질문일 2006-08-11 조회수 75
질문자 ooo 세무사
제목 무허가주택 양도
무허가주택(1세대 1주택,보유기간2년,투기지역 아님)을 양도하는 경우에 있어서
1)주택과 부수토지에 대하여 기준시가로 신고하면 되는지?
2)아니면 비과세요건을 충족하지 못하므로 미등기양도로 보고 주택에 대하여 실가신고를 하고 장기보유배제,고율과세를 하여야하는지?
3)그리고 부수토지는 주택부수토지로 보고 기준시가로 신고하는지?
아니면 무허가건물은 건물이 없는것으로 보고 비사업용토지로 실가신고를 하여야하는지?
개인적인 생각으로는 미등기양도이므로 주택은 실가신고를 하고 토지는 주택부수토지로 기준시가로 신고를 하면 될 것 같은데 현명하신 판단 부탁드립니다.
무더운 날씨에 건강 유의하세요.
답변자 임채문 전문상담위원 답변일 2006-08-15
미등기 : 건물은 취득등기 미등기, 부수토지는 등기된 경우
질문의 요지는,
무허가주택(1세대 1주택, 보유기간 2년, 투기지역 아님)을 양도할 경우로써
1)주택과 부수토지에 대하여 기준시가 신고가 가능한지?
2)비과세요건을 충족하지 못하므로 미등기양도로 보고 주택에 대하여 실가신고를 하고 장기보유특별공제 배제, 70% 중과세율 적용대상인지?
3)부수토지는 주택부수토지로 보고 기준시가로 신고가 가능한지?
4)무허가건물은 건물이 없는 것으로 보고 비사업용토지로 실가신고 대상인지?
답변드리면,
소득세법시행령 제168조 제1항 제4호에 정한 미등기제외자산에 포함되는 주택은 반드시 1세대 1주택으로 소득세법 제89조 제1항 제3호에 의하여 비과세 대상이 되는 주택에 국한하여 적용하는 예외적인 특례규정입니다.
하지만, 질문처럼 비과세 요건 중 3년 이상 보유조건을 충족하지 못한 때에는 위의 규정을 적용할 수 없으므로 주택에 대하여는 소득세법 제96조 제2항 제2호에 의한 미등기로 실가에 의한 양도차익을, 주택부수토지는 취득등기를 한 경우에 한하여 기준시가에 의한 양도차익을 계산할 수 있습니다.
그러나, 現양도자가 무허가로 주택을 신축하여 보유하다가 양도한 것이 아니라, 前소유자가 건축법에 의한 무허가주택인 미등기(보존등기 미필) 상태로 취득한 주택을 現양도자가 취득하였고, 現양도자 역시 취득에 관한 등기자체가 불가능한 상태로 양도한 것으로서 건축물대장에 등재된 사실이 없는 조세회피 목적없이 취득등기 자체가 사실상 불가능한 부득이한 사유를 가진 미등기제외자산에 해당됨을 강력하게 주장 입증하여 주택과 토지 모두를 기준시가로 신고할 수 있도록 하시기 바랍니다.
당해 건축물이 무허가 건축물에는 해당되지 아니하나 미등기 양도자산에 해당하여 장기보유특별공제가 배제되는 경우에도 그 부수토지가 소득세법 제23조 제2항 제2호 및 동법시행령 제46조의 3의 요건을 갖춘 경우 당해 토지부분에 대하여는 장기보유특별공제가 됨.(재일01254-100, 1992.01.13.)
2년 이상 보유한 미등기주택(특정 건축물 양성화조치된 무허가주택으로서 등기하지 아니한 주택 포함)과 이에 부수되는 토지를 양도한 경우의 적용세율은,
가. 토지에 대하여는 소득세법 제70조 제3항 제1호의 세율을 적용하고,
나. 주택에 대하여는 동법 제70조 제3항 제4호의 세율을 적용하는 것임.(재일01254-3415, 1991.11.04.)
<대법98두5842, 1998.09.25>
법 제6조의 2, 제70조 제3항 등에서 미등기양도자산에 대하여 양도소득세를 중과한다고 한 취지는 자산을 취득한 자가 양도 당시 그 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 이를 양도함으로써, 양도소득세, 취득세 등의 각종 조세를 포탈하거나 양도차익만을 노려 잔대금 등의 지급없이 전전매매하는 따위의 부동산투기 등을 억제, 방지하려는데 있다고 할 것이므로, 애당초 그 자산의 취득에 있어서 자산의 미등기양도를 통한 조세회피목적이나 전매이득취득 등 투기목적이 없다고 인정되고, 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니한 책임을 양도자에게 추궁하는 것이 가혹하다고 판단되는 경우, 즉 부득이한 사정이 인정되는 경우에는 법 제70조 제7항 단서, 법시행령 제121조의 2의 각호의 경우에 준하여 양도소득세가 중과되는 미등기양도자산에서 제외된다(대법원 1995. 4. 11 선고, 94누 8020 판결 참조).
감사합니다.
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본 상담은 상담세무사의 개인적인 견해로 국세청 해석과 의견을 달리할 수 있습니다.
