질문일  2006-05-20     조회수  145
 
 
질문자  ooo 세무사
 
제목  단독주택(개별주택가격고시)의 주택부수토지 환산방법
 
항상 상세한 상담에 감사드립니다.

주택가격이 고시된 개별주택에 대해 실가계산(3주택)을 하여야하는바 애로점이 있어 문의 드립니다.
먼저 토지를 취득(87)하고 4년후 건물(92)을 신축하였습니다. 신축분에 대해서는 도급계약서에 의해 취득가액이 확인이 되나 토지분에 대해서는 계약서도 없고 근20년전이라 취득가액을 확인할수도 없습니다.

이에 예규(소득:서면4팀-70)에 의해 취득시점의전체주택(토지+건물)기준시가를 구해 전체주택(토지+건물:실가)가액을 취득시점으로 환산(환산취득가)하여 계산해본바 취득가액이 턱없이 적게 잡혀 세부담이 많아 건물분에 대해서는 안분한건물분 양도가액에서 취득시 도급계약서에 의한 실가로 양도차익을 산정하고, 주택부수토지에 대해서는 환산하여 계산하고자 하는바 주택부수토지의 취득시 기준시가를 다음과 같이 계산하고자 하는데 이에대한 확신이 없어 자문을 구하고자 하오니  답변 부탁드립니다.

 

-아  래-

예규(소득:서면4팀-70)에 의하여 <전체주택(토지+건물)의 취득시 기준시가=건물취득당시(92)기준시가-건물취득시(92)와토지취득시(87)의토지가액차이>로계산하여 전체주택(토지+건물)분 취득시기준시가를 구하여 이가액을 토지(토지취득시87년공시지가)와 건물(건물취득시92년기준시가)로 안분한 금액을 토지분취득시 기준시가로 하여 환산취득가액을 구한다.
 

 

답변자   김영인 전문상담위원     답변일   2006-05-28

1) 서면4팀-70의 예규는 개별주택가격 최초고시 전 취득한 경우로서 토지와 건물의 취득시기가 다른 경우의 취득시의 기준시가 계산방법으로서 그 내용을 다시한번 정리하면 다음과 같습니다.

@ 전체 주택(부수토지 포함)의 취득당시  기준시가 (C)= 건물 취득당시 기준시가(A) - 건물취득당시와 토지취득당시의 토지가액 차이(B)

@ A = 최초공시개별주택가격 * 건물취득당시 토지및 건물기준시가 합계 / 최초고시당시 토지.건물기준시가합계

@ B = 건물취득당시 토지기준시가 - 토지 취득당시 토지기준시가

2)  본 사례의 경우 토지분의 환산취득가액 계산시  C  가액을  주택(부수토지 제외)의 취득당시(92년) 주택건물의 기준시가와  토지의 취득당시(87년) 기준시가로 안분하여  환산취득가액 산정시 필요한 토지기준시가를 산정하는 것으로 이는 세무사님께서 파악하고 있는 내용과 동일한 산식이오니 업무에 참조바랍니다.

 

 

 

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본 상담은 상담세무사의 개인적인 견해로 국세청 해석과 의견을 달리할 수 있습니다.