질문일  2007-01-09     조회수  99
 
 
질문자  OOO 세무사
 
 
제목  취득가액 계산은?
 
1. 상담위원님의 수고에 감사드리며, 양도소득세 신고 업무를 처리함에 있어 어려움이 있어 질의합니다.

 

2.  특수관계자인 ‘갑’과 ‘을’은 각각 1998년 4월에 특수 관계없는 자로부터 취득한 화성군 동탄면 OO리 001번지 토지 1,535㎡(취득당시 지목은 ‘전’, 1999년 2월 ‘공장용지’로 지목변경, 개별공시지가는 13,000원/㎡, 취득가액 12천만(약78,000원/㎡)원)와 동소 002번지 토지 1,553㎡(취득당시 지목은 ‘전’, 1999년 2월 ‘공장용지’로 지목변경, 개별공시지가는 12,700원/㎡, 취득가액 117백만(약75,000원/㎡)원)를 1999년 5월에 동소 001번지로 합필(토지 3,088㎡)하면서 각각 보유 토지의 2분의 1씩을 교환계약(교환당시 개별공시지가 각각 15,000원/㎡, 14,200원/㎡이었으나 1999년 1월 1일 개별공시지가는 103,000원/㎡, 교환 계약서상에 교환가액은 1998년 취득가액에 의하고 그 차액을 정산하기로 한다고 하였으나 차액 지급 증빙은 입증할 수 없음)으로 소유권 이전하여 2분의 1씩의 공유지분을 소유하고 있습니다.

 

‘갑’이 소유 지분 전부를 ‘을’에게 양도하고 실지거래가액(투기지역임)으로 양도소득세를 계산하는 경우에 취득가액에 대한 의문이 있어 질의합니다.

위의 경우 토지 1물건의 양도로서 양도가액이 실지거래가액이므로 대응하는 취득가액도 실지거래가액이거나 환산가액이어야 할 것으로 생각되는 데,

 

(1) 취득실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우로 보아서 취득가액을 전부 환산가액으로 계산해야 하는지?

 

(2) 비록 토지 1물건의 양도이지만 보유 토지 2분의 1씩만을 교환하였으므로 양도하는 토지 지분의 2분의 1은 본래의 취득일인 1998년 4월의 실지취득가액을 취득가액으로 계산하고, 교환 취득한 토지지분의 취득일은 1999년 5월이고 교환 계약서상에 구체적으로 거래가액이 명시되어 있지 않지만 계약서에 기재되어 있는 내용의 취지대로 교환 취득한 지분에 대해서도 1998년 4월 거래가액을 교환취득분에 대한 실지거래가액으로 할 수 있는지, 아니면 교환 취득한 지분의 취득가액은 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에 해당되고 매매사례가액, 감정가액도 없으므로 소득세법 제114조 제5항에 따라 환산가액으로 결정해야 하는지?

 

(3) 위 사례의 경우 최초 취득당시의 실지취득가액은 개별공시지가의 6배에 해당되고 교환 계약한 1999년도 1월 1일의 개별공시지가 103,000원/㎡은 그 직전연도 개별공시지가의 약 7배에 해당될 뿐 아니라 당초 실지취득가액(약78,000원/㎡과 약75,000원/㎡)보다도 훨씬 높지만 교환취득일 현재의 개별공시지가는 1998년도 1월 1일의 개별공시지가로서 양도실지거래가액(실지거래가액은 43천만원, 양도당시 개별공시지가는 188,000원/㎡)에 의해 환산가액을 계산하면 1998년 실지취득가액의 2분의 1도 되지 않는 불합리함이 있습니다.

답변 주시면 감사하겠습니다.

 

 

 

 

답변자   김영인 전문상담사례     답변일   2007-01-12
 
 

질의에 감사드리며 답변내용은 다음과 같습니다.

1. 취득실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우로 보아서 취득가액을 전부 환산가액으로 계산해야 하는지?

 

1) 본 사례는 투기지역에서의 양도로서 강제실가방법에 의하여 양도차액을 계산하여야 하며 현금정산이 병행됐던 교환의 경우 실제취득가액은 < 교환에 의하여 취득한 자산의 시가 + 현금정산액>이 되는 것입니다.

 

2) 그러나 현금정산액의 확인이 불가능한 경우이기에 취득당시 가액이 확인되지 않는 것으로 보아 환산취득가액을 적용할 수 있을 것으로 판단됩니다.

2.  비록 토지 1물건의 양도이지만 보유 토지 2분의 1씩만을 교환하였으므로 양도하는 토지 지분의 2분의 1은 본래의 취득일인 1998년 4월의 실지취득가액을 취득가액으로 계산하고, 교환 취득한 토지지분의 취득일은 1999년 5월이고 교환 계약서상에 구체적으로 거래가액이 명시되어 있지 않지만 계약서에 기재되어 있는 내용의 취지대로 교환 취득한 지분에 대해서도 1998년 4월 거래가액을 교환취득분에 대한 실지거래가액으로 할 수 있는지, 아니면 교환 취득한 지분의 취득가액은 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에 해당되고 매매사례가액, 감정가액도 없으므로 소득세법 제114조 제5항에 따라 환산가액으로 결정해야 하는지?

: 1/2 지분은 당초 취득일인 98.4의 실제취득가액에 의하며 되며, 교환에 의하여 취득한 1/2은 95.5을 기준으로 매매사례가액,감정가액,환산취득가액을 순차적으로 적용한 가액을 적용하여야 합니다. 종전 토지의 취득당시 지목은 전이었고 교환당시의 지목은 공장용지로 변경되었기에 당초 98.4월에 취득한 실가를 기준으로 교환취득 지분의 실가를 적용하는 것은 합리성이 떨어집니다.

 

3.  위 사례의 경우 최초 취득당시의 실지취득가액은 개별공시지가의 6배에 해당되고 교환 계약한 1999년도 1월 1일의 개별공시지가 103,000원/㎡은 그 직전연도 개별공시지가의 약 7배에 해당될 뿐 아니라 당초 실지취득가액(약78,000원/㎡과 약75,000원/㎡)보다도 훨씬 높지만 교환취득일 현재의 개별공시지가는 1998년도 1월 1일의 개별공시지가로서 양도실지거래가액(실지거래가액은 43천만원, 양도당시 개별공시지가는 188,000원/㎡)에 의해 환산가액을 계산하면 1998년 실지취득가액의 2분의 1도 되지 않는 불합리함이 있습니다.

 

1) 환산취득가액 산정시 합필된 새로운 001지번(지목 공장용지)의 최초고시된 개별공시지가는 1999.7.1을 기준으로 1999.10.31에 고시되었을 것으로 판단됩니다. 1998.1.1 기준으로 고시된 개별공시지가는 지목이 전이었고 교환에 의하여 취득한 새로운 001번지의 지목은 공장용지이기에 교환에 의하여 취득한 지분의 취득당시 개별공시지가는 없는 것으로 보아 지가형성 요인이 유사한 연접지번의 공장용지를 대상으로 뵤준지로 잡아 법에 의한 비교표에 의하여 산정한 가액을 기준으로 환산하셔야 합니다.(소들령 164조1항)

 

2) 위 1)과 같이 환산하지 않으면 세무사님께서 언급하셨듯이 취득가액이 상당히 낮게 책정되는 결과가 되오니 참조바랍니다.

 

 

 

 

 

 

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본 상담은 상담세무사의 개인적인 견해로 국세청 해석과 의견을 달리할 수 있습니다.