[사건번호] 조심2014중1871 (2014.07.24)
 
[세     목] 양도 [결정유형] 재조사
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[제     목] 청구인의 쟁점토지 부지조성공사비 지출 여부
 
[결정요지] 쟁점토지에 택지조성공사가 이루어진 것으로 보이는 점, 청구인이 그 공사대금을 지급한 증빙으로 일부 금융거래내역 등을 제출한 점 등에 비추어, 청구인의 쟁점토지 부지조성공사 실시 여부 및 그에 소요된 금액을 재조사하고 그 결과에 따라 양도소득세 과세표준 및 세액을 경정함이 타당함
   
[관련법령] 국세기본법 제14조
 
[참조결정] 
 
[따른결정] 
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[주    문]

 

OOO세무서장이 OOO 청구인에게 한 2011년 귀속 양도소득세 OOO의 부과처분은 청구인이 OOO 외 9필지 3,917㎡에 대한 부지조성공사를 하였는지 및 해당공사에소요된 금액이 얼마인지를재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정한다.

 

[이    유]

 

1. 처분개요

 

가.OOO은 1992.3.10. 취득한 OOO 외 9필지 3,917㎡(당초 OOO과 OOO 등 10필지로 분할됨, 이하 “이 건 토지”라 한다)를 OOO 양도한 것으로 하여 OOO 2011년 귀속 양도소득세를 신고·납부하였다.

 

 나. 처분청은 OOO 기간동안 OOO에 대한 양도소득세 실지조사를 실시한 결과, 청구인이 OOO 전 소유자인OOO으로부터 이 건 토지를 OOO에 취득한 후 소유권이전등기를경료하지 아니한 상태에서 이 건 토지 중 OOO 토지 769㎡, 같은 리 452-1 토지 711㎡, 같은 리 452-6 토지 629㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 OOO 등에게 양도OOO한 것으로보아 2013.8.9. 청구인에게 2011년 귀속 양도소득세 OOO을 결정·고지하였다.

 

 다. 청구인은 이에 불복하여 OOO 이의신청을 거쳐 OOO 심판청구를 제기하였다.

 

 

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

 

 가. 청구인 주장

 

  (1) 청구인은 총 12세대의 전원주택부지를 조성하고 주택을 신축하여 판매할 목적으로 OOO으로부터 이 건 토지를, OOO 등으로부터 쟁점토지와 연접한 OOO 토지, 같은 리 456-1 토지, 같은 리 466-2 토지, 같은 리 468-10 토지를 취득한 후 OOO 등의 명의로 하천점용허가와 농지전용허가 및 건축허가를 받아사업을 진행하였지만,

 

    이후 공사를 진행하는 동안 주택건설업의 불황으로 자금조달 뿐만아니라 분양도 이루어지지 아니하게 되면서 심각한 자금난에 봉착하게되었고, 이로 인해 부득이 OOO에게서 OOO의 사채자금을 빌려 공사비용으로 지출하였고, 그 과정에서 OOO의 동의를 얻어 매매예약계약을 체결하고 가등기를 설정하는 등 공사를 계속하기 위하여 노력하였지만, 기한 내에 사채자금을 상환하지 못하게 되면서 차입당시의 조건에 따라 설정된 가등기에 기한 본등기가 OOO 행하여지게 되면서 결국 쟁점토지가 OOO 등 3인 명의로 이전됨에 따라 모든 사업이 중단되었으므로, 청구인은 쟁점토지를 부득이하게 미등기양도하게 된 것일 뿐 미등기할 의도 또는 세금을 탈루할 의도는없었다 하겠고, 더구나 소유권이전등기가 이루어질 때까지 잔금이 지급되지 않아 청구인 명의로 이전등기를 할 수 없는 상황에 있었다.

 

    또한, 청구인은 OOO의 대표이사로 재직하면서 쟁점토지를 비롯한 OOO 소재 다수 필지에 대하여매매계약을 체결한 후 도급인을 OOO으로 하고, 수급인을OOO 외 2인으로 하는 도급계약을 체결한 다음 형질변경 등 택지조성사업을 개시하였고, 토지조성이 완료되면 OOO이 주택 등을신축하여 분양할 예정에 있었지만, 회사가 어려움에 처하면서 부득이 청구인이 직접 비용을 지출하면서 사업을 진행하였는바, 이는 단순히 토지만을 매매할 목적으로 이 건 토지를 취득한 것은 아니라 하겠다.

 

  (2) 한편, 처분청은 이 건 양도소득세를 계산함에 있어 양도가액에서취득가액만을 차감하였을 뿐 농지전용허가 등을 받아 택지를 조성하기까지 발생한 공사비용 등 자본적지출액을 전혀 인정하지 아니하였지만, 당시 현장 사진들과 각종 허가서류 등에 의하면 택지개발과정에서 아래 [표1]과 같이 총 OOO이 소요되었고, 이 중 쟁점토지 취득가액을 차감한 비용은 필요경비로 보아 양도소득금액을 재계산하여야 할 것이다.

 

[표1] 사업비 세부내역

 

[표2] 토지취득원가 및 토지조성공사 관련비용(자본적지출액)

 

 

 나. 처분청 의견

 

  (1) 쟁점토지 양도자인 OOO에 대한 양도소득세 조사결과, OOO은양도대금 OOO 중 OOO만을 청구인으로부터 수령한 상태에서등기이전하였지만, 직접 양도소득세를 신고한 사실이 없고, 단지 청구인이 개인적으로 세무사를 찾아가 OOO의 양도소득세 신고서를 작성하여 달라고 하여 양도소득세 신고서 작성 및 대리신고한 사실로 볼 때, 청구인은 미등기전매 혐의를 회피하고자 양도소득세 신고를 한 것으로 보이므로, 당초부터 주택신축판매업이 아닌 미등기전매의 의도가 있었다고 할 것이다.

 

    또한, 각종 건축허가, 하천점용허가, 공유수면 점·사용허가, 투자약정허가 등 모든 허가사항을 토지 소유주 OOO 외 1인 명의로작성한 것으로 확인되나 OOO은 전혀 모르는 상태에 있었고, 더구나청구인은 부동산매매업이나 주택신축판매업으로 사업자등록을 신청한 사실도 없어 청구인이 중간에 미등기전매 할 목적으로 이 건 토지를 취득한 후 필지를 분할하여 양도한 것이라 하겠다.

 

  (2) 한편, 청구인은 취득가액, 공사비, 현장인건비, 이자비용, 현장경비 등으로 쟁점금액OOO이 지급되었으므로 이를 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하나, 청구인이 제시한 도급공사계약서에 토지분양시 동 대금으로 공사비 등을 지급하는 것으로 기재된 사실로 미루어 보면, 이는 전원주택을 신축하기 위하여 토지를 분양받은 실소유자가 지급하여야 할 비용으로, 청구인이 전원주택을 신축하여분양할 목적이 아닌 토지만 필지 분할하여 양도할 목적으로 쟁점토지를취득한 것이라 하겠으므로, 이를 필요경비로 보아 양도소득금액을재산정하여야 한다는 청구주장은 이유 없으므로 당초 처분은 정당하다.

 

 

3. 심리 및 판단

 

 가. 쟁점

 

   청구인이 쟁점토지 위에 부지조성공사를 하고 해당 공사비를 실제 지급하였다고 보아 관련 비용을 필요경비로 인정할 수 있는지 여부

 

 나. 관련법령 : [별지]에 기재

 

 다. 사실관계 및 판단

 

  (1) 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 청구인은 OOO 이 건 토지를 취득한 후 본인 명의로 소유권이전등기를 하지 아니한 상태에서OOO. 그 일부인 쟁점토지를 OOO 등에게 양도한 것으로 보아 이 건 양도소득세를 부과한 것으로 나타난다.

 

  (2) 「소득세법」 제97조 제1항 제2호 및 같은 법 시행령 제163조 제3항 제3호는 양도가액에서 공제할 수 있는 필요경비로 자본적지출액등으로서 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용을 들고 있다.

 

  (3) OOO과 청구인이 작성한 OOO자 이 건 토지에 대한 매매계약서를 보면, 매매대금은 OOO이고, 계약금 OOO과 잔금 OOO은 각각 계약시와 OOO에 지급하는 것으로 되어 있으며,특약사항으로 “OOO은 양수인이 계약 후 인수한다”는 내용이 들어 있다.

 

  (4) OOO의 OOO자 확인서를 보면, “OOO 이 건 토지 매매대금은 OOO으로 하고, 잔금OOO은 OOO 받기로하였으나OOO을 받고 잔금 OOO은 현재까지 받지 못한 상태이다. 청구인은 본인 명의의 OOO 입금시켰으며, 청구인에게 양도한 것이다. 수령하지 못한 잔금OOO은 소송진행 예정에 있고, 은행거래내역서를 제출한다”라고 되어있다.

 

  (5) 쟁점토지의 부동산등기부를 보면, OOO 전 소유자인 OOO 명의로 소유권이전등기OOO가 경료되었다가OOO, OOO, OOO 명의로 소유권이전등기OOO가 경료되었을 뿐 청구인 명의로 소유권이전등기가 이루어진 사실이 없고, OOO에는 OOO가 소유권이전청구권가등기OOO를 하였으며, OOO 등을 채무자로 한 근저당권설정등기가 수차례 이루어졌다가 말소된 사실이 나타난다.

 

  (6) 청구인은 처분청에 “이 건 토지 취득 후 택지조성공사를 진행하면서 어려운 자금사정으로 OOO에게 사채 자금 OOO을 차용하는 과정에서 OOO 명의로 가등기를 하였고, 이를 더 연장하는조건으로 OOO 명의의 매매용 인감증명서를 발급하여 주었으며, 이후 이자를 지급하자 OOO가 자신과 OOO, OOO 3인 명의로 소유권이전등기를 하였으므로, 청구인은 쟁점토지를 미등기 전매한 것이아니라 이들에게 쟁점토지를 빼앗긴 것이다. 이 건 토지를 OOO에게OOO에 매입하여 형질변경, 토목·도로·수도·오수·우수·전기공사 관련 비용 OOO을 투자하여 건축허가를 받았다”라는 내용의 소명서를 제출한 것으로 나타난다.

 

  (7) 청구인이 쟁점토지 보유기간 동안 쟁점토지 관련 인·허가내역과 대금지급 내역은 다음과 같다.

 

   (가) 도급인 OOO(당시 대표이사 OOO ; 청구인)과 수급인 OOO 외 2명 간 OOO자 민간건설공사 표준도급계약서에는 “OOO 조성공사”와 관련하여 공사장소를‘OOO’으로, 공사기간을 OOO로, 계약금액을 OOO으로 하고, 공사면적은 아래 [표3]과 같이 하며, 공사범위는 ‘4필지 설계 인허가비, 토지매립공사, 하천부지 석축공사, 상하수도공사, 도시가스공사, 도로포장공사, 전기인입공사’로 하되, 공사비는 ‘4필지 토목 공사 후 토지 (대출) 분양금으로 지급하고, 4필지 토지 분양시 토지 대금을 제외하고 공사비 전액을 지급’하는 것으로 되어 있고, 이에 양도인인 OOO, OOO, OOO, OOO과 양수인인 청구인 간 토지매매계약서를 첨부한다고 되어 있다.

 

[표3] 공사면적 및 공사금액

 

   (나) OOO의 하천점용허가증 등에 의하면, OOO은 OOO 외 1필지(782㎡)에 대한 건축(신축)신고 수리통지를 받았고, OOO 같은 리 452-6(629㎡)에 대한건축(신축)신고필증을 교부받았으며, OOO 오수관로 매설을 이유로같은 리 808 외 2필지에 대한 하천점용허가(4㎡)를, 2010년 7월 같은 리808-1 외 1필지에 대한 하천점용허가(464㎡)를 각각 받았고, OOO과 OOO은 2010년 1월 공작물(암거) 설치를 이유로 같은 리 806(466-2선)에 대한 공유수면 점·사용허가(28㎡)를 받은 것으로 나타난다.

 

     그 외 OOO은 2010년 1월 농지유실 방지 및 농지사용을 이유로같은 리 468-6에 대한 공유수면 점·사용(변경)허가(231㎡)를 받았으며,OOO은 2010년 3월 대지로의 사용을 이유로 같은 리 OOO에대한 국유재산 사용·수익(변경)허가(5,474㎡ 중 177㎡)를 받았고,OOO은 2010년 5월 공작물(암거) 설치를 이유로 같은 리 806에 대한공유수면 점·사용허가(23㎡)를, 2010.8.2. 대지로의 사용을 이유로같은 리 455선에 대한 하천점용허가(156㎡)를 각각 받았으며, OOO은 OOO 대지로의 사용을 이유로 같은 리 808 외 2필지에 대한 하천점용허가(1,218㎡)를 받았고, OOO은 OOO 같은 리 453 외 2필지(601㎡)에 대한 건축(신축)신고필증을, OOO은 2010.2.10. 쟁점토지 중OOO(711㎡)에 대한 건축(신축)신고필증을, OOO은 2010.2.10. 같은 리 452 외 1필지(577㎡)에 대한 건축(신축)신고필증을 각각 교부받았으며, OOO은 OOO 같은 리 453-2 외 1필지(441㎡)와 같은 리 452-8 외 1필지에 대한 건축(신축)신고 수리통지를 받은 것으로 나타난다.

 

   (다) 청구인은 위 ‘OOO 조성공사’와 관련한 공사비 입증서류로 OOO의 청구서, OOO의 청구서OOO,OOO가 OOO에게 교부한 전자세금계산서, 청구인이 대표로 있는 OOO과 OOO 간 OOO현재 거래명세표 등을 제시하고 있는데, 위 공사와 관련하여 농지보전부담금 등의 납부자는 관련허가를 받은 OOO과 OOO, OOO 등으로 나타나고 있는 반면에 청구인 명의로 납부한 금융자료는 확인되고 있지 아니한다.

 

      다만, OOO 기간동안 청구인 명의의 예금계좌(386-91****-0****) 거래내역을 보면, 동 계좌에서 위 공사와 관련된 OOO 대표 OOO에게 OOO이, OOO 대표 OOO에게 OOO이, 콘크리트공급업체인 OOO에게 OOO이, OOO 대표인 OOO에게 OOO이, OOO에게 OOO이, OOO에게 OOO 등이 각각 송금된 것으로 나타난다.

 

   (라) OOO의 OOO자 확인서OOO를보면, OOO은 위 ‘OOO 조성공사’와 관련하여현장관리감독자로서 월 10백만원을 받기로 청구인과 계약을 체결한 후OOO 23개월간 근무하면서 총 OOO 중 OOO을현금과 아버지 OOO 명의의 OOO 계좌를 통해 입금받았다고 되어있는데, OOO 기간동안 청구인 명의의 OOO의 거래내역을 보면, 4차례에 걸쳐 OOO이 OOO 명의의 OOO로 송금된 것으로 나타난다.

 

  (8) 나석균, OOO, OOO은OOO에 OOO을 상대로 OOO 외 3필지 ‘OOO 조성공사’와 관련하여 공사미수금 OOO의 지급명령을 신청하였고,법원은 OOO에게 동 금액의 지급하라는 지급명령OOO을 한 것으로 나타난다.

 

  (9) OOO과 OOO 간 OOO자 및 OOO자 투자약정서와OOO 명의의 예금계좌 거래내역을 보면, “OOO가 OOO에게 OOO을 투자하되, 정한 기한까지 투자금을 반환하지 못할 때에는OOO는 선택적으로 말미 기재 부동산에 대한 매매대금을 OOO(설정되어 있는 근저당권의 피담보채무액을 합산한 가격)으로 결가하여 대물변제로 정산처리하고 위 부동산에 설정되어 있는 가등기에 기한 본등기절차를 이행할 수 있으며, 이때 OOO은 법무사 OOO에게 그 등기신청을 위임한 것으로 하며, 임의로 이를 철회할 수 없다”라고 되어 있는데, 청구인은 이에 보증인으로 기재되어 있고, OOO 사이에 OOO와 OOO 명의로 위 OOO명의의 계좌OOO로 OOO이 이체된 것으로 나타난다.

 

    한편, 청구인의 OOO의 OOO자 거래내역과 OOO의 영수증OOO 등을 보면, 청구인 계좌에서 출금된 OOO은 OOO가 이자명목으로 수취한 것으로 나타나고, OOO 명의의 예금계좌OOO의 거래내역을 보면, OOO 동 계좌에서 OOO이 OOO에게 송금된 것으로나타난다.

 

  (10) 국세통합전산망과 법인등기부에 의하면, OOO은 사업자 이력이 없고, 청구인은 이 건 토지 취득 당시에는 OOO의 대표이사OOO로 있었으며, OOO부터는OOO의대표이사로 재직하고 있는 것으로 나타난다.

 

  (11) 이상의 관련법령 및 사실관계 등을 종합하여 살피건대, 처분청은도급공사계약서상 토지분양대금으로 공사비를 지급한다고 되어 있어 이는 토지 수분양자가 지급할 비용이지 청구인이 지급할 비용은 아닌 것으로 보이므로, 관련 비용을 필요경비로 인정하기는 어렵다는 의견이나, 전원주택 부지조성공사 관련 도급계약서상 공사비는 ‘4필지 토목공사 후 토지 (대출) 분양금으로 지급한다’라는 것은 공사 완료 후 토지분양금으로 지급한다는 것이지 전원주택 신축목적으로 토지를 분양받은 자가 지급함을 의미한다고 보기 어려운 점, 처분청과 청구인 간 쟁점토지가 포함된 이 건 토지를 청구인이 실제 취득하였다가 미등기전매한사실과 쟁점토지상에 부지조성공사가 이루어진 사실에 대하여는 다툼이없어 보이고, 처분청의 조사종결 보고서상에 OOO은 이 건 토지 양도 이전의 사고로 인해 인지기능과 판단능력이 일반인에 비해 떨어지는 것으로 조사되었으며, 청구인은 OOO 대표이사로 있던 OOO 등과 부지조성공사 도급계약을 체결한 사실에 비추어보면 OOO 이후에 쟁점토지상에 이루어진 농지전용허가, 하천점용허가, 건축(신축)신고 등 일련의 절차는 실제 청구인이 진행한 것으로 볼 수 있는 점, 도급계약서상 공사기간인 OOO 기간동안청구인 명의의 예금계좌에서 공사와 관련된 자들에게 금액이 각각 송금되었고, 현장관리감독자로 근무하였다는 OOO의 아버지 OOO에게 상당한 금액이 송금된 점 등에 비추어 청구인이 쟁점토지에대한 부지조성공사를 실시하지 아니하였다고 단정 짓기 어려운 측면이있으므로, 청구인이 부지조성공사를 실시하였는지 여부 및 그 공사비용등으로 소요된 금액을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을경정함이 타당하다고 판단된다.

 

 

4. 결론

 

  이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

[별지] 관련 법령

 

(1) 소득세법(2012.1.1. 법률 제11146호로 개정되기 전의 것)

 

제95조(양도소득금액)

① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

⑤ 양도소득금액의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

 

제97조(양도소득의 필요경비 계산)

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

 1. 취득가액

  가.·나. (생 략)

 2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

 3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

 

(2) 소득세법 시행령(2012.2.2. 대통령령 제23588호로 개정되기 전의 것)

제163조(양도자산의 필요경비)

① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 든 실지거래가액”이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.

 1. ～ 3. (생 략)

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

 1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

 2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

 3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

 3의2. 「개발이익환수에 관한 법률」에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다)

 3의3. 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다)

 4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것

⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

 1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용

  가. 「증권거래세법」에 따라 납부한 증권거래세

  나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용

  다. 공증비용, 인지대 및 소개비

  라. 가목부터 다목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용

 

(3) 소득세법 시행규칙(2012.2.28. 기획재정부령 제265호로 개정되기 전의 것)

제79조(양도자산의 필요경비 계산등)

① 영 제163조 제3항 제4호에서 “기획재정부령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 비용을 말한다.

 1. 「하천법」·「댐건설 및 주변지역지원 등에 관한 법률」 그 밖의 법률에 따라 시행하는 사업으로 인하여 해당사업구역 내의 토지소유자가 부담한 수익자부담금 등의 사업비용

 2. 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용

 3. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지 또는 해당 토지에 인접한 타인 소유의 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비

 4. 토지이용의 편의를 위하여 당해 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여한 경우의 그 도로로 된 토지의 가액

 5. 사방사업에 소요된 비용

 6. 제1호 내지 제5호의 비용과 유사한 비용

 

(4) 국세기본법

 

제14조(실질과세)

① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.