[사건번호] 조심2013중3953 (2014.02.27)
[세 목] 증여 [결정유형] 경정
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[제 목] 배우자가 교환으로 취득한 쟁점부동산을 청구인 명의로 등기한 경우, 청구인의 증여재산가액은 쟁점매매계약서 상의 금액이라는 처분의 당부
[결정요지] 부동산교환계약서를 보면 교환차액만을 지급하기로 나타날 뿐, 교환계약당시 쟁점 부동산의 시가로 볼 만한 상증법상의 감정평가가액 등이 확인되지 않고, 교환계약체결일로부터 1년 이전의 쟁점부동산 감정평가액과 그 이후 개별공시지가 변동내역 등을 고려할 때, 이 건 증여 당시 쟁점부동산의 시가는 불변명한 것으로 보이므로 쟁점부동산에 대한 증여재산가액은 상증법§60 및 §61의 규정에 의하여 산정해야 함
[관련법령] 상속세 및 증여세법 제60조 / 상속세 및 증여세법 제61조
[참조결정] 조심2011중1467 / 조심2011부2644 / 조심2013중2266
[따른결정]
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[주 문]
OOO세무서장이 2013.5.15. 청구인에게 한 2006.2.9. 증여분 증여세 OOO원의 부과처분은 OOO 대지 572.3㎡ 및 건물 1,996.2㎡에 대한 증여재산가액을 「상속세 및 증여세법」제60조 및 제61조에 따라 평가하는 것으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.
[이 유]
1. 처분개요
가. 청구인의 배우자 빈OOO는 2006.1.23. OOO호(대지 221.5㎡ 및 건물 504.8㎡, 이하 “양도부동산”이라 한다)를 청구외 고OOO 소유의 OOO 상가주택 지하 1층, 지상 5층(대지 572.3㎡ 및 건물 1,996.2㎡, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)과 교환하기로 약정하였고, 청구인은 2006.2.9. 매매를 등기원인으로 하여 쟁점부동산에 대한 소유권이전등기를 하였다.
나. 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 빈OOO로부터 증여받은 것으로 보고 소유권이전 등기시 제출한 부동산매매계약서(이하 “쟁점계약서”라 한다)상의 기재가액 OOO원을 증여재산가액으로 산정한 후, 2013.5.15. 청구인에게 2006.2.9. 증여분 증여세 OOO원을 결정·고지하였다.
다. 청구인은 이에 불복하여 2013.7.11. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
쟁점부동산의 소유권이전등기시 첨부된 쟁점계약서는 청구인의 명의로 소유권이전등기를 위하여 임의로 작성된 형식상의 계약서로, 청구인과 고OOO은 교환을 위하여 쟁점부동산 등에 대하여 감정평가를 하지 않은 상태에서 가치를 산정하여, 그 차액인 OOO원을 더 지급하는 것으로 하였으므로 교환계약서상에는 교환차액만 기재하였지 교환부동산에 대한 적정한 시가는 없고, 쟁점계약서상의 거래가액 OOO원은 소유권이전등기를 위하여 작성한 것으로 법무사 사무실 직원이 대략적으로 가격을 산정하여도 문제가 없다는 말에 서로 동의하여 작성한 것이며, 또한 양도부동산은 2006.2.10. 소유자인 고OOO이 많은 채무가 있어 이를 정리하기 위하여 최OOO과 매매하는 형식으로 매매계약서 작성을 요구하여 임의로 매매가액을 OOO원으로 기재한 매매계약서에 날인을 한 것인 바, 쟁점부동산의 경우 시가감정 없이 임의의 교환가액을 정하고 당사자간 합의에 의하여 소유권이전등기를 위하여 형식적으로 매매계약서를 작성한 것이므로 매매계약서에 기재된 OOO원을 시가로 볼 수 없고, 시가가 불분명한 경우에 해당되므로 기준시가에 의하여 증여세 과세가액을 산정하여야 한다.
나. 처분청 의견
교환계약서상의 계약내용에 따라 교환자산의 순자산가액을 비교하면, 쟁점부동산의 매매계약서상 양도가액OOO에서 채무OOO를 차감한 순자산가액OOO이 양도부동산의 양도가액OOO과 교환차액OOO을 더한 금액에서 채무OOO를 차감한 순자산가액OOO과 큰 차이가 없는 바, 쟁점부동산의 매매계약서상 금액인 OOO원은 상호간에 적정가격으로 평가하여 합의된 금액에 해당되는 것으로 볼 수 있고, 교환대상 부동산에 대한 상호간의 평가액에 따라 거래가 이루어지고, 교환대상 부동산 간의 평가차액에 대하여 정산이 이루어졌다면 교환 거래당시 당사자간에 합의된 평가액을 기준으로 실거래가액을 산정함이 타당(조심 2011중1467, 2011.6.29.)하므로 쟁점부동산의 매매계약서상 양도가액인 OOO원을 쟁점부동산의 시가로 보아 증여재산가액을 결정한 과세처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
쟁점부동산의 증여재산가액이 얼마인지 여부
나. 관련법령
(1) 상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙등】① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.
② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.
제61조【부동산등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 1에서 정하는 방법에 의한다.
1. 토지
「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다)
2. 건물
건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액
3. 오피스텔 및 상업용 건물
건물에 딸린 토지를 공유(共有)로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도·면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래 상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정·고시한 가액
4. 주택
「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제17조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말한다). 다만, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.
(2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 “수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.
1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
다. 사실관계 및 판단
(1) 처분청은 청구인이 배우자가 취득할 부동산을 본인 명의로 취득하여 배우자로부터 쟁점부동산을 증여받았음에도 증여세를 무신고하였다 하여, 2013.3.18.～2013.4.22. 청구인에 대한 증여세 조사를 실시하여 청구인의 증여재산가액을 OOO원으로 조사하였는 바, 주요 조사내용은 다음과 같다.
(가) 쟁점부동산의 양도시 작성한 부동산매매계약서 및 부동산거래신고필증의 매매가액이 OOO원으로 나타나 매매사례가액인 OOO원이 쟁점부동산의 증여재산가액이고, 채무 OOO원을 차감한 OOO원이 청구인의 증여재산가액이다.
(나) 청구인(청구인이 배우자 빈OOO를 대리하여 청구인의 명의로 부동산 교환계약서를 작성하였음)은 2006.1.23. 아래의 〈표1〉과 같이 쟁점부동산과 양도부동산의 부동산교환계약서를 체결하여, 쟁점부동산과 쟁점부동산의 채무(금융채무 OOO원, 임대보증금 OOO원)를 양도부동산의 채권·채무(임대보증금 채권 1억원, 용역선수금 채무 OOO원)와 교환하고 교환차액(OOO원)을 쟁점부동산의 소유자 고OOO에게 지급하기로 약정하였다.
OOOOOOOO OO
(OO : OO)
(다) 2005.10.11. 전소유자 고OOO과 조OOO가 작성한 매매예약계약서상 매매대금이 OOO원으로 나타나나, 예약권리자인 조OOO에게 문의한바, 채권보전 목적으로 작성한 매매예약서로 확인되므로 매매사례가액으로 볼 수 없다.
(라) 빈OOO가 양도한 부동산의 취득자는 고OOO이나, 고OOO은 양도부동산을 취득등기를 하지 않은 상태에서 2006.3.10. 최OOO에게 소유권이전등기를 하였으므로 미등기로 전매한 혐의가 있어 관할세무서로 자료통보하고자 한다.
(2) 청구인은 쟁점부동산을 양도부동산과 교환하기로 고OOO과 약정하고, 쟁점부동산을 청구인의 명의로 소유권이전등기시 매매형식으로 하여야 한다는 법무사 사무실 직원의 조언에 따라 쟁점계약서를 작성한 것으로 쟁점계약서상의 매매가액 OOO원을 기준으로 증여재산가액을 산정함은 부당하다는 주장과 함께 양도부동산 취득계약서, 무통장 입금증 등을 제시하였다.
(가) 청구인과 고OOO은 교환을 위하여 쟁점부동산 등에 대하여 감정평가를 하지 않은 상태에서 교환차액만 기재하였지 적정한 시가가 얼마인지에 대하여는 언급이 없었고, 소유권이전등기를 위하여 제출하는 매매계약서상의 거래금액은 대략적으로 가격을 산정하여도 문제가 없다는 말에 쟁점부동산의 매매가액을 OOO원으로 기재한 것이고, 양도부동산은 고OOO이 많은 채무가 있어 이를 정리하기 위하여 최OOO과 매매하는 형식으로 매매계약서 작성을 요구하여 임의로 매매가액을 OOO원으로 기재한 매매계약서에 날인을 하였다.
(나) 쟁점부동산과 양도부동산의 평가내역은 아래의 〈표2〉와 같은 바, 쟁점부동산의 순자산가액은 OOO원, 양도부동산의 순자산가액은 OOO원으로, 교환차액은 OOO원인 바, 교환계약은 적정하게 이루어졌다.
OOOOOOOO OOOO
(OO : OO)
(다) 쟁점부동산은 2005.10.11. 고OOO과 조OOO간에 체결된 매매예약 금액 OOO원은 실지 매매사례가액은 아니지만 쟁점부동산의 가치를 어느 정도 반영한 것으로 볼 수 있는 반면, 쟁점부동산의 소유권이전등기를 위하여 임의로 작성한 쟁점계약서상의 금액은 실지거래가액으로 볼 수 없고, 시가로도 볼 수 없으므로 쟁점부동산을 「상속세 및 증여세법」상의 보충적 평가방법으로 평가하여 증여세 과세가액을 산정하여야 한다.
(라) 양도부동산은 청구인의 배우자가 2002.1.15. 김OOO로부터 OOO원에 취득한 것OOO이고, 무통장입금증은 교환차액 OOO원을 지급한 증빙자료로 청구인이 빈OOO의 OOO계좌(207184-56-00****)에서 2006.1.23. 인출하여 동 일자에 고OOO의 OOO은행 계좌(5361231****)로 송금한 것이다.
(마)쟁점부동산의 개별주택가격은 2005.1.1. OOO원에서 2006.1.1.OOO원으로 하락하였고, 쟁점부동산 대지의 연도별 개별공시지가 변동내역은 아래의 〈표3〉과 같다.
OOOOOOO OOOOOO OOOO
(바) 청구인의 대리인은 2013.12.18. 조세심판관 회의에 출석하여, 쟁점부동산의 매매가액을 OOO원으로 작성한 이유는 향후 쟁점부동산을 양도하는 경우취득가액으로 인정받을 수 있어 취득가액을 높이기 위한 목적에서 작성한 것이고, 양도부동산의 매매계약서상의 매매가액 OOO원은 고OOO이 최OOO에게 미등기로 양도하면서 빈OOO에게 요청하여 작성하게 된 것인데, 빈OOO의 경우 양도부동산의 취득가액이 높아 양도소득세가 발생할 여지가 없어 고OOO이 원하는 가격으로 계약서를 작성해 준 것이라는 취지의 의견진술을 하였다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련법령을 종합하여 살피건대, 처분청은 쟁점계약서상의 기재가액 OOO원이 매매사례가액에 해당하므로 이를 증여재산가액으로 보아야 한다는 의견이나, 당사자 사이의 합의에 의하여 교환대상 목적물의 가액 차이만을 결정하여 그 차액을 지급하는 방식으로 단순교환을 한 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 없다고 해야 할 것(대법원 1999.11.26. 선고 98두19841 판결 등, 같은 뜻임)이고, 이는 교환계약 당사자들이 교환대상 목적물의 가액을 임의로 평가하여 정한 다음 그 차액을 산정한 경우에도 마찬가지라고 할 것(대법원 2012.2.9. 선고 2010두27592 판결 참조)으로, 청구인이 배우자로부터 증여받은 재산은 쟁점부동산이므로 쟁점부동산의 「상속세 및 증여세법」상 시가가 청구인의 증여재산가액이라 할 것인 바, 청구인의 배우자 빈OOO가 고OOO과 2006.1.23. 체결한 부동산교환계약서에서 교환차액OOO만을 지급하기로 한 것으로 나타날 뿐, 교환계약당시 쟁점부동산의 시가로 볼 만한 「상속세 및 증여세법」상의 감정평가가액 등이 나타나지 않고 있고, OOO새마을금고의 담보대출에 따른 감정평가 의뢰로 주식회사 OOO감정평가법인이 2004.12.17.자로 평가한 감정가액이 OOO원이고,약 1년 1개월 후인 증여시점(2006.2.9.)에서쟁점부동산의 대지(2필지) 중 1필지의 개별공시지가는 감정평가 당시보다 하락하였을 뿐만아니라, 개별주택가격도 취득당시보다 하락한 것으로 나타나는 반면, 쟁점부동산이 쟁점계약서의 기재가액처럼 시세가 형성되거나 가격 상승의 특별한 요인이 없어 보이는 점,청구인이 쟁점부동산의 양도시 양도소득세를 절감할 목적으로 소유권이전등기시 법무사가 임의 기재한 것으로 교환당시의 실지거래가액이 아니라는 청구인의 주장이 신뢰성이 있어 보이는 점 등을 종합하여 볼 때, 처분청이 쟁점계약서상의 기재가액OOO을 증여재산가액으로 보아 과세한 이 건 처분은 부당한 것(조심 2011부2644, 2011.11.21., 조심 2013중2266, 2013.9.6., 같은 뜻임)으로 보이므로, 쟁점부동산에 대한 증여재산가액을 「상속세 및 증여세법」제60조 및 제61조에 따라 평가하여 경정함이 타당한 것으로 판단된다.
4. 결론
이 건 심판청구의 심리결과 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
