[질 의] 
주택건설업자로부터 2000. 9. 16 분양계약을 체결하고 2001. 12. 31 소유권이전등기를 완료, 신축주택을 취득한 경우 당해주택을 2006. 5에 양도했는데 조세특례제한법상 감면대상 신축주택 취득에 해당하여 양도소득세를 100% 감면 받을 수 있는지요.

[답 변]
○ 조세특례제한법 제99조의 3

‘신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례'

‘주택건설사업자를 제외한 거주자가 신축주택(건물연면적의 2배 이내의 부수토지 포함)을 신축주택 취득기간 내에 취득하여 취득일로부터 5년 이내에 양도하는 경우에는 그 신축주택에 대한 양도소득세를 100% 감면하며, 5년이 경과한 후에 양도하는 경우에는 그 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상 소득금액에서 차감한다. 다만 1세대 1주택 비과세요건을 갖춘 고가주택이면서 조세특례제한법상 감면대상 신축주택을 양도하는 경우 소득세법과 조세특례제한법 두 법을 동시에 적용하지 아니한다.' 라고 규정하고 있습니다.

○ 위 신축주택 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례조항을 적용받기 위해서는 다음과 같은 요건을 충족해야 합니다.

1. 신축주택의 취득기간
거주자인 신축주택의 취득자가 2001. 5. 23∼2003. 6. 30(국민주택은 2000. 11. 1∼2003. 6. 30)의 기간 내에 취득한 신축주택으로서 취득 후 5년 이내에 양도하고 발생한 양도소득세에 대하여 100% 감면. 다만 고가주택은 제외합니다.

2. 감면대상 주택
① 자기건설주택, 직장조합주택과 지역조합주택(주택법), 재개발정비사업주택조합주택과 재건축정비사업주택조합(도시 및 주거환경정비법)으로 신축주택취득기간 중에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인 포함)를 받은 주택

② 주택건설 사업자로부터 취득하는 주택으로서 신축주택취득기간 내에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 주택

③ 직장주택조합과 지역주택조합(주택법) 또는 재개방정비사업주택조합과 재건축정비사업주택조합(도시 및 주거환경정비법)이 그 조합원에게 공급하고 남은 잔여주택으로 신축주택취득기간 내에 주택조합등과 직접 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 주택

④ 조합원이 주택조합 등으로부터 취득하는 주택으로서 주택조합등이 조합원외의 자와 신축주택취득기간 내에 잔여주택에 대한 매매계약(매매계약이 다수인 때에는 최초로 체결한 매매계약 기준)을 직접 체결하여 계약금을 납부받은 사실이 있는 경우에 한하여 신축주택취득기간경과 후에 사용승인 또는 사용검사를 받는 주택

3. 감면대상 제외 주택

① 매매계약일 현재 다른 자가 입주한 사실이 있는 주택

② 2001. 5. 22(국민주택은 2000. 10. 31) 이전에 주택건설업자와 주택분양계약을 체결한 분양계약자가 당해 계약을 해지하고 분양계약자 또는 그 배우자(분양계약자 또는 그 배우자의 직계존비속 및 형제자매 포함)가 당초 분양계약을 체결하였던 주택을 다시 분양받아 취득한 주택

③ 주택건설업자로부터 당초 분양계약을 체결하였던 주택에 대체하여 다른 주택을 분양받아 취득한 주택

○ 양도소득세 감면이 가능한지 여부

신축주택 취득과 관련해 양도소득세를 감면받기 위해서는 감면요건을 충족해야 하나 위 경우 당해 주택의 취득일(최초 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 날)이 신축주택 취득기간 내에 해당하지 않아 감면대상에 해당하지 않는 것으로 판단됩니다. 
- 강명수 세무사

 

 

세무사신문 제439호(2006. 6. 16)