[질 의] 
세무사 사무실을 운영을 위해 건물 1칸을 임대차보증금 5000만원, 월 임대료 200만원에 2년간 임차하였습니다. 그러나 개인적 사정으로 인해 14개월이 지나 더이상 사무실을 운영할 수 없게 되어 임대인에게 계약해지를 요구했습니다. 하지만 임대인은 나머지 10개월치의 임차료를 모두 지급해야 보증금을 반환해주겠다고 합니다. 임대인의 이러한 요구가 정당한지요.

[답 변] 

(1) 임대차 기간에 대해 별도로 약정을 하지 않은 경우

민법 제635조에 의하면 "토지, 건물 기타 공작물에 관하여 임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자가 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고한 경우에는 임차인이 통고를 받은 날로부터 6월, 임차인이 통고한 경우에는 임대인이 통고를 받은 날로부터 1월의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다.”라고 규정하고 있습니다.

따라서 만일 임대차 계약 당시 임대차 기간에 대해 따로 약정을 하지 않았다면 위 조항에 의거 임대차계약의 해지를 통고할 수 있습니다. 다만 통고 후 1월이 지난 후 그 해지의 효력이 생기므로, 해지의 효력이 생기기 전까지의 임차료는 지불하여야 합니다.
그러나 만일 임대차 기간을 2년으로 구체적으로 정해 약정했다면 위 조항에 의거해 임대차계약을 해지할 수는 없습니다.

(2) 임대차 기간에 대해 별도로 약정을 한 경우

또한 민법 제636조에 의하면 "임대차기간의 약정이 있는 경우에도 당사자 일방 또는 쌍방 이 그 기간 내에 해지할 권리를 보류한 때에는 민법 제635조를 준용한다."라고 규정하고 있습니다.

따라서 만일 계약 당시 임대차 기간을 구체적으로 정하였다면 해지권에 대해 따로 약정을 한 경우에 한해 임대차계약을 해지할 수 있습니다.

그러나 일반적 부동산임대차계약서에는 임차인의 차임 미지급 등을 이유로 임대인의 해지권을 인정하는 조항은 들어있지만 대부분 임차인의 계약 위반으로 인한 임차인의 해지권을 인정하는 조항은 들어있지 않습니다.
더구나 지금처럼 귀하 사정으로 일방적으로 해지를 할 수 있는 조항은 더더욱 없습니다. 
한편, 상가건물임대차보호법 제9조 제1항에 의하면 "기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다”고 규정하고 있어 최소 1년의 임대차기간을 보장해주고 있는데, 이 규정도 임차인의 무한정 계약해지권은 아닙니다.

따라서 위 임대차계약기간을 약정하면서 특별히 해지권을 유보한 것이 아닌 상태에서 임차인 개인적 사정으로 계약만료기간 전 계약을 해지하고자 하는 경우에는 임차인이 일방적으로 계약을 해지할 수는 없다 할 것이고, 당초의 계약내용대로 남은 임대차 기간 동안 계속 사무실을 운영하든지, 아니면 남은 기간 동안의 차임을 적정선에서 지급하는 형태로 임대인과 합의하여 해지를 하여야 할 것입니다.

다만, 만일 귀하가 일방적으로 사무실을 비워주고 나간 후 귀하의 임대차계약기간 중에 새로운 임차인에게 세를 놓게 된다면, 임대인은 새로운 임차인이 입주한 이후부터 계약기간 만료시까지 임차료를 이중으로 받게 되어 그 부분은 부당이득이 되는 것이므로 반환청구를 할 수 있다고 할 것입니다.

(3) 미국 등과는 달리 우리는 임대차 계약을 포함해 다양한 경제활동을 할 때 계약서의 내용에 대해 고민없이 도장을 찍는 경우가 많습니다.

그러나 막상 법적인 문제가 발생하면 계약서의 한 문장, 한 단어는 모두 커다란 의미를 부여받게 됩니다.

오늘이라도 지금 본인의 계약서 내용을 한번 꼼꼼히 살펴보시고 만일 문제가 있는 조항이 있다면 다음 재계약 할 때라도 수정해야 합니다.

 - 전용범 변호사

 

세무사신문 제450호(2006. 12. 1)