세무사회는 지난 6월 27일 △기본법규 13건 △소득세제 9건 △법인세제 14건 △재산세제 28건 △간접세제 14건 △지방세제 2건 △기타세제 1건 등 총 81건의 세법개정건의안을 재정부와 행안부에 제출했다. 이 중 재정부에 건의한 ‘세법개정 건의안’ 가운데 바뀌어야 할 주요사안을 분야별로 정리해 게재한다. 이번 호는 네번째로 재산세제 분야에 대해 알아본다. <편집자>

 

 

 

1. 매매사례가액 적용제도는 폐지되어야 한다.
양도소득세 신고시 취득가액이 불분명한 경우나 상속세 및 증여세법에 의한 부동산의 시가가 불분명한 경우 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 시가로 보도록 되어있다(소득세법 제97조 제1항 제1호 나목, 동법 시행령 제163조 제12항, 제176조의2 제3항 제1호, 상속세 및 증여세법 제60조, 동법 시행령 제49조 제5항).

양도소득세에 있어서는 환산가액 등의 적용으로 실제 과세사례가 많은 것은 아니지만 상속세나 증여세에 있어서는 적용사례가 많이 있어 납세자에게 뜻하지 않은 세금이 추징되고 있는 실정이나 이는 다음과 같은 문제점을 안고 있다.

첫째, 납세자가 매매사례가액을 수집할 수가 없다. 개인간의 거래가액을 일일이 당사자에게 확인 할 수도 없고 인터넷 상의 거래가액을 참조 한다고 해도 그 가격이 실제 거래 가액인지 게시자의 의도가 반영된 가격인지도 알 수 없을뿐더러 여러 사례들 중 어느 가격이 더 개관적이며 합리성이 있는지도 알 수 없다.

즉 납세자가 선택할 수 있는 합리적인 가격에 대한 정보가 차단된 상태에서 과세 당국에서만 알 수 있는 가격으로 평가하라는 것은 출제자만 답을 아는, 납세자는 틀릴 수밖에 없는 문제를 출제해 놓고 답이 틀리면 가산세부과 등 처벌하겠다는 횡포와 다름없다. 또한 어떤 세금의 신고든 예측성, 확정성과 안정성이 있어야 하는데 납세자가 정상적으로 세금을 신고하고도 맞는지 틀리는지, 추징될런지 걱정하게 만드는 불완전한 법의 형태가 되어 있다.

둘째, 강남 아파트의 시가변동 추이에서 보듯이 부동산 가격은 한 달 사이에도 급격한 변동이 있을 수 있으며 같은 아파트 내 동일 평수라고 하더라도 실내장식이라든지 벽지 상태, 아래 위 층의 분위기, 학교와의 거리 등 여러 가지 변수에 따라 가격이 천차만별인데 매매사례가액이라는 것이 과연 적정한 가액을 반영한다고 할 수 있는지... 만약 과대 또는 과소평가되었다고 판단되면 그 사례에 해당하는 아파트 등과  대상 부동산의 차이점을 밝혀 부당함을 주장하여야 하는데 당사자는 사례대상이 어떤 것인 줄도 모르고 설령 안다고 하더라도 해당 부동산을 실제 조사해서 그 차이를 규명해야 하는데 개인이 이를 조사한다고 들어 줄 사람이 과연 있을지 의문이다.

셋째, 매매사례가액 적용 대상이 되는 부동산 거래와 그렇지 않은 부동산 거래에 있어서 불공평 과세가 이루어진다. 현재 주택 공시가격은 시가의 약 80%선을 기준으로 고시하고 있다.

따라서 사례가액이 적용되는 때와 그렇지 않은 때와 약20%의 세부담 차이가 발생하는데 해당 부동산 거래에 맞춰 옆에서 누가 거래한 사실이 있고 없고에 따라 세부담이 달라진다는 것은 같은 소득에 대하여 같은 세금을 부담한다는 공평과세를 정면으로 위배하는 결과가 된다.

따라서 위 매매사례가액의 적용 규정은 이를 폐지해야 하며 어쩔 수 없이 존속시킨다 하더라도 신고시 단 기간에 매매사례가액을 답변해 주는 제도와 매매사례가액의 적용 차이에서 오는 가산세에 대하여는 이를 부과하지 않도록 개정되어야 한다.

 

 

2. 비사업용 토지의 중과세제도 개선

부동산 투기 억제책의 일환으로 2005.12.31 공포된 비사업용 토지에 대한 중과세 제도는 아래와 같은 문제점을 개선해야 한다.(소득세법 시행령 제 168의14, 동법 시행규칙 제83조의5)

첫째, 장기보유 부동산에 대하여는 이를 적용하지 않아야 된다.

주지하다시피 비사업용 토지에 해당하면 장기보유특별공제를 배제함은 물론 60%(주민세 포함 66%)의 높은 세율로 과세하는 무시무시한 규정으로서 이에 해당되는 부동산 소유자는 해당 자산에 대한 양도의사를 모두 포기한 상태이며 부도 등으로 어쩔 수 없는 사회적 약자만이 이의 처분과 양도소득세 체납이라는 악순환에 걸려 있는 형편이다.

 

부동산 투기 억제에 대하여는 국민 대다수가 공감하고 있는 사항이나 경제학적인 관점이나 투자론적 관점에서의 투기와 투자에 대하여는 일정한 정의를 내릴 수 있다고 하더라도 실제 사례에 있어서의 구분은 어디까지가 투자이고 투기인지 구분하기는 어려운 일이다. 따라서 비사업용 토지의 중과에 있어서도 어디까지를 투기로 볼 것인지에 대한 정의부터 내려야 한다고 본다.

이런 관점에서  2006.12.31현재 20년 이상 보유한 농지, 목장용지, 임야를 2009.12.31 이전에 양도하는 경우 사업용으로 보도록 규정하고 있으므로 국가의 견해는 20년 이상 보유하면 투기로 인한 중과세에서는 제외하려는 의사가 있다고 보여진다.

문제는 2006.12.31 현재 19년 11개월을 보유하고 있었어도 이 부동산을 현재 양도하면 단순히 보유하고 있는 것만 가지고는 중과세를 면치 못한다는 것이다. 세상에 20년 후를 내다보고 부동산 투기를 하는 사람이 있을까?

여하튼 장기 보유의 경우는 투기와는 일정한 거리가 있다고 보여지고 장기 보유를 유도하여 단기 투기거래를 억제한다는 점에서도 장기보유 부동산에 대하여는 정상과세를 하여야 하며 따라서 위 2006.12.31현재 20년 이상 보유규정은 양도 당시 20년 이상 보유한 모든 부동산으로 개정되어야 한다.

둘째, 2006.12.31현재 수용할 수 있는 토지로 관계법령에 의해 사업인정 고시된 토지는 사업용으로 보도록 되어 있다.

역으로 얘기하면 현재의 도시계획에 의해 내 땅이 수용된다고 하더라도 사업용으로 보는 본래의 규정을 충족하지 못하면 위와 같은 중과세를 면치 못하는 것이다. 이는 국가가 개인이 잘 가지고 유지하고 있는 개인의 땅을 국가의 계획에 의해 강제 수용하면서 대가라고 주고서는 적어도 반 이상을 세금으로 뺏어가 버리는 결과가 된다. 따라서 수용대상으로 사업인정 고시된 토지는 위의 중과세 적용을 배제하여야 소유자의 의사에 불구하고 강제 수용하면서 세금까지 중과세 받는 납세자의 조세 저항을 줄일 수 있고 국가사업을 원활히 수행할 수 있다고 본다.

셋째 장기보유특별공제는 이를 적용하여야 한다.

양도소득세 중과세 대상(1세대 다주택, 비사업용 토지, 소득세법 제95조 제 2항 및 제4항) 부동산의 양도에 대하여는 장기특별공제를 배제하고 있다.

 

이 공제는 물가상승율공제라는 명칭을 가지고 있었던 것에서 보듯 부동산의 장기 보유를 유도하고 보유기간 중에 물가상승으로 인한 명목소득을 일정부분 제거하여 실질 소득에 대하여 과세한다는 의미가 있다. 더구나 2005.12.31 공표하면서 2007.1.1 이후 적용하고 있는 현재의 비사업용 토지 중과세는 1년 이라는 유예기간을 두었지만 결국 그 1년 안에 양도하지 않은, 즉 2005년 이전, 법 공포 전부터 보유하고 있는 모든 토지에 대하여 적용하므로 납세자 입장에서는 소급과세 된다는 느낌을 받을 수밖에 없다.

 

따라서 비사업용 이든 아니든 장기 보유한 것은 같으므로 장기보유 특별공제는 이를 적용하여야 납세자 불만을 일정 부분 해소할 수 있다고 본다.

 

3. 양도소득의 필요경비 계산

환산가액을 취득가액으로 하는 경우 필요경비는 개산공제로 하도록 되어 있고 기타 직접 지출한 필요경비를 인정하지 않고 있다.(소득세법 제97조 제3항 제2호, 동법 시행령 제163조 제6항)

소득세법 제97조 제1항 제1호 나목에서 보듯 환산가액은 취득가액의 결정 방법이다.
양도차익은 양도가액에서 취득가액과 기타 필요경비를 공제하여 계산하므로 환산의 경우에도 양도비를 비롯하여 자본적 지출액등 필요경비를 당연히 공제해 주어야 함에도 이를 배제하고 있는 것이다.

85년에 취득한 부동산을 10억에 양도한 경우 취득 환산가가 1억원이고 해당 부동산 개발비가 2억원 소요되었다고 보자. 위 양도차익은 실제 8억 미만 인데 법 규정대로하면 9억 원여를 차익으로 신고하여야 하는 모순이 생긴다. 즉 실제 양도차익 보다 오히려 더 많은 소득을 기준으로 세금을 부담하여야 하는 것이다.

따라서 환산가액은 취득가액을 결정하는 것이므로 이 경우에도 양도가액을 높이기 위하여 실제 소요된 필요경비는 이를 공제하여야 한다.

 

 

세무사신문 제491호(2008.9.3)