[사건번호] 조심2012중3832 (2013.01.31)

[세     목] 양도

[결정유형] 기각

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[제     목] 청구인의 쟁점부동산 양도가액이 얼마인지

[결정요지] 토지거래허가신청서 및 법원의 화해조서 내용 등을 종합할 때, 처분청의 양도가액 산정은 잘못이 없음
 
[관련법령] 소득세법 제96조

[참조결정]

[따른결정]

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[주    문] 심판청구를 기각한다.

[이    유]

 

1. 처분개요

 

 가. 청구인과 공동소유자인 청구인의 남편 윤OOO(이하 “양도인”이라 한다)은 2004년 3월 경 토지거래허가구역인 충청남도 OOO 전 863㎡와 같은 곳 201-22 전 3,246㎡, 같은 곳 201-27 임야 155㎡, 같은 곳 201-28 임야 2㎡, 합계 4,266㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 천OOO외 1인(이하 “양수인”이라 한다)에게 양도하는 매매계약을 체결하고 소유권이전등기를 하려고 하였으나, 양수인이 토지거래허가를 득하지 못하자 등기이전이 가능한 시점까지 양도인명의로 보유하고 있다가 쟁점부동산이 2006.12.10., 2006.12.15.,2009.11.30.천안시 및 양수인 등에게 순차적으로 등기이전되자 청구인은그에 따른 양도소득세를 신고하였다.
 
 

 나.처분청은 청구인이 쟁점부동산을 2004.3.12.양수인에게 OOO원에실질적으로 양도한 것으로 보고2011.12.7. 청구인에게  2004년 귀속 양도소득세OOO,OOO,OOO원을 결정·고지(2012.5.29. 기납부세액을 공제하여 OOO원으로 감액 경정) 하였다.
 
 

 다. 청구인은 이에 불복하여 2012.3.2. 이의신청을 거쳐, 2012.8.27. 심판청구를 제기하였다.

 

 

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

 

 가. 청구인 주장

 

    쟁점부동산을 OOO원에 책정하여 양도하게 된 경위는 청구인의 남편인 윤OOO이 동 부동산을 담보로 대출을 받아 사업자금으로 소진하게 됨으로 인해 상당한 이자비용을 감당하기 어려워 부득이 양도하게 된 것으로 양도가액이 OOO원(중개성과금 OOO원 포함시 OOO원)이라는 사실이 청구인이 양수인에게 발송한 내용증명 및OOO원의 가짜계약서 작성시 입회하였던 장OOO의 확인서에 의하여 확인되며, 양도가액 OOO원의 계약서는 계약금, 중도금, 잔금 등의 기재내용이 통상의 부동산거래관행과도 맞지 않은 매매계약서를 근거로 하였다는 점, 토지거래허가 신청시 매매계약서는 필수 서류가 아니어서 신청자 임의로 양도가액을 기재할 수 있다는 점, 법원의 화해조서상에도 쌍방 편의에 의하여 위 매매가액을 기재하게 되었다는 점 등으로 보아 허위로 작성된 계약서이며, 실제 매매가액은 쟁점부동산의 양도가액 OOO원과 중개성과금OOO원을 더한OOO원임에도 허위의 계약서에 근거하여 OOO원으로 보아 과세한 처분은 부당하다.
 
 

 나. 처분청 의견

 

  청구인은 당초 쟁점부동산의 양도가액이 OOO원이라고 주장하다가 중개성과금 OOO원을 더한OOO원으로 변경하는 등 청구주장이 신빙성이 없으며, 처분청이 이의신청결정에 따른 재조사 당시 확인된 쟁점부동산의 실지매매계약서 및 토지거래허가신청서, 법원의 화해조서 상에 쟁점부동산의 양도가액이 OOO원으로 기재된 점, 쟁점부동산의 공시지가가 OOO원으로 매매계약 직후 양수인 등이 쟁점부동산을 담보로 OOO원을 대출받은 사실, 청구인도 쟁점부동산의 시세가 16억원 정도인 사실을 알고 있었던 점 등으로 보아 청구인이 토지거래허가신청서 및 법원의 화해조서상에 기재한 OOO원을 쟁점부동산의 양도가액으로 보아 과세한 처분은 정당하다.
 
 

3. 심리 및 판단

 

 가. 쟁 점

 

  쟁점부동산의 양도가액을 OOO원으로 볼 것인지, OOO원으로 볼 것인지 여부

 

 나. 사실관계 및 판단

 

  (1) 쟁점부동산이 분할되어 순차적으로등기이전 됨에 따라 청구인이 보유한 지분에 대하여 신고한 내역 및 처분청이 경정한 양도소득세 내역은 아래 <표>와 같다.
 
 

 OOOOOOOOOO OOOO OO O OOO OO OO

 

 

 

 (2) 처분청 심리자료에 의하여 확인되는 내용은 아래와 같다.

 

   (가) 천안시의 「토지거래계약 불허가 통보 공문」 에는 ‘귀하께서접수한 쟁점부동산에 대한 토지거래계약 허가 접수 건은 자경 목적으로 신청하였으나, 신청 토지는현재 OOO 사무실 및 적치장으로 이용되고 있는 등 농지를 불법형질변경하고 있어 이용목적에 적합하지 않으므로 불허가 통보한다’는 내용이,동 문서의 첨부인 「토지거래계약허가대장」에는 아래와 같은 내용이 기재되어 있다.
 
 

 

 

   (나) 양도인은 2000.11.24. OOO금고로부터 연 10.5%의 이율로OOO,OOOO원의 대출을 부담하고 있다가, 2002.4.12. 쟁점부동산 중 부대동201 및 201-22번지 토지를 OOO원으로 감정평가하고 이를 담보로 OOO으로부터 6～7%의 이율로 OOO원을 대출(2004.3.12. 완제)받아 위 OOO원의대출을 변제하였으며,
 
 

    양수인은 쟁점부동산 중 201 및 201-22번지 토지를 담보로 2004.3.10.OOO으로부터 채권최고액 OOO원)을, 2004.3.12.권OOO으로부터 채권최고액 OOO원을, 2004.5.6. 유OOO으로부터 채권최고액 OOO원, 2004.7.15. 유OOO으로부터 채권최고액 OOO원을 대출받았음이 등기부등본 및 임의경매실행 통지서에서 확인된다.
 
 

   (다)양도인은 2005.3.22 OOO으로부터 양수인이 쟁점부동산을 담보로 대출받은 금액에 대한이자를 연체하였다는 이유로 조속한 변제요구와 임의경매실행통지서를 받았고, 이에 따라 2005.4.14.과 5.17.양수인에게 1, 2차에 걸친 내용증명을 보냈으며 동 내용증명에는 쟁점부동산의 양도가액을 OOO원이라고 기재하고 있다.
 
 

  (3) 양수인과 양도인은 2009.9.3. 대전지방법원 천안지원에 소유권이전등기 화해신청을 하여 법원으로부터 화해결정을 받았는데, 동 화해조서상 청구원인에는 ‘원고회사와 피고들은 2004.3.12. 피고들 소유 OOO 201 전 863㎡, 같은 곳 201-22 전 3,246㎡, 같은 곳 201-27 전 155㎡, 같은 곳 201-28 전 2㎡ 총 4,266㎡에 관하여 총 매매대금 OOO원에 매매계약을 체결하고 신청인은 그 즈음 위 매매대금을 피고들에게 지급하였다’고 기재되어 있으며, 화해조항에는  ‘2004.3.12. 매매를 원인으로 하는 소유권이전 등기절차를 이행하며 화해비용은 각자 부담으로 한다’고 기재하고 있다.
 
 

  (4) 청구인은 쟁점부동산을 양도하게 된 경위 및 양도가액이OOO원이라면서 아래와 같이 주장하고 있다.

 

   (가) 2003년 12월 쟁점부동산을 처분하여 채무를 상환하고자 청구인의 채권자인 한OOO에게 매매를 의뢰하였고 한OOO이 중개업자인 유OOO으로부터 양수인을 소개받아 쟁점부동산을 OOO원에 양도하는 매매계약을 체결하였으며, 계약서상 계약날짜를 기재하지 아니한 것은 토지거래허가를 득하는 날로 하자는 합의에 의한 것이며, 실제 쟁점부동산 양도후에 청구인의 금융채무 OOO원과 한OOO에 대한 채무 OOO원을 상환하였고, 토지거래허가구역내에 위치한 쟁점부동산에 대한 토지거래허가신청시 공시지가보다 높게 예정가격을 작성하여야 허가가 이루어지는 통상적인 예를 참고하여 매매가액을 OOO원으로 기재하였던 것이며, 농지를 불법 형질변경하여 이용목적에 적합하지 않다는 이유로 농업경작용으로 신청한 토지거래계약 허가신청이 불허되었다.
 
 

   (나) 청구인은 쟁점부동산 중 OOO 201, 201-22, 201-56의 양도가액 OOO원의 근거인 대전지법천안지원의 소유권이전등기 화해조서상 매매대금OOO원에 대한 매매계약서를 가져오면 세금이 감액될 수 있다는 세무공무원의 말을 오인하여 OOO원에 대한 매매계약서 작성을 양수인과 협의하여 2011.6.11. 천OOO와 동반자인 장OOO를 만나OOO원의 계약서를 작성하면서 계약일자를 2004.3.10.로 소급하여 작성·제출하였으며, 작성 당시 입회인인 장OOO는 ‘2004.3.10. 작성한 것이 아니고 2011년 6월 중순경 이OOO 3인이 OOO에서 본인이 입회인으로 되어 있는 OOO원의 매매계약서를 작성하였으며, 2004.3.10. 거래 당시에는 거래계약과 관련하여 윤OOO 외 1인과 만난 사실이 없고 아는 바도 없다’는 내용의 확인서를 제출하였다.
 
 

   (다) 1·2차 화해조서는 쟁점부동산의 매매계약일, 거래가액 등이 실지사실과 다른 오직 소유권이전등기만을 목적으로 이루어진 것으로 ‘소유권이전등기 청구의 소’ 효력만을 가진 것이며, 이를 통하여 소유권이전등기를 경료하겠다는 각서를 징구하였고, 2차분 화해조서에는 쟁점부동산의 매매계약일이 2004.3.12.임에도 가짜계약서의 계약일은 2004.3.10.이며, 매매대금지급일을 ‘그즈음 지급’으로 표현하여 대금지급일이 불분명하게 기재되어 있으며, 1차분 화해조서상 토지의 ㎡당 가격이 OOO원임을 감안하면 2차분 화해조서상 수용보상금 OOO원을 제외한 매매가격은 OOO원이 아닌 OOO원(3,274㎡×OOO원)이 되어야 하므로 화해조서상 매매대금 OOO원은 실제 매매대금이 아니다.
 
 

    (라) 청구인이 2005.4.14.과 2005.5.17. 천OOO외 1인에게 송부한 내용증명에도 등기절차를 책임지기로 하여 소유권이전등기를 신청하였으나 토지거래계약 불허가 통보된 내용, 쟁점부동산을 담보로 제공하여 대출을 받게 하였으나 이자를 지급하지 아니하여 경매에 넘어간다는 내용, 쟁점부동산을 2004년 2월에 OOO원에 매도하였다는 내용 등이 기재된 것을 보아도 쟁점부동산의 매매가격은 OOO원이며, 중개인 유OOO이 중개성과금조로 가져간OOO원을 더할 경우 총 매매대금은 OOO원이다.
 
 

  (5) 이에 대하여 처분청은 아래와 같은 사유로 쟁점부동산의 양도가액이 OOO원이라는 의견이다.

 

   (가) 처분청의 양도소득세 조사종결 보고서에 의하면, 쟁점부동산을 양수한 천OOO에게 매매대금 지급과 관련한 자료를 요청하였으나 제출하지 못하고 연락불가 상태이며, 천OOO의 배우자 이OOO는 쟁점부동산의 매매대금이 OOO원이 맞다고 하면서도 사실관계확인서 작성은 거부하였고, 이OOO는 2004.3.12. 쟁점부동산의 담보대출금OOO원으로 매매대금을 지급하였다 하여 금융거래내역을 확인한 바, 대출금 OOO원중 OOO원은 정OOO의 근저당 채무를 변제하였고 나머지 OOO원은 수표로 출금하여 유OOO의 OOO은행 계좌로 입금하였으며, 정OOO의 배우자 윤OOO은 정OOO OOO이 유OOO에게 반환할 채무가 있어 이를 유OOO에게 입금하였다고 하면서도 이에 대한 근거서류는 제출하지 아니하였으며,
 
 

   청구인은 당시 쟁점부동산의 시세를 몰랐고 공시지가가 과도하게 책정되어 거래가 이루어지지 않던 중 윤OOO의 사업실패에 따른 대출이자부담으로 급하게 처분하였다 하나, 매매 당일 청구인 동의하에 양수인 등의 명의로 OOO원을 대출받는 과정에서 시세를 충분히 알 수 있었을 것이고, 매매일 전후 6개월 동안 인근지역의 토지매매거래 114건 중 10건만이 공시지가 이하로 거래되었을 뿐 대부분 공시지가의 2～3배의 가격으로 거래되었음이 확인되는 점, 매매계약서상 계약 및 대금지급 일자와 토지거래허가구역이라는 내용이 기재되어 있지 아니한 점, 계약금 및 잔금수령에 대한 증빙제출이 없는 점 등으로 보아 OOO원이 기재된 계약서는 허위로 판단되며, 증빙자료로 제출한 내용증명에 의하여 청구인도 쟁점부동산의 시세가 16억 정도라는 사실을 알고 있었을 것이고, 토지거래허가구역에서 허가를 받지 못한 경우 매매계약이 무효임을 알고 있어 충분히 매매계약을 해지할 수 있었음에도 아무런 조치없이 OOO원에 매매하였다는 주장은 신빙성이 없으며, 현지확인 결과 쟁점부동산의 2004년 시세는 정확히 알 수 없으나, 대로변에 위치하여 접근이 용이하고 천안시내로부터 2～3km의 거리에 있어 개발가능성이 높은 지역으로 확인되며, 2009년 9월 화해조서는 당시 청구인 및 양수인이 합의하여 매매대금을 OOO원으로 하여 화해를 구한 것으로 화해조서는 확정판결과 동일한 효력을 가지므로 쟁점부동산의 매매대금은 OOO원인 것으로 판단된다고 기재하고 있다.
 
 

   (나) 쟁점부동산의 양도와 관련하여 제출된 OOO원의 계약서는 계약일자 및 계약금, 중도금, 잔금 지급일자와 쟁점부동산이 토지거래허가구역내에 위치한다는 특이사항이 기재되어 있지 아니하고 계약금액은 공시지가 OOO원의 55.5%에 해당하며, OOO원의 계약서의 계약일자는 2004.3.10.로 잔금청산일과 동일자이며 계약금액은 공시지가의 104%에 해당하는 것으로 나타난다.
 
 

   (다) 청구인은 2012.10.24. 제출한 항변자료에서 쟁점부동산의 양도대금이 OOO원(은행융자 상환 OOO원, 채무상환액 OOO원, 유OOO 중개성과금 OOO원)이라고 주장하나, 중개성과금 OOO원은 일반적인 중개수수료와 비교할 때 과도한 금액이고 본인이 지급한 중개수수료를 몰랐다는 것이 상식에 어긋나며, 쟁점부동산을 담보로 대출받은 OOO원은 양도대금의 일부분으로 보이고 화해조서 작성사실에서 알 수 있듯이 정OOO와 양수인은 나머지 양도대금을 별도로 지급하였을 가능성이 크며, 현재 쟁점부동산이 전혀 개발되지 아니하여 개발가능성이 높다고 본 처분청의 판단은 오류라며 제출한 쟁점부동산의 최근 사진은 부동산 투기수요로 지가가 급등했던 계약 당시(2004년 2월) 상황 및 당시의 공시지가와 현재의 상황과는 다르므로 당해 자료는 청구인의 주장을 뒷받침할 수 없다는 의견이다.
 
 

  (6) 살피건대, 청구인은 처분청이 계약금, 중도금, 잔금 등의 기재내용이 통상의 부동산거래관행과도 맞지 않은 매매계약서를 근거로 과세한 점, 토지거래허가 신청시 매매계약서는 필수 서류가 아니어서 신청자 임의로 양도가액을 기재할 수 있다는 점, 법원의 화해조서상에도 쌍방 편의에 의하여 위 매매가액을 기재하게 되었다는 점 등에서 OOO원으로 기재된 계약서는 허위이며 실제 매매가액은 쟁점부동산의 양도가액 OOO원과 중개성과금 OOO원을 더한 OOO원이라고 주장하나, 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 매매가액 OOO원은 쟁점부동산의 공시지가OOO원의 55.5% 수준으로 양도일 전후 6개월 동안 인근지역의 토지매매거래의 대부분이 공시지가의 2～3배의 가격으로 거래되었음이 확인되고, 계약 당시 양도인의 동의 아래 쟁점부동산을 담보로 양수인이 OOO여원을 대출받은 점으로 보아 쟁점부동산을 OOO원에 양도할 이유가 없어 보이는 점, 쟁점부동산을 OOO원에 양도하면서 지급하였다는 중개수수료 OOO원이 통상적인 중개수수료보다 과다하게 지급된 점, 토지거래허가신청서 및 법원의 화해전조서상 쟁점부동산의 매매가액을 OOO원으로 기재하고 있는 점 등을 감안할 때, 처분청이 쟁점부동산의 양도가액을 OOO원으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
 
 

 

 4. 결 론

 

  이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.