질문일  2007-08-21     조회수  68
 
질문자  ooo 세무사
 
제목  건물판정에 관한 사항입니다.
 

건물양도건인데 주택판단이 애매하여 이렇게 질문합니다.

건물대장상 건물의 주용도는 근린생활시설,주택 이고 총 지하 1층에 지상 5층입니다.

현재 지하1층과 지상1층은 실제용도와 공부상용도가 전부 사무실로 되어있고요

지상2,3층은 공부상 사무실로 되어있으나 전세로 세입자들이 생활하고 있습니다.

4,5층은 실제용도와 공부상용도가 전부 주택이고요,

각층의 면적은 80제곱미터 정도로 거의 동일합니다.

구분등기된 사항은 없고 매매는 건물 전체를 1인에게 양도하는 상황입니다.

이경우 겸용주택으로 보아 주택이 그외의 면적보다 크므로 전부 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세에 해당되는지 궁금합니다.

한가지만 더 여쭙겠습니다.

이런 건물일 경우 기준시가는 용도지수등을 감안하여 계산하는 방법으로 해야하는지요, 개별공시지가와 같이 지번을 입력하여 금액을 고시해놓는것이 있는지요,

 
 

   

답변자   전문상담위원      답변일   2007-08-28
 

1. 관계법령의 검토

1) 소득령 154조 제3항을 보면, <법 제89조 제1항 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 아니한다>라고 명시하고있습니다.

2) 소득령155조 제15항을 보면, <제154조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 재정경제부령이 정하는 다가구주택(이하 "다가구주택"이라 한다)을 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 이를 단독주택으로 본다.(2007.02.28 개정)  >라고 명시하고 있습니다.

2. 본 사례의 경우

1) 공부에 불구하고 사실상 주거용으로 사용하는 2층~5층은 주택으로 볼 수 있으며 주택 면적이 그 외 면적(1층 및 지

하층)보다 크기에 건물전부를 주택으로 보는 겸용주택으로 볼 수 있습니다. 문제는 건물전부를 주택으로 보더라도 2층~ 5층이 건축법 시행령 별표 제1호 다목에 해당되는 다가구주택 요건을 충족치 못한 경우에는 당해 건물을 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에도 소득령155조 제15항 규정을 적용할 수 없어 1주택으로 볼 수 없다는 것입니다. 건축법상 다가구 주택은 3개층이하, 바닥면적이 660제곱미터 이하, 19세대 이하 거주의 요건을 충족하여야 하나 본 사례는 2~5층 즉 4개층으로호 3개층이하여야 한다는 다가구 요건을 충족못하는 것입니다.

2) 따라서 본 사례는 사실 판단에 의해 주거용으로 사용하는 2~5층 각 층을 주택으로 보아 1세대 3주택이상이 될 수 있으니 주의를 요합니다.(2개층을 1세대가 사용하는 경우에는 2개층을 합하여 1주택으로 해석은 가능할 것으로 판단됨).

극단적으로 10층 근생건물 중 4층~10층까지 사실상 주거용으로 사용하는 경우 전부를 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세(6억원 한도)를 하는 것은 모순이 있는 것입니다.

3) 따라서 본 사례는 1세대 1주택 비과세가 되지 않을 것으로 판단되오니 업무에 참조바랍니다.

4) 오피스텔 및 상업용건물의 기준시가는 수도권 및 5대 광역시에 있는 대단위 면적(3,000제곱미터 또는 100호 이상의

구분 소유된 대형상가와 오피스텔) 의 것만 토지 및 건물가액을 합산하여 국세청장이 고시하고 있는 것이며 이의 고시여부는 국세청에서 확인하시면 됩니다. (본 사례의 경우에는 규모가 적은 경우로 일반 기준시가 산정방법에 의하면 됨)

 

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본 상담은 상담세무사의 개인적인 견해로 국세청 해석과 의견을 달리할 수 있습니다.