질문일  2008-03-30     조회수  112
 
질문자  ooo 세무사
 
제목  환산취득가액의 적용 가능 여부
 

항상 친절한 답변에 감사의 말씀을 올립니다.

기장신고 하였던 인도어골프연습장의 양도시  건물의 장부가액이  실지금액(기장금액외 증빙 없음)에 턱없이 부족한바 환산취득가액의 적용이 가능한지요?

또한 시설물(기둥등)은 어떻게 처리해야 하는건지요?

 
 

답변자   전문상담위원      답변일   2008-03-30 

질의에 감사드리며 답변내용은 다음과 같습니다, 세무사님.

1) 양도세 계산 시 필요경비의 산정은 소득법97조 제1항에 의하는 것이며 실제취득가액이 확인되지 않는 경우 취득당시 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액에 의하여 산정할 수 있습니다. 장부가액이 있다하더라도 명확한 증빙자료가 없는 경우에는 실제취득가액으로 인정되지 아니합니다.

2) 본 사례의 경우 아마도 기장처리 시 실제취득가액에 의한 장부키핑이 되었던 것이 아니라 실가보다 다운된 기준시가(검인계약서등) 의하여 장부기장이 되었던 것으로 판단됩니다. 판례에서는 검인계약서가 확인되는 경우에는 당해 가액이 다운계약서임을 주장하는 자가 실제계약서(부동산중개업자가 있는 경우 유리) 및 실제금융자료등 객관적인 자료를 통하여 증명하지 못하는 경우에는 검인계약서가 실제취득가액으로 인정되기에 주의를 하셔야 합니다.

3) 본 사례에서 실제취득가액이 확인되지 않는 경우(검인계약서상 가액도 확인이 되지 않는 경우 포함)에는 실제취득가액이 확인되지 않는 경우로 보아 매매사례가액, 감정가액, 환산가액에 의하여 취득가액을 산정할 수 밖에 없습니다. 기장된 경우라면 오히려 환산취득가액을 통하여 실가로 의제받는 경우 그동안 부동산임대소득에 대한 필요경비로 인정받은 감가상각비를 취득가액에서 차감하지 않아 오히려 유리할 수도 있으니 추가 검토해 보시기 바랍니다.

4) 시설물(기둥등)이 건물의 자본적 지출적 성격에 의하여 증가된 경우로서 증빙자료가 있는 경우에는 필요경비에 가산할 수 있는 것이나 골프연습장의 폐업 등 다른 업종의 전환시 폐기되는 인테리어 성격이라면 이는 수익적 지출에 해당되어 양도세 계산시 필요경비에 산입될 수 없으니 업무에 참조하시기 바랍니다.

 

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본 상담은 상담세무사의 개인적인 견해로 국세청 해석과 의견을 달리할 수 있습니다.