질문일  2007-11-28     조회수  44
 
질문자  ooo 세무사

 
제목  분양시 토지와 건물가액 안분계산

 

질의 요지는 다음과 같습니다.

건설업체가 준공전 분양계획서를 제출합니다.

이때 총분양가액 기준 토지대와 건물비를 안분하는 명문규정이 없습니다.

부가세법상에서는 실지거래가액으로 나누고 이것이 불분명할 경우 감정가액 및 기준시가를 사용하도록 하고 있는데 분양계획서 자체가 제3자간의 합의에 의한 것이라고 볼 때 이것이 실지거래가액이며 따라서 감정가액이나 기준시가를 쓸 필요가 없다고 봅니다.

 

이에 대한 예규나 판례는 이미 내부적으로 검토하였으니 답변에서 첨부하실 필요는 없을 것 같습니다.

다만, 그 기준에 있어 실무적으로 분양계획서 전에 지자체에 신고하는 사업계획서상의 토지대와 건물비의 안분비율을

그대로 사용하는데 사업계획서상의 비율을 분양계약서상 그대로 써도 별 문제가 없을런지요?(분양가액이 할인되는 경우도 많습니다).

 

예규에 보니 토지취득원가와 건물도급가액을 기준으로 안분하는 경우도 있던데

이 경우는 실무상 도급금액이 수시로 증가되므로 부가세를 수정신고해야 하는 사후관리 문제가  발생하게 됩니다.

참고로 분양가상한제로 인해 되도록이면 토지대를 높게 책정하려고 합니다.

그렇게 되면 총분양가는 고정되어 있으므로 건물비는 축소되어 부가세 부담이 줄어듭니다(공사 현장에서는 이렇게 하려고 합니다)

 

세무조사 때에도 이 부분이 핵심사항으로 꼭 등장하는데 다른 분들은 어떻게 하고 계시는지 궁금하군요.

예규 등은 내부적으로 충분히 검토하였으니 실무상 대부분 어떻게 하고 있는지 궁금하구요 또 하나 아까 말씀드린 사업계획서상 비율로 해도 무리가 없는지 알고 싶습니다.

 

 

 
 

 

답변자   전문상담위원      답변일   2007-11-30
 
 

부동산 과세표준은 원칙적으로 실지거래가액을 말하며, 실지거래가액은 거래당사자간 합의에 의한 가액을 말하는 바,  구분 표시된 토지와 건물가액 등이 정상적인 거래 등에 비추어 합당하다고 인정되는 경우는 인정 받을 수 있습니다.

 

따라서 모든 거래상황이 다를 것이므로 일의적으로 답변드리기는 곤란한 문제입니다
 

 

 

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본 상담은 상담세무사의 개인적인 견해로 국세청 해석과 의견을 달리할 수 있습니다.