[질 의]
질의1. 乙은 주택의 전소유자인 丙으로부터 주택의 소유권을 취득하였다가 丙의 계약해제로 인하여 소유권을 상실하게 되었는바, 乙(임대인)로부터 그 계약이 해제되기 전에 주택을 임차받아 주택의 인도와 주민등록을 마친 甲(임차인)이 乙과의 임대차계약상의 임차인 지위로서 丙에 대하여 자신의 임차권을 주장할 수 있는지요.

 

질의2. 甲은 연립주택의 소유자인 乙과 사이에, 서울 강서구 등촌2동 515의 3 가동 203호(실제로는 A동 203호)를 보증금 4,000만원, 임대차기간 2003. 11. 22.부터 24개월로 정하여 위 乙로부터 임차하기로 하는 내용의 임대차계약을 체결하고, 처, 어머니와 함께 위 부동산에 입주하여 2004. 12. 17. ‘서울 강서구 등촌동 515의 3 (12/7) 동신 가-203호’로 주민등록 전입신고를 하였다. 위와 같이 실제로는 A동 203호임에도 불구하고, 가동 203호로 계약하고 전입신고까지 한바 위와 주소등기부상의 기재와 일치하지 아니하는 위 甲의 주민등록만으로는 이 사건 임대차의 공시방법으로 유효하여 경락인인 丙에 대하여 주택임대차보호법상의 대항력을 주장할 수 있는지요.

 

[답 변]
답변1. 소유권을 취득하였다가 계약해제로 인하여 소유권을 상실하게 된 乙(임대인)로부터 그 계약이 해제되기 전에 주택을 임차받아 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항요건을 갖춘 甲은 민법 제548조 제1항 단서의 규정에 따라 계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당한다는 것이 판례의 견해이므로 임대인의 임대권원의 바탕이 되는 계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 새로운 소유자에게 대항할 수 있고, 이 경우 계약해제로 소유권을 회복한 제3자는 주택임대차보호법 제3조 제2항에 따라 임대인의 지위를 승계한다고 할 것이므로, 甲은 丙에 대하여 임차권을 주장할 수 있습니다.

 

답변2. 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로서 마련된 것이므로, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지 여부는 일반사회 통념상 그 주민등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식할 수 있는지 여부에 따라 결정되어야 한다는 것이 대법원 판례의 견해입니다(대법원 2002. 6. 14. 선고, 2002다15467 판결 등 참조).
등기부상의 기재와 일치하지 아니하는 위 주민등록만으로는 임대차의 공시방법으로 유효하다고 할 수 없으므로 경락인인 丙에 대하여 주택임대차보호법상의 대항력을 갖지 못한다고 판단할 수도 있으나, 위 임대차 부동산은 2개의 독립된 동(棟)이 하나의 단지를 이루고 있는 ‘동신연립주택’의 한 동 중 한 세대인데, 위 연립주택은 등기부상으로는 ‘A동’, ‘B동’으로 각 등재되어 있으나 실제 건물 외벽에는 ‘가’동, ‘나’동으로 각 표시되고 사회생활상으로도 그렇게 호칭되고 있다는 점, 임차 목적 토지 위에는 위에서 본 2개 동의 연립주택 외에는 다른 건물이 전혀 없다는 점, 같은 지번의 토지 위에 있는 두 동의 연립주택이 ‘A’, ‘B’동 또는 ‘가’, ‘나’동 등으로 불리워지는 것이 일반사회의 통념상 이는 그 표시 순서에 따라 각각 같은 건물을 의미하는 것이라고 인식될 여지가 있다는 점 등을 이유로 통상적인 주의력을 가진 사람이라면 어렵지 않게 위 주민등록상의 ‘가동 203호’가 이 사건 부동산인 등기부상의 ‘A동 203호’를 의미함을 인식할 수 있습니다.

 

그렇다면, 丙은 甲의 임대차를 대항력 있는 임대차로 충분히 인식할 수 있었다고 할 수 있으므로 甲은 丙에 대하여 대항할 수 있습니다.

 

 

 

제 405호 (2004.1.17)