[사건번호] 조심2014중1297 (2014.07.07)
 
[세     목] 양도 [결정유형] 취소
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[제     목] 쟁점임대주택을 배우자에게 명의신탁한 주택으로 보아 장기임대주택 감면 적용가능 여부
 
[결정요지] 「민법」제830조 제1항에 의하여 부부의 일방이 혼인 중 그의 단독 명의로 취득한 부동산은 그 명의자의 특유재산으로 추정되나, 다른 일방이 실제로 당해 부동산의 대가를 부담하여 취득하였음을 증명한 경우에는 그 추정이 번복되고, 그 대가를 부담한 다른 일방이 실질적인 소유자로서 편의상 명의자에게 이를 명의신탁한 것으로 인정할 수 있는 점에 비추어, 쟁점②임대주택은 청구인이 신축설계 및 자금지급부터 임대까지 관리한 실질적인 소유자로 보이므로 쟁점①임대주택을 「조세특례제한법」제97조에 의한 임대주택으로 보아 양도소득세 감면함이 타당함
   
[관련법령] 조세특례제한법 제97조
 
[참조결정] 
 
[따른결정] 
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[주    문]

 

  OOO세무서장이 2014.1.25. 청구인에게 한 2010년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다.

 

[이    유]

 

1. 처분개요

 

 가. 청구인은 2010.12.22. OOO(이하 “쟁점①임대주택”’이라 한다)를 양도하고 2011.1.10. 양도소득세 신고시「조세특례제한법」제97조의 규정에 따른 임대주택 5호 이상OOO을 10년이상 임대한 장기임대주택 양도소득세 감면규정을 적용하여 80% 감면신고하였고, 이후 2012.6.7. 쟁점주택이 100%감면에 해당한다는 내용의 경정청구를 하였다

 

나. 처분청은 위 경정청구를 인정하여 2012.7.4. 환급결정하였다가 양도소득세 조사결과 OOO를 제외한 나머지 7세대(이하 “쟁점②임대주택”이라 한다)는 청구인이 아닌 청구인의 배우자 유OOO 명의의 주택으로 쟁점주택이「조세특례제한법」제97조의 규정에 의한 감면요건을 충족하지 못한 것으로 보아 2014.1.25. 청구인에게 2010년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

 

 다. 청구인은 이에 불복하여 2014.2.14. 심판청구를 제기하였다.

 

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

 

  가. 청구인 주장

 

  (1) 구「상속세 및 증여세법」제32조의2는 부동산의 명의신탁을 증여로 의제하였으나,「부동산실권리자명의 등기에 관한 법률」이 제정됨에 따라 1997.1.1. 이후부터는「상속세 및 증여세법」제43조에서 토지와 건물을 증여의제 대상에서 제외하는 한편, 실소유자인 명의신탁자에게 과징금을 부과하는 것으로 규정되어 있다.

 

 (2) 청구인이 실질적으로 소유하기 위하여 설계부터 준공까지 계약체결·허가·자금투입·월세 관리·재산세 및 소득세 납부 등을 하였음에도 단지 당시 OOO 실명등기를 할 수 없어 배우자명의로 등기만 한 것이다.

 

 (다) 취득자금의 출처가 청구인으로 밝혀진 경우 취득자금의 증여로 추정할 수 있으나, 청구인이 실제로 당해 부동산의 대가를 부담하여 그 부동산을 자신이 실질적으로 소유하기 위해 취득하였음을 증명하는 경우에는 실소유자를 청구인으로 보도록 되어 있는바(대법원  2008.9.25. 선고 2006두8068 판결), 처분청이 주장하는 판례는 아래 <표>와 같이 조사시 배우자로부터 자금을 증여받아 취득한 부동산이라고 확인서를 작성하여 준 것으로서 납세자가 구체적인 입증을 하지 못하여 증여세가 과세가 된 건으로 본건과 사실관계가 다르므로 적용할 수 없다.

 

 

 (4) 청구인의 토지 위에 쟁점②임대주택을 신축한 점, 처음에는 청구인 단독으로 허가 및 임대사업자등록(2000.1.22.)을 하였다가 2002.14.공동명의로 한 점, 청구인이 직접 설계부터 신축까지 모든 관련된 계약을 체결한 점, 신축대금이 청구인의 계좌에서 유OOO(배우자)의 계좌로 이체(자금 증여사실 없음)됨이 없이 계약시 마다 직접 청구인의 계좌에서 거래처에 이체하여 준 점, 공동임대사업자등록(2000.3.3.)을 하면서 동업계약서 지분을 청구인 75%, 유OOO 25%로 한 점(청구인 5호 이상임 : 7호 × 0.75 = 5호), 처분청도 2007년분부터 2000.3.3. 사업자동록시 제출한 동업계약서 지분대로 소급하여 청구인 75%, 유OOO 25%로 소득세를 경정하여 줌에 따라, 등기내용과 무관하게 2008년부터 2013년까지 청구인 75%, 유OOO 25%로 종합소득세 등을 신고·납부하고 있는 점, OOO세무서장도 쟁점양도주택을 10년 이상 임대한 주택으로 보아 당초 80% 감면에서 100% 감면을 적용하여 경정하여 준 점, 신축 이후 임대하면서 유OOO의 명의로 등기되어 있어 유OOO 명의로 월세가 입금이 되어야 함에도 월세가 청구인의 계좌로 매월 입금된 점(2007년 이후에는 일부 기간 중에만 유OOO 계좌에 3호만 입금됨), 조세를 회피하기 위한 점도 아닌 점(등기 당시 세대별 합산과세임), 당시 공무원 신분이라 재산등록대상자로 실명등기를 하기가 어려웠던 점,「임대주택법」제6조에서 주택임대사업자로 등록된 임대사업자간에는 임대사업자의 권리·의무를 포괄적으로 승계받을 수 있으면서, 임대의무기간 산정도 당해 임대주택의 최초 임대개시일로부터 기산하는 점(공공주택팀-113,2006.1.9., 공주58070-1970, 2003.12.15., 공공주택과-534, 2004.2.24.), OOO구청장도 공동명의로 취득세, 등록세, 재산세도 감면해 준 점을 감안 할 때 청구인이 설계부터 준공까지 계약체결·허가·자금투입·월세 관리·재산세 및 소득세 납부 등을 하였음에도 단지 당시 공무원 재산등록대상자로 실명등기를 할 수 없어 부인명의로만 등기만 한 것이므로 실질적으로 청구인이 소유하기 위하여 신축한 주택이다.

 

  따라서, 청구인이 쟁점②임대주택의 실질적인 소유자임이 확인되므로 쟁점①임대주택은「조세특례제한법」제97조에 의하여 5호 이상 임대를 개시하여 10년 이상 임대한 주택에 해당하므로 감면요건 충족됨에도 이를 부인하여 과세한 처분은 부당하다.

 

  나. 처분청 의견

 

 청구인의 주장대로 쟁점②임대주택 신축비용의 자금출처가 청구인이라면 이는 신축주택을 청구인이 배우자 유OOO에게 증여한 것이지 명의신탁한 것으로 볼 것은 아니므로 유OOO의 소유로 되어 있는 쟁점②임대주택 7호를 청구인의 임대주택으로 보아「조세특례제한법」제97조의 임대주택수 및 임대기간을 산정하여야 한다는 주장은 타당하지 아니하며, 청구인은 쟁점①임대주택을 양도하고「조세특례제한법」제97조에 의한 장기임대주택 감면규정에 따라 감면신청을 하면서, 유독 감면 요건인 임대주택의 5호 이상 충족 요건, 임대기간 10년 이상 요건 등의 감면요건은「조세특례제한법」제97조 규정에 따르지 않고,「조세특례제한법」제97조 규정이 아닌 공동임대 사업자로서 투자비율에 따른 임대주택 수, 종합부동산세 과세시의 합산배제임대주택 수,「임대주택법」에 의한 임대주택 수를 따라야 한다고 주장하는바, 이는「조세특례제한법」제97조의 감면요건을 간과한 것으로서, “감면요건 중 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석 하는 것이 조세공평의 원칙에 부합하므로 장기임대주택에 대한 감면 규정은 감면요건을 충족한 장기임대주택에만 적용되는 것으로 해석함이 타당하므로 쟁점①임대주택이「조세특례제한법」제97조 장기임대주택 감면요건을 미충족한 것으로 보아 과세한 처분은 정당하다.

 

3. 심리 및 판단

 

  가. 쟁점

 

 쟁점②임대주택을 청구인이 배우자에게 명의신탁한 재산으로 것으로 청구인이 실제 임대한 장기임대주택으로 보아「조세특례제한법」제97조의 장기임대주택 감면 적용 여부

  나. 사실관계 및 판단

 

  (1) 청구인의 항변서 및 처분청의 심리자료 등에 의하면 아래와  같은 사실들이 나타난다.

 

   (가) 1989.4.4. 청구인이 쟁점①임대주택을 취득하였고, 2000.2.14. 청구인이 소유하고 있는 OOO 토지 위에 아래 <표1>과 같이 쟁점②임대주택의 건축허가(건축주 : 청구인과 배우자)를 받았으며, 2000.2.19.쟁점②임대주택에 대하여 청구인과 배우자가 공동으로 OOO구청에 아래 <표2>와 같이 임대사업자등록을 하였고, 2000.3.3. 쟁점①·②임대주택 임대에 대하여 동업계약서(출자 비율 청구인 75%, 배우자 25%)를 첨부하여 OOO세무서에 아래 <표3>과 같이 사업자등록을 한 후 2000년 8월부터 현재까지 임대하였다.

○○○

 

   (나) 2000.8.29. 쟁점②임대주택 중 401호는 청구인, 나머지 7개호는 배우자 명의로 보존등기하였다가 청구인이 공무원을 퇴직(2007.12.31.)한 이후인 2008.2.20. 쟁점②임대주택의 각호의 1/2를 청구인의 배우자로부터 증여받아 소유권 이전등기를 한 후2010.12.22. 쟁점①임대주택을 양도하였다.

 

   (다) 처분청의 양도소득세 조사종결보고서를 보면 “「조세특례제한법」제97조의 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면요건은 임대주택을 5호이상 임대하는 거주자가 1986.1.1.～2000.12.31.기간 중 신축된 주택을 2000.12.31. 이전에 임대를 개시하여 5년이상 임대를 한 후 양도하는 경우 50%, 10년 이상 임대한 경우 100%의 양도소득세를 면제하는 것으로 같은 법 시행령 제97조 제5항 제4호에 따르면 5호 미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 아니하는 것인바, 쟁점①주택의 양도당시 동 주택을 포함하여 5호OOO의 주택을 임대하였으나, 쟁점①주택의 임대기간 10년 4월(2000.8.18.～양도일 : 2010.12.22.) 중 5호이상의 주택을 임대한 기간은 2년 10월(2008.2.20.～양도일 : 2010.12.22.)로 5호 이상 5년(10년) 임대요건을 충족하지 못하였으며, 당초 양도소득세 감면신청시 OOO를 임대주택으로 신고하였으나, 이중 7개호는2000.8.29.배우자인 유OOO의 명의로 소유권보전 등기 후 2008.2.20. 1/2지분을 청구인에게 증여한 것으로 청구인이 5호 이상의 주택을 취득하여 임대한 기간은 2008.8.20.～2012.12.22.까지 2년 10월인 것으로 확인되므로 쟁점①임대주택에 대한 양도소득세 감면을 부인하여 과세한다”라고 조사되어 있다.

 

   (라) 청구인과 청구인의 배우자 유OOO의 임대주택 보유현황은 아래 <표4>와 같다.

○○○

 

   (마) 쟁점②임대주택과 관련된 취득세, 등록세, 종합소득세 등의 납부현황은 아래 <표5>와 같다.

○○○

 

   (바) 과세전적부심사결정서에 의하면 “쟁점②임대주택의 신축비용은 청구인이 부담한 것으로 확인되고, 신축 후 1층 근린생활시설과 청구인 등이 거주한 401호는 청구인의 명의로, 나머지는 청구인의 배우자인 유OOO의 명의로 소유권보존등기를 하였는데, 청구인은 출자비율인 75 : 25로 등기를 하여야 하나 법무사의 착오로 배우자 명의로 등기하였다고 주장하였는데 이는 사실상 출자비율(100 : 0)과 상이하고 착오 등기의 경우 등기명의인 표시정정등기를 통하여 즉시 바로 잡을 수 있었음도 불구하고 상당기간 동안 배우자의 명의로 유지하다가 2008년에 와서야 증여라는 등기원인을 통해 청구인과 배우자가 각각 1/2씩 공유하였다”고 기재되어 있다.

 

   (사) 2008.2.20. 쟁점②임대주택의 지분을 청구인과 배우자가 1/2씩 공유등기를 한 것에 대하여 청구인은 증여세 신고를 이행하지 않았고 처분청은 이를 증여로 보아 증여세 결정(과세미달)을 하였다.

 

   (아) 청구인과 배우자 유OOO은 쟁점②임대주택의 401호에 거주하며 나머지 쟁점②임대주택을 임대하였는데 임대차계약은 청구인 또는 유OOO으로 이루어졌으며, 임대보증금 및 월 임대료도 청구인과 배우자 양쪽으로 아래 <표6>과 같이 입금되었다.

○○○

 

   (자) 청구인이 쟁점②임대주택이 포함된 다세대주택에 대하여 종합부동산세 임대주택 합산배제 신청서에 의하면 쟁점②임대주택 중 401호는 청구인으로, 나머지 쟁점②임대주택의 소유주는 배우자 유OOO으로 기재되어 있다.

 

   (차) 청구인들의 주택임대에 대한 종합소득세 신고와 결정상황을 보면 2002년～2007년 귀속 주택임대소득에 대하여 그 배우자 유OOO이 신고의무를 이행하였으나, 청구인은 2002년～2005년 귀속 상가 임대소득을 무신고하여 처분청이 결정하였음이 확인되고, 2007년 귀속분에 대하여 청구인의 경정청구에 따라 처분청이 각각 75%, 25% 비율로 경정하였고, 청구인들은 2008년～2012년 귀속 주택임대소득을 지분비율인 75%, 25%로 신고하였음이 확인된다.

 

  (2) 위 사실관계를 종합하여 살피건대, 부부의 일방이 혼인 중 그의 단독 명의로 취득한 재산은 그 명의자의 특유재산으로 추정되는 것이고, 그 재산의 취득에 있어 다른 일방의 협력이 있었다거나 내조의 공이 있었다는 것만으로는 그 추정이 번복되지 아니하는 것이나, 다른 일방이 실제로 당해 재산의 대가를 부담하여 취득하였음을 증명한 경우에는 그 추정이 번복되고, 그 대가를 부담한 다른 일방이 실질적인 소유자로서 편의상 명의자에게 이를 명의신탁한 것으로 인정할 수 있는 것인바(대법원 1995.2.3. 선고 94다42778 판결, 2000.12.12. 선고 2000다45723 판결 등 같은 뜻),

 

  청구인이 쟁점②임대주택의 설계 및 신축과 관련된 계약을 체결하였고, 신축대금을 청구인의 계좌에서 부인계좌로 이체됨이 없이 계약시 마다 청구인의 계좌에서 거래처에 이체하여 지급하였으며, 청구인의 토지 위에 쟁점②임대주택을 신축한 후 취득세, 등록세 등을 청구인의 자금으로 납부한 사실이 확인되는 점, 당초에는 청구인 단독으로 허가 및 임대사업자등록(2000.1.22.)을 하였다가 2002.14. 공동명의로 하면서 동업계약서 지분을 청구인 75%, 유OOO 25%로 한 점(청구인 5호 이상임 : 7호 × 0.75 = 5호), 처분청도 2007년분부터 2000.3.3. 사업자등록 시 제출한 동업계약서 지분대로 소급하여 청구인 75%, 유OOO 25%로 소득세를 경정함에 따라, 등기내용과 무관하게 2008년부터 2013년까지 청구인 75%, 유OOO 25%의 비율로 종합소득세 등을 신고·납부한 점, 쟁점②임대주택을 신축한 후 동 주택을 임대하면서 청구인의 명의가 아닌 유OOO의 명의로 등기되어 있어 유OOO 명의로 월세가 입금이 되어야 함에도 주택 임대료가 대부분 청구인의 예금계좌로 매월 입금되는 등 청구인이 쟁점②임대주택의 재산관리를 한 사실이 확인되고, 청구인이 공무원 퇴직 후 쟁점②임대주택의 1/2를 환원한 사실이 확인되는 점 등에 비추어 청구인이 쟁점②임대주택을 청구인의 배우자 명의로 등기만 한 것으로 청구인이 실질적으로쟁점②임대주택을소유하기 위하여 신축한 주택으로 보인다.

 

  따라서, 청구인이 쟁점②임대주택의 실질적인 소유자로 보이므로  쟁점①임대주택은「조세특례제한법」제97조에 따른 임대주택에 해당되어 양도소득세의 감면요건 충족됨에도 이를 부인하여 과세한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

 

4. 결  론

 

   이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.