[사건번호] 조심2013중4066 (2014.02.26)
 
[세     목] 증여 [결정유형] 기각
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[제     목] 매매계약이 해지되었으므로 그 거래가액을 시가(매매사례가액)으로 보아 과세한 처분은 부당하다는 청구주장의 당부
 
[결정요지] 2010.6.4. 매매계약 체결당시에는 토목공사가 시행되고 있던 중이라 매도목적물의 정확한 지번과 면적이 확정되지 않은 상태였던 것으로 나타나고, OOO 또한 비교대상토지의 매매계약서를 다시 작성(2011.2.25.)하였으나 실제 매매계약일을 2010.6.4.로 진술하였으며, 그때 매수인들로부터 계약금을 수수한 다음 반환 없이 이후 잔금을 수령한 것으로 확인되므로, 당초 계약일의 거래가액을 매매사례가액으로 보아 과세한 처분은 잘못이 없음
   
[관련법령] 상속세 및 증여세법 제60조 / 상속세 및 증여세법 시행령제49조
 
[참조결정] 
 
[따른결정] 
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[주    문]

 

심판청구를 기각한다.

 

[이    유]

 

1. 처분개요

 

 가. 원OOO(매도인)과 권OOO(매수인)은 2010.6.4. OOO 외 3필지 임야 1,983.48㎡(이하 “비교대상 토지”라 한다)를 OOO에 매매하기로 하는 내용의 계약을 체결하였으며, 원OOO(매도인)과 강OOO(매수인, OOO 주식회사의 대표)도 같은 날 같은 내용으로 매매계약을 체결하였다.

 

 나. 청구인은 2011.1.18., 2011.1.20. 아버지 원OOO으로부터 OOO 임야 388㎡, 114-2 임야 365㎡ 및 114-7 임야 662㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 증여받고, 2011.2.21. 증여재산가액을 「상속세 및 증여세법」에 따른 보충적 평가방법인 개별공시지가에 의해 OOO으로 산정하여 증여세 OOO을 신고납부하였다.

 

 다. 처분청은 비교대상 토지와 쟁점토지는 같은 지번에서 분할되어 동시에 개발이 진행되었고, 매매계약일부터 평가기준일까지 가격변동의 특별한 사정이 없으므로 비교대상 토지의 매매사례가액을 시가로 볼 수 있다는 OOO의 자문결과에 따라, 비교대상 토지의 평균단가 OOO에 쟁점토지의 면적 1,415㎡을 곱한 OOO을 증여재산가액으로 정정하여 2012.8.22. 청구인에게 2011.1.18. 및 2011.1.20. 증여분 증여세 OOO을 결정고지하였다.  

 

 라. 청구인은 이에 불복하여 2012.11.19. 이의신청을 거쳐 2013.7.18.  심판청구를 제기하였다.

 

 

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

 

 가. 청구인 주장

 

  처분청은 비교대상 토지의 매매계약일을 2010.6.4.로 보고, 「상속세 및 증여세법 시행령」제49조 제1항 단서에 따라 비교대상 토지의 평균단가를 시가로 보아 쟁점토지의 증여재산가액을 산정하였으나, 2010.6.4. 체결된 매매계약은 매수자 측의 진입도로 변경요구 등으로 파기된 것이고, 이후 협의를 거쳐 2011.2.25. 최종적으로 매매계약을 체결한 것이므로 비교대상 토지의 매매계약일은 2011.2.25.로 보아야 한다. 그러할 경우 비교대상 토지의 매매사례가액은 평가기간 외의 것이므로 시가로 적용할 수 없다. 따라서, 처분청이 비교대상 토지의 매매사례가액(평균단가)을 적용하여 쟁점토지의 증여재산가액을 평가한 처분은 부당하다.

 

 나. 처분청 의견

 

  청구인은 2010.6.4. 매매계약과 2011.2.25. 매매계약은 별개의 것이라고 주장하나, 양 계약의 차이에 대하여, 원OOO은 “토지거래허가를 받은 다음에 같은 내용으로 다시 작성하였다”고 진술한 점, 2010.6.4. 계약 체결당시 토지공사가 진행 중에 있었기 때문에 정확한 면적과 지번이 확정되지 않은 상태였던 점, 토지공사가 완료된 2011.2.25. 매매가액 변동없이 계약을 체결한 점 등을 감안하면, 2011.2.25. 매매계약은 2010.6.4. 매매계약의 연장에 불과하고, 이 건 매매사례가액은 「상속세 및 증여세법 시행령」제49조 제1항 단서에 따라 OOO의 자문을 거쳐 시가로 인정된 것이므로 처분청이 비교대상 토지의 매매사례가액(평균단가)을 적용하여 쟁점토지의 증여재산가액을 평가한 처분은 정당하다.

 

 

3. 심리 및 판단

 

 가. 쟁 점

 

  비교대상 토지의 평균매매사례가액을 적용하여 증여재산가액을 평가한 처분의 당부

 

 나. 사실관계 및 판단

 

  (1) 청구인은 2011.1.18., 2011.1.20. 원OOO으로부터 쟁점토지를 증여받고, 2011.2.21. 개별공시지가에 의해 평가한 OOO을 증여재산가액으로 하여 증여세 과세표준을 신고하였다.

 

  (2) 처분청은 2012년 6월 증여세 조사를 실시하여, OOO의 자문결과에 따라 비교대상 토지의 평균매매사례가액을 시가로 보고, 그에 따라 평가한 OOO을 증여재산가액으로 하여 이 건 증여세를 과세하였는바, 주요 조사내용은 다음과 같다.

 

   (가) 원OOO은 OOO일대를 임야에서 공장용지로 개발하는 과정에서 해당 임야를 여러필지로 분할하여, 일부는 권OOO과 OOO㈜(이하 “OOO”이라 한다)에게 매도하고, 일부는 청구인에게 증여하였다.

 

   (나) 비교대상 토지에 대한 매매계약서의 내용은 아래와 같다.

 

   (다) 위 매매계약서의 내용을 보면, 매매대금은 변동이 없고,  목적물의 지번과 면적이 일부 변경되었는바, ① 권OOO에게 매도된 OOO는 분할전 114-2의 일부이고, 114-22는 분할전 산 64-8의 일부이며, 2011.2.25. 계약시 산 64-3, 114-7은 제외되고, 김OOO(원OOO의 배우자) 소유의 114-19 임야 17㎡가 추가되었으며, ② OOO에게 매도된 114-16는 분할전 114-2의 일부이고, 114-10는 분할전 산 64-3의 일부이며, 2011.2.25. 계약시 산 64-8, 114-7은 제외되고, 김OOO 소유의 114-20 임야 38㎡가 추가된 것으로 나타난다.

 

   (라) 원OOO은 2010.6.4. 권OOO과 강OOO(OOO 대표)으로부터 계약금 OOO을 각각 지급받았으며, 잔금은 2011.3.11.   OOO으로부터 OOO, 권OOO으로부터 OOO을 각 지급받은 것으로 확인된다.

 

   (마) 원OOO은 2007년초 OOO 임야 중 3분의 1 지분을 경락받은 다음, 2007.11.22. 공유물분할 허가를 받아 산 64-7로 분할받았으며, 2009.11.27. ㈜OOO과 구조물축조공사에 대한 계약을 체결하고, 2009년 12월부터 토목공사를 시행하였으며, 토목공사중 건축허가를 신청하였으나, 분할되지 않은 필지에는 여러 채의 건물을 신축할 수 없다는 사실을 알고, 산 64-7에서 등록전환된 114-2를 114-7, 114-7, 114-9, 114-5, 114-16으로 분할하였으며, 여러필지로 분할하였는데도 1인 명의인 이유로 건축 평수는 변동이 안돼서, 개발조건으로 114-15, 114-16을 대표 필지로 해서 양도하였으며, 매매계약서를 다시 작성하였으나, 실제 계약일은 2010.6.4.이라고 진술하였다.

 

  (3) OOO지방국세청 OOO는 쟁점토지와 비교대상 토지는 동일 지번에서 분할되어 동시에 개발이 진행되던 토지로서 매매계약일(2010.6.4.)부터 평가기준일까지 시세에 큰 변동이 없고, 재산의 형태, 이용상황, 주위환경의 변화가 없으므로 「상속세 및 증여세법 시행령」제49조 제1항 단서에 따라 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에 해당하므로 비교대상 토지의 매매가액의 평균단가인 OOO에 쟁점토지의 면적 1,415㎡를 곱한 OOO을 증여일 현재 쟁점토지의 시가로 보는 것이 타당하다는 의견을 2012.6.5. 처분청에 통지하였다.

 

  (4) 「상속세 및 증여세법」제60조에는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일(평가기준일) 현재의 시가에 의하되, 시가에는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액 외에 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 시가로 인정되는 가액을 포함하며, 시가 또는 시가로 인정되는 가액이 없는 경우에는 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가(보충적 시가)로 본다고 규정되어 있고,

 

      「상속세 및 증여세법 시행령」제49조 제1항 단서 및 「재산평가 심의위원회 운영규정」제22조 제1항 제1호에는 평가기준일 전 2년 이내 중에 당해재산에 대한 매매가액이 있는 경우 매매계약일부터 평가기준일까지의 기간 중에 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 OOO의 자문을 거쳐 해당 매매가액을 시가로 인정할 수 있도록 규정되어 있으며,

 

      「상속세 및 증여세법 시행령」제49조 제5항에는 제49조 제1항의 시가로 인정되는 것의 범위 및 평가기간을 적용함에 있어 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 거래가액[증여받은 재산에 대하여 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 3개월(시가인정 자문대상인 경우에는 2년)부터 그 신고일까지의 가액]이 있는 경우에는 당해 가액을 시가로 본다고 규정되어 있다.

 

  (5) 살피건대, 청구인은 2010.6.4. 매매계약은 해제된 것이므로 처분청이 평가기간 밖의 매매사례가액을 적용하여 쟁점토지의 증여재산가액을 평가한 처분은 부당하다고 주장하나, 계약의 합의해제는 명시적으로 뿐만아니라 당사자 쌍방의 묵시적인 합의에 의해서도 가능하지만, 묵시적인 합의해제를 한 것으로 인정하려면 매매계약이 체결되어 그 대금의 일부가 지급된 상태에서 당사자 쌍방이 장기간에 걸쳐 잔금을 지급하지 아니하거나 소유권이전등기절차를 이행하지 아니함으로써 이를 방치한 것만으로는 부족하고, 당사자 쌍방에게 계약을 실현할 의사가 없거나 계약을 포기할 의사가 있다고 볼 수 있을 정도에 이르렀다고 할 수 있어야 할 것이며, 당사자 쌍방이 계약을 실현할 의사가 있었는지의 여부는 계약이 체결된 후의 여러가지 사정을 종합적으로 고려하여 판단하여야 할 것이다(대법원 95다12682, 1996.6.25.).

 

     이 건의 경우, 비교대상 토지의 매도자 겸 쟁점토지의 증여자인 원OOO은 2007년초 OOO 임야를 취득한 다음, 이를 공장용지로 개발하기 위해 여러 필지로 분할하였고, 그 과정에서 비교대상 토지를 권OOO과 OOO에게 매도하고, 쟁점토지를 청구인에게 증여하였는바, 2010.6.4. 매매계약 체결 당시에는 토목공사가 시행되고 있던 중이라 매도목적물의 정확한 지번과 면적이 확정되지 않은 상태였던 것으로 나타나고, 이러한 사실은 매매계약서상 목적물이 동일한 것을 보아도 알 수 있으며, 원OOO 또한 비교대상 토지의 매매계약서를 다시 작성하였으나 실제 매매계약일을 2010.6.4.로 진술하였고, 그 때 매수인들로부터 계약금을 수수한 다음, 반환없이 이후 잔금을 수령한 사실 등이 확인되므로 청구인의 주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

 

 

4. 결 론

 

  이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.