질문일  2007-05-08     조회수  47
 
 
질문자  ooo 세무사
 

제목  장기임대주택에 대한 양도소득세 감면에 대한 질의

 

1. 개황

조세특례제한법 제97조를 보면 국민주택(이에부수되는 당해 건물면적의2배 이내토지)를 2000년12월31일 이전에 임대를 개시하여 5년이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해주택(이하 임대주택)를 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만 임대주택법에 의한 건설임대주택 중 5년이상 임대한 임대주택과 동법에 의한 매입임대주택 중 1995년1월1일 이후 취득및 임대를 개시하여 5년이상 임대한 임대주택(취득당시 입주한 사실이 없는주택에 한한다) 및 10년이상 임대한 임대주택의 경우에는 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다 라고 하였습니다.

 

그런데 본건의 경우 1998년 9월 다세대주택 6세대 건축허가를 받아(건축허가서에 건축법제8조표시,건설임대주

택) 1998년10월2일 건축사용승인을 받았고 사용목적에 따라 1999년3월2일 관할세무서에 장기임대주택 사업자등록 개업신고하였고 다만 임대주택법시행령에 규정한 지방행정관서에 민간건설 임대주택으로서의 임대사업자등록을 하지 않았습니다.  

 

이경우 임대주택법규정에 의한 임대주택등록은 하지 않았지만 임대주택법이 규정하는 주택건설사업자 이외의

자가 임대를 목적으로 단독주택 20호미만,공동주택 20세대 미만의 주택을 건축하기 위하여 [건축법] 제8조의 규정에 의한 건축허가를 받은자가 건축한 임대주택에 해당되어 현재까지 8년 여간 임대 해왔습니다.

 

질의 : 장기임대주택에 대한 양도소득세감면

 

의견1.  조세특례제한 제97조규정에 의하면 당해주택을 양도함으로서 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의50으로 감면한다. 왜냐하면 임대주택법규정에 의한 등록이 없이 세무서에만 사업자등록을 하였으므로.

 

의견2. 소제특례제한법 제97조 규정을 보면 단서규정에 임대주택법에 의한 건설임대주택은 5년이상 임대한 임대주택의 경우에는 양도소득세의 100분의100에 상당하는 세액을 감면한다.  라고 하였으므로 본 건은 임대목적이 건설임대주택이고 다른 예로 다가구주택의 건축기준에 의한 건축허가를 받아 건축된 다가구주택의 경우 1가구를 1호로 보아 임대주택법등록이 불가한 경우라도 면제혜택이 있는 것과 같이 다세대주택건설 6세대를 건축하였고 법규정을 몰라 행정관서에 임대주택법상의 임대등록을 하지 못하였드라도 관할세무서에 기 등록이 되어있으므로 양도소득세는 100분의100을 면제 받을 수 있다.

 
 

 
 
   
답변자   전문상담위원     답변일   2007-05-11
 
 

안녕하세요?   세무사님.....    질의에 대한 답변을 올리겠습니다.

 

1.건설임대주택이란

1) 건설임대주택이란 다음을 말한다.

㉠ 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택

㉡ ‘주택건설촉진법'의 규정에 의하여 등록한 주택건설사업자가 동법제33조의 규정에 의한 사업계획승인을 얻어 건설

한 주택 중 사용검사시까지 분양되지 아니하는 주택으로서 ‘임대주택법'의 규정에 의한 임대사업자등록을 한 임대주택

 

2) 임대주택법 제6조 및 임대주택법시행령 제6조 규정에 의한 임대사업자의 범위와 등록을 보면 건설임대주택사업자로서 공동주택의 경우 2세대이상을 건설하여 임대하고자 하면 시장 군수 구청장(자치구)에게 임대사업자 등록신청을  할 수 있다. 임대사업자로 등록할 수 있는 자는

 

1. 「주택법」 제9조의 규정에 의하여 등록한 주택건설사업자
2. 「주택법」 제10조제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 임대를 목적으로 하는 주택을 건설하는 토지소유자 또는 고용자
3. 임대를 목적으로 하는 주택을 건축하기 위하여 「건축법」 제8조의 규정에 의한 허가를 받은 자
4. 임대를 목적으로 주택을 소유하고 있거나 이를 매입하기 위한 계약(분양계약을 포함한다)을 체결한 자
5. 제9조의2제4항 각 호의 어느 하나에 해당되는 법인 을 말한다.

3) 따라서 건설임대주택으로 5년임대시 100% 감면을 적용받으려면

A.  '임대주택법'규정에 따라 관할 구청에 임대사업자 등록을 하고,

B. 주소지 관할 세무서장에 임대사업자등록을 하여 임대소득신고를 하거나, 사실상 임대사업을 하고 있는 경우가 이에 해당하여야 한다.

 

2. 본 사례의 경우

건축법8조에 의해 허가를 받은자가 공동주택 6세대를 건축하여 임대하는 경우로서 임대주택법 제6조 규정에 따라 시,군 구청에 임대사업자등록도 하고 관할 세무서에 임대사업자등록도 한 경우라면 5년이상 임대의 경우 100%의 감면적용이 가능하나 본 사례의 경우는 임대주택법 제6조 규정에 따른 임대사업자등록을 하지 않았으므로 일반임대주택으로보아야 합니다.

따라서 다른 요건이 모두 충족되었다면 50% 감면을 적용받으실 수 있습니다.

감사합니다.

 

 

 

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본 상담은 상담세무사의 개인적인 견해로 국세청 해석과 의견을 달리할 수 있습니다.