[사건번호] 조심2014중0557 (2014.04.15)
[세 목] 양도 [결정유형] 기각
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[제 목] 환산가액으로 신고한 취득가액을 부인하고 공동소유자의 검인계약서상 매매금액을 매매사례가액으로 보아 양도소득세를 부과한 처분의 당부
[결정요지] 청구인이 쟁점임야의 취득과 관련하여 실지거래에 대한 증빙을 제출한 사실이 없는 상황에서 처분청이 「소득세법 시행령」 제176조의2 제3항 제1호의 규정에 따라 청구인이 쟁점임야를 취득한 날과 같은 날 거래되었고 거래된 물건이 쟁점임야와 동일한 것으로 확인되는 쟁점검인계약서상 매매금액을 쟁점임야의 매매사례가액으로 보아 취득가액을 산정함은 타당함
[관련법령] 소득세법 제97조
[참조결정]
[따른결정]
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[주 문]
심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
가. 청구인은 1989.2.3.(매매계약일 1988.9.10.) 신OOO로부터 OOO 임야 124595㎡(이하 “전체임야”라 하다)의 124595분의 4958.7 지분(이하“쟁점임야”라 한다)을 취득한 후 전체임야는 같은 동 308-4, 같은 동 308-11로 분할되었다.
나. 청구인은2007.9.28. 같은 동 308-4 임야 2704.2㎡를 OOO주식회사에 OOO원, 2007.11.14. 같은 동 308-11 임야 2254.5㎡를 박OOO에게 OOO원으로 양도하고, 2007.11.30. 양도가액을 실지거래가액인 OOO원, 취득가액은 환산가액인 OOO원으로 하는 양도소득세 예정신고를 하였다.
다. 처분청은 청구인이 신OOO로부터 쟁점임야의 매매계약을 체결한 날과 동일한 날에 신OOO가 전체임야의 지분을 이OOO과 노OOO에게 양도한 검인계약서(이하 “쟁점검인계약서”라 한다)가 존재하는 사실을 확인하고, 쟁점검인계약서상의 매매금액(OOO원)을 매매사례가액으로 보아 OOO원을 취득가액으로 하여 2013.5.20. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.
라. 청구인은 이에 불복하여 2013.8.14. 이의신청을 거쳐 2014.1.10.심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
청구인이 쟁점임야를 취득한지 오랜 시간이 경과하여 매매가액을 확인할 수 없어 환산취득가액을 취득가액으로 신고하였으나, 처분청은 실지취득가액에 대한 구체적인 확인 없이 전체임야 다른 공동소유자의 검인계약서상 매매금액을 쟁점임야의 취득가액으로 보아 환산취득가액을 부인함은 부당하고,처분청이 과세의 기준으로 삼고 있는 쟁점검인계약서는 단순히 관할구청에 취·등록세를 납부하기 위한 검인계약서(일명 다운계약서)로서 쟁점임야의 취득 당시 공시지가(㎡당 OOO원)를 보더라도 실지 매매계약내용과 그 차이가 있어 이를 기준으로 청구인이 취득한 쟁점임야의 취득가액을 산정함은 잘못이 있다.
나. 처분청 의견
매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 청구인이 입증하여야 할 것인바(대법원 1993.4.9.선고 93누2353판결), 청구인이 실지 취득가액과 관련하여 증빙을 제출한 사실이 없으므로 전체임야의 공동소유자가 전체임야를 지분 취득한 쟁점검인계약서상의 금액을 취득가액으로 봄은 타당하다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
환산가액으로 신고한 취득가액을 부인하고 공동소유자의검인계약서상 매매금액을 매매사례가액으로 보아 양도소득세를 부과한 처분의 당부
나. 관련 법령
(1) 소득세법
제94조(양도소득의 범위) ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
1. 토지[「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률」에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득
제96조(양도가액) ① 제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다.
제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액
가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
(2) 소득세법 시행령
제163조【양도자산의 필요경비】⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이라 함은 제176조의2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다.
제176조의2【추계결정 및 경정】② 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액” 이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.
2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액
양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가
제3항 제1호의 매매사례가액 × ────────────────
또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규 정에 의한양도당시의 기준시가)
③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. (단서 생략)
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 코스닥상장법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
3.·4. (생 략)
다. 사실관계 및 판단
(1) 등기부등본상 쟁점임야의 전 소유주 신OOO가 전체임야를 양도한 내역은 다음의 <표>와 같다.
<표> 전체임야 양도내역
(2) 처분청이 쟁점임야의 매매사례가액으로 본 쟁점검인계약서는 신OOO와 노OOO가 체결한 매매계약서로서 계약일자는 1988.9.10., 부동산의 표시는 OOO 임야 6611.6㎡, 매매대금은 OOO원으로 기재되어 있고, 신OOO와 이OOO이 체결한 매매계약서로서 계약일자는 1988.9.10., 부동산의 표시는 OOO 임야 4958.7㎡, 매매대금은 OOO원으로 기재되어 있다.
(3) 처분청은 쟁점검인계약서상 매매금액을 근거로 ㎡당 OOO원을 쟁점임야의 취득가액(OOO원)으로 산정하여 양도소득세를 부과하였고, 쟁점검인계약서는 검인계약서이기는 하지만 청구인이 쟁점임야를 취득한 날에 거래된 동일 물건에 대한 매매계약서이므로 쟁점검인계약서상 매매금액을 매매사례가액으로 보아 과세한 처분은 정당하다는 의견이다.
(4) 청구인은 부동산의 실지취득가액이 확인되지 아니하는 경우 검인계약서가 존재한다 하더라도 환산취득가액으로 하여야 한다는 조세심판원의 선결정례가 있고, 쟁점임야의 실지취득가액이 확인되지 아니하는 상황에서 전체임야 다른 공유자 검인계약서상 매매금액을 기준으로 쟁점임야 취득가액을 추정하여 과세함은 잘못이 있으며, 쟁점임야를 취득한 1989년 당시 검인계약서는 취·등록세를 계산하기 위하여 실지거래내용과 달리 작성된 계약서로서 1990년 개별공시지가(OOO원/㎡당)와 현저한 차이가 있음에도 쟁점검인계약서상 매매금액을 매매사례가액으로 보는 것은 부당하다고 주장하고 있다.
(5) 살피건대, 청구인은 쟁점검인계약서가 등기목적으로 작성된 사실과 다른 계약서라고 주장하나, 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장자가 입증하여야 하며(대법원 1993.4.9.선고 1993누2353판결), 부동산에 관한 등기부상 소유권이전등기가 경료되어 있는 이상 그 절차 및 원인이 정당한 것이라는 추정을 받게 되고 그 절차 및 원인이 부당한 점 또한 이를 주장하는 당사자에게 입증책임이 있는 것인바(대법원 2008.3.27.선고 2007다91756판결), 청구인이 쟁점임야의 취득과 관련하여 실지거래에 대한 증빙을 제출한 사실이 없는 상황에서 처분청이 「소득세법 시행령」제176조의2 제3항 제1호(양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액에 의한다)의 규정에 따라 청구인이 쟁점임야를 취득한 날과 같은 날 거래되었고 거래된 물건이 쟁점임야와 동일한 것으로 확인되는 쟁점검인계약서의 매매금액을 쟁점임야의 매매사례가액으로 보아 취득가액을 산정함은 타당하다 할 것이다.
따라서, 처분청이 청구인에게 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
