질문일 2007-08-13 조회수 61
질문자 전문상담위원
제목 3주택과 건물철거
I. 항상 성실한 답변을 감사드립니다.
II. 사실관계
O. 광역시에 3주택 소유
O. 이 주택중 한 주택을 양도하고자 함. 동 주택은 겸용주택으로 사실상 주택가치는 별로 없으나 부수토지를 오래전에 취득하여 양도소득세 중과시 부담이 큼
III. 질문사항
1. 만약 동 주택등을 철거하며 나대지 상태로 매매를 하면 3주택 중과에서 제외될 수 있는지 여부?
* 현행 법령에서는 건물등이 멸실,철거된 이후 2년간은 사업용으로 의제하고 있으므로 나대지 상태로 양도하더라도 비사업용토지에서 제외될 수 있다고 판단됨.
* 다만 건물등의 멸실,철거등을 어떤 기준으로 해석하는냐에 따라 다르게 해석될 여지는 있다고 보여짐
(1) 건물등의 멸실,철거등을 아주 좁게 건물의 노후화,자연재해, 건축법상 철거명령등으로 불가피하게 멸실등을 한 경우로 한정할 것인가? 아니면 건물로서 이용가치가 충분히 있음에도 자발적인 멸실까지도 인정되는지 여부가 쟁점 사항이 될 것으로 판단됨.
(2) 만약 후자의 것까지 포괄적으로 인정해주면 3주택에 대한 중과를 피해갈 수 있다고 사료됨.
2. 또한 나대지 상태로 매도시 실가신고시 취득가액 산정은 어떤 방식으로 하여야 합리적인지?
* 현행 예규등에서는 토지의 가치를 증가시키는 구 건물의 취득가액 및 철거비용등은 토지원가에 산입한다는 규정이 있는바, 취득시 토지,건물등의 취득가액이 확인되지 아니한 경우에는 이 규정이 적용될 여지는 없는지 궁금합니다.
답변자 전문상담위원 답변일 2007-08-20
1.주택등을 철거하며 나대지 상태로 매매를 하면 3주택 중과에서 제외될 수 있는지 여부?
1) 비과세, 감면, 주택수 판단, 고가주택 여부, 중과세 여부 등의 판단은 양도시점을 기준으로 판단하며 이는 소득법98조 및 소득령162조에 의하시면 됩니다. 그러나 그 동안 국세청에서는 1세대1주택 비과세 적용 시 매매특약에 의하여 주택 멸실 후 나대지만 양도시 비과세를 적용해 주는 특례 규정인 소득칙89-21을 확장해석하여 고가주택, 1세대2주택 및 3주택 등 납세자에게 불리한 경우에도 계약일을 기준으로 하는 중과세 여부등을 판단하도록 하는 예규(서면4팀-547,2005.4.11/ 서면4팀-1515,2006.5.30/ 서일46014,2003.11.17 등)를 내었습니다. 이는 법을 무시한 견해로서 국민의 재산권을 심히 침해하는 결과를 초래하여 왔기에 이에 대하여 판례에서는 계약일이 아닌 양도일을 기준으로 중과세여부등을 판단하도록 판시하고 있습니다. (국심2004중2337/ 국심2004서3207, 2005.04.26 등 다수)
2) 따라서 본 사례의 경우 매매특약 또는 멸실원인에 불구하고 양도일 현재 주택건물이 없는 경우에는 1세대3주택 중과세에서 벗어 날 수 있으며 멸실 후 2년간을 추가적으로 사업용으로 사용한 것으로 보니 비사업용토지에서도 벗어 날 수 있을 것으로 판단됩니다.
2. 취득가액의 산정
1) 토지 및 건물을 취득하여 상당기간 사용 후 건물을 멸실하여 토지만 양도하는 경우에는 건물의 취득원가는 토지의 양도차익 계산시 필요경비에 산입할 수 없습니다. (매매 특약이 있는 경우에는 예외)
2) 본 사례의 경우 상당기간 건물이 사용되다 멸실 된 것으로 판단되기에 토지양도가액에 대응 되는 토지의 취득원가는 건물취득 실가를 포함하지 않은 토지만의 취득실가를 말합니다. 그러나 토지 취득실가를 확인할 수 없는 경우에는 매매사례가액, 감정가액, 환산가액에 의하되 토지 환산가액 산정 하는 방법은 아래와 같이 하면 합리적일 것으로 판단됩니다.
@ 토지 환산취득가액 = 토지 양도실가 * 취득당시 토지기준시가/ 양도당시
토지기준시가
@ 양도당시 토지기준시가는 고시된 주택의 개별주택가격(또는 고시된 가격)을 토지분과 건물분으로 나눌 수도 있으나 양도 시점에서 이미 주택으로서의 기능이 상실된 관계로 당해 토지의 양도당시 개별공시지가를 적용하되 당해 가액이 없는 경우에는 인근 지역의 개별공시지가를 적용하시는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. (유사 예규가 있는지는 더 조회를 해보겠습니다)
감사합니다.
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본 상담은 상담세무사의 개인적인 견해로 국세청 해석과 의견을 달리할 수 있습니다.
