질문일  2006-07-13     조회수  103 
 
질문자  ooo 세무사
 
 
제목  재건축 계산시
 
안녕하세요.

항상 수고가 많으십니다.

다름 아니라 재건축관련 궁금한 점이 있어 질의 합니다.

재건축에 대한 양도소득세를 실거래가로 계산시.

 

1.종전부동산의 양도차익

종전부동산의 양도차익을 계산하는 경우 취득실가를 알수 없는 경우에 166조 2항에 의하여 취득가액을 구하면 되는데. 기존건물과 토지의 평가액이란 실무적으로 분양계약서상의 조합원 지분금액을 의미하는 지요? 또한 이경우 환산취득가액에 대한 필요경비는  취득일현재 건물 및 부수토지 기준시가의 3%로 하면 되는지요?

 

2.입주권상태의 양도차익

이경우 실제필요경비로 발생할수 있는 것은 어떤것이 있는지요? 기준시가로 계산시 필요경비를 인정하지 않는데 왜 실가신고의 경우 필요경비를 인정하는 지요?

3.신축아파트의 양도차익

신축아파트의 양도차익을 구하는 경우 계산방식은 양도실지거래가액 -준공일현재 환산가 -실제지출경비   이지만 궁금한점은 준공일 현재 환산가 이므로 실제지출경비 대신  준공일현재 기준시가에 3%를 곱하여 필요경비를 산정하면 안되는지요?

 
 

답변자   임채문 전문상담위원     답변일   2006-07-31
 
 

양도차익 : 재건축(도시및주거환경정비법에 의함) 입주권과 완성주택 양도시 양도차익 계산방법

질문의 요지는,

재건축에 대한 양도소득세를 실거래가로 계산시.

질문1) 종전부동산의 양도차익

종전부동산의 양도차익을 계산하는 경우 취득실가를 알 수 없는 경우에 소득세법시행령 제166조 제2항에 의하여 취득가액을 구하면 되는데. 기존건물과 토지의 평가액이란 실무적으로 분양계약서상의 조합원 지분금액을 의미하는 지요? 또한 이경우 환산취득가액에 대한 필요경비는 취득일 현재 건물 및 부수토지 기준시가의 3%로 하면 되는지요?

질문2) 입주권상태의 양도차익

이 경우, 실제필요경비로 발생할 수 있는 것은 어떤 것이 있는지요? 기준시가로 계산시 필요경비를 인정하지 않는데 왜 실가신고의 경우 필요경비를 인정하는 지요?

질문3) 신축아파트의 양도차익

신축아파트의 양도차익을 구하는 경우 계산방식은

(양도실지거래가액 -준공일 현재 환산가 -실제지출경비)라고 하는데, 준공일 현재 환산가이므로 실제지출경비 대신 준공일 현재 기준시가에 3%를 곱하여 필요경비를 산정하면 안 되는지?

답변드리면,

 

질문1에 대하여

재건축(도시및주거환경정비법 또는 종전의 주택건설촉진법에 의한 재건축사업을 의미함. 이하 같음)의 경우, 관리처분계획인가일(2005. 5.31.이후, 2003. 6.30.이전은 사업계획승인일, 2003. 7. 1.~2005.5.30은 사업시행인가일, 이하 관리처분계획인가일이라 함) 현재의 종전부동산의 평가액을 의미하지만, 그 금액이 변경된 때에는 변경된 금액을 평가액으로 인식하시면 됩니다.

즉, 종전부동산평가액에 증감보율을 적용하여 권리가액과 분양가액의 차이금액을 환지청산금교부액 또는 납부액이 되므로 3가지의 금액은 항상 상관관계를 갖고 있습니다.

예를 들어, 관리처분계획인가일 현재의 종전부동산평가액(2억원, 통상 사업시행인가일을 기준으로 평가하여 증감보율 △20을 적용함)에 80%의 권리가액을 인정하고, 향후 분양받을 주택의 분양가액(5억)에서 그 권리가액(1.6억)을 차감하여 음수

(-)인 경우는 환지청산금을 납부(3.4억)하고, 양수(+)인 경우는 조합원이 청산금을 교부받게 됩니다.

취득가액을 환산한 경우(양도실가×취득당시기준시가÷양도당시기준시가)는 소득세법 제97조 제3항 제2호에 의하여 취득당시 기준시가(계산식의 분자 값)에 개산공제율을 적용하도록 규정하고 있으므로 재건축의 경우 역시, 위 계산식을 준용하여 산정하는 방법을 인용하고 있으므로 “취득당시의 기준시가”에 개산공제율을 적용하시기 바랍니다.

이러한 경우가 매매사례가, 감정평균가, 환산취득가, 기준시가, 부동산 매매시 매수자가 인감증명 첨부하여 매수가액을 확인한 경우(2005.12.31.이전은 고가주택인 경우로 동일한 방법으로 확인해 준 경우임)가 이에 해당됩니다.

질문2에 대하여,

취득가액을 환산하거나, 기준시가에 의한 양도차익을 계산할 경우는 반드시 개산공제율을 적용하도 함을 이미 설명하였기 생략하고, 입주권 상태(관리처분계획인가일부터 입주권 양도일까지)에서 양도할 경우는 당연히 소득세법 제96조 제2항(2005.12.31.이전은 제1항)에 부동산을 취득할 수 있는 권리로서 실지거래가액으로 양도차익을 산정하므로 당해 구간에서 소요될 수 있는 실제 경비는 납부한 환지청산금(납부기한일이 경과한 부분만 해당함), 양도시 중개수수료가 될 것입니다.

개산공제액도 기타필요경비에 포하됩니다. 다만 그 적용방법이 실가신고할 경우와 차이가 있을 뿐입니다.

질문3에 대하여, 재개발 또는 재건축으로 신축완성된 주택의 양도차익을 계산하는 방법(입주권 양도차익 계산하는 규정같은 지침이나 해석은 없지만 실무상 통상 받아들여지고 있는 방법임)은

 

1. 종전부동산취득일부터 관리처분계획인가인 전일까지의 양도차익

= 관리처분계획인가일 현재의 종전부동산평가액 - 종전부동산실지취득가액(또는 환산취득가액) - 취득시 실제 소요된 경비(또는 개산공제액)

2. 관리처분계획인가일부터 완성주택양도일까지의 양도차익

= 실지양도가액 - 관리처분계획인가일 현재의 종전부동산평가액 - 납부(납부기한일이 경과한 상당액 포함)한 환지청산금상당액 - 당해기간 중 실제소요된 경비 위 방법이 통상 일선세무관서에 받아들여지고 있는 방법입니다. 감사합니다.
 

 

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본 상담은 상담세무사의 개인적인 견해로 국세청 해석과 의견을 달리할 수 있습니다.