[질 문]
가. 갑과 을은 1996. 3. 5 임대차계약을 체결하며, 다음과 같은 사항을 약정하였다.

① 갑과 을은 임대차계약기간 중 언제든지 2개월 전에 해지 통보를 하고 임대차계약을 해지 할 수 있다.
② 임대차보증금반환채무의 지급을 연체할 경우 연체 이율은 연 20%로 한다.

나. 임차인 을은 해지권유보약정에 따라 1997. 10. 23 경 임대인 갑에게 해지통보서를 발송하였으며, 위 해지통보서가 같은 달 25. 임대인 갑에게 도달하였다.

다. 이에 임대인 갑은 1998. 1. 5 임차인 을에게 임대차보증금 전액 및 이에 대한 1997. 12. 26 부터 1998. 1. 5 까지의 연 20%의 비율에 의한 이자를 모두 지급하였다.

라. 그런데 임차인 을은 갑에게 1997. 11. 26부터 1997. 12. 25까지의 임대차보증금에 대한 연 20%의 비율에 의한 지연이자와 이에 대한 1997. 12. 26부터 지금까지 연 20%의 비율에 의한 지연이자의 지급을 청구하고 있다.

이러한 경우 임차인 을이 위 지연이자의 지급을 청구할 권리가 있습니까?

[답 변]
가. 을이 1997. 11. 26부터 임대차보증금에 대한 지연이자를 청구하고 있는 것으로 미루어 민법 제635조 및 제636조를 근거로 하여 갑에게 해지통보서가 도달한 1997. 10. 25로부터 1월이 경과한 1997. 11. 26 임대차계약 해지의 효력이 발생한 것으로 주장하는 듯합니다.

나. 그러나 질의에 따르면, 위 임대차계약은 기간의 약정이 있고, 당사자 쌍방이 임대차계약을 해지할 권리를 보유한 것으로 이해됩니다. 그렇다면 위 임대차계약의 해지에 있어서는 민법 제636조가 적용될 것인바, 민법 제635조는 제652조 규정이 적용되어 임차인에게 불리한 것은 효력이 없게 되나, 제635조는 제652조 규정이 적용되지 않으므로 계약 당사자는 자유롭게 해지권유보약정을 할 수 있고, 제635조 규정보다 임차인에게 불리하게 약정을 하였다고 하더라도 무효가 되는 것은 아닙니다. 즉 민법 제 636조는 강행규정이 아닙니다.

다. 그러므로 위 임대차계약상 해지권유보약정은 유효합니다. 그렇다면 위 약정에 따라 임대인과 임차인은 언제든지 임대차계약을 해지할 수 있고, 그 임대차 계약 해지의 효력은 해지의 의사표시를 한 때로부터 2월이 경과한 후에 발생하는 것으로 해석하는 것이 타당합니다. 만약 임차인 을의 주장대로라면 해지통보는 계약해지 효력발생 2개월 전에 하여야 하나, 해지의 효력은 해지통보 후 1개월 후에 발생한다는 것으로 논리적으로 모순된다 할 것입니다. 그러므로 임대차계약 해지의 효력은 해지통보서가 갑에게 도달한 1997. 10. 25로부터 2개월이 경과한 후인 1997. 12. 25 발생하였다고 하겠습니다. 그러므로 임차인 을의 주장은 타당하지 않습니다.

라. 가사 임차인 을의 주장대로 1997. 11. 25 임대차계약해지의 효력이 발생하였다 하더라도, 임대차보증금반환채권과 임대차목적물반환채권은 동시이행관계에 있는 것이므로 임차인 을이 임대차보증금반환의무의 이행지체를 주장하는 1997. 11. 26 임대차목적물을 임대인 갑에게 반환하였거나, 갑이 언제든지 이를 수령할 수 있는 준비를 하였는지 살펴보아야 합니다. 만약 당시 임차인 을이 임대차목적물을 반환하지 않았거나 갑이 언제든지 이를 수령할 수 있는 준비를 하지 않았다면 임차인 을은 갑에게 임대차보증금 지급 지체를 이유로 지연이자를 청구할 수 없습니다.

마. 또한 임차인 을의 주장대로 임대차계약 해지의 효력이 해지통보 1개월 후에 발생하여 임대차계약 약정에 따라 1997. 11. 26부터 1997. 12. 25 까지의 지연이자를 지급하여야 한다 할지라도, 위 지연이자 약정은 임대차보증금반환채무의 연체시 이율에 관한 약정일 뿐, 기발생이자에 대한 지연이자 약정, 즉 복리약정은 아니며, 별도로 기발생이자채권에 대한 지연이자 약정이 없는 바, 임대인 갑은 기발생이자에 대하여 민법 제379조에 의해 연 5%의 지연이자만을 지급하면 됩니다.

- 이규주 변호사

 

세무사신문 제 416호(2005. 7. 1)