질문일  2006-08-30     조회수  78
 
 
질문자  ooo 세무사
 
 
제목  재산평가특례 
 

 

1. 삼성동 토지, 건물(겸용주택)을 5인(형제)이공동소유중 건물부분의 10%를 누이가 동생에게 증여 하였음

 

2. 건물의 기준시가를 계산하면 210,000,000원 입니다.

 

3. 위 건물은 부동산임대차계약이 체결되어 있으며 재산평가특례규정에따라 계산하면 710,000,000원으로 계산되는데 이때 평가액 전체가 건물분에 대한것만으로 평가 하여야 하는것인지 토지,건물로 안분하여 평가하여야 하는것인지?

 

4. 또한 부동산 임대차계약중 1개층은 명도소송중인데 이또한 평가시 포함시켜야 하는것인지?(이미 보증금은 미수임대료로 충당된 상태임)

 

 

 

 

 

 
 

 

답변자   박원호(pwh6892)      답변일   2006-09-04
 
 
1. 본상담을 이용해 주셔서 감사합니다.

 

2. 귀 상담에 답변을 드립니다.
상속세 및 증여세법 기본통칙 61-50…5 【사실상 임대차계약이 체결된 재산의 평가방법】제2호에 의하면 토지와 건물의 소유자가 다른 경우 토지와 건물의 소유자가 임차인과 공동으로 임대차계약의 당사자로 임대보증금등의 귀속이 구분되는 경우에는 각각의 임대보증금 등의 환산가액에 의하고, 건물의 소유자만이 임대차계약의 당사자로 되어 있는 경우에는 임대보증금등의 환산가액을 토지와 건물의 평가가액으로 하며 그 가액의 구분은 토지ㆍ건물을 제61조 제1항 내지 제6항의 규정에 의하여 평가한 가액(“기준시가”)으로 안분계산 한다고 되어 있습니다.

 

따라서 귀 상담의 경우와 같이 건물은 부동산임대차계약이 체결되어 있으며 재산평가특례규정에 따라 평가한 평가액 전체를 토지,건물 기준시가로 안분하여 평가하여야 할 것으로 사료됩니다.

 

다만 사실상 임대차계약이 체결된 자산을 평가함에 있어 임대하지 않은 면적에 대한 적정임대료 상당액을 임대보증금 등 환산가액에 가산하여 평가하지 아니한다는 국세청의 유권해석(서면4팀-1751, 2005.09.27)이 있음을 첨언합니다.

 

좋은 하루 되세요.

 

 

 

 

 

 

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본 상담은 상담세무사의 개인적인 견해로 국세청 해석과 의견을 달리할 수 있습니다.