부인하고 쟁점양도토지의 취득가액을 확인할 수 없는 경우로 보아 쟁점양도토지의 양도가액을 기준시가로 환산한 취득가액으로 과세한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.
4. 결 론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
