질문일  2006-09-06     조회수  51 
 
 
질문자  ooo 세무사 
 
제목  토지원가 및 법인세 세무처리 문제 
 
 

다름이 아니라 우리회사는 시행사인데, 토지를 구입하는 과정에서 지주들과의 계약체결
및 대금지급과정에서 회계처리방법에 의문이 있어 질의합니다.

사실관계)

토지 매입과정 : 지주 갑(법인의 특수관계자)으로부터 토지를 3억원에 구입한다는 부동산 매매 계약을 체결하고 매매대금은 추후 건물이 완공되어 분양시(2년정도 소요) 부동산신탁회사가 발행하는 액면가액 5억원짜리 수익권 증서(대물로 변제)를 발행하여 줌.

이러한 경우 질문입니다.

 

질문1) 즉, 지주와 수익권증서의 액면가에 상응하는 대물로 변제하기로 약정한 경우
시행사의 토지원가와 회계처리 방법?
지주의 양도가액?

 

질문2) 매매금액과 수익권증서 상의 액면차이분에 대한 법인과 지주 갑에 귀속될 수 있는 세법적인 문제들을 질의 합니다.
 

 
 
답변자   황영현 전문상담위원      답변일   2006-09-19
 
 

 

딥변드립니다.
1. 당사자간의 약정이 공사하기전 토지가액은 3억원이고, 2년 이후 변제할 가액은 5억원상당액의 대물이므로 당사자간의 약정에 따라 처리하면 될 것입니다.

 

2. 즉, 토지의 취득가액은 3억원이므로 건설원가 상의 토지가액은 3억원이며(취득세 및 농어촌특별세 과표도 3억원 임), 토지의 지주인 "갑'이 법인의 특수관계자라고 한다면 부당행위계산은 3억원 및 토지감정가액과의 관계에서 발생합니다. 특수관계자 간의 거래이므로 고가양도문제가 발생할 수 있습니다.

 

3. 건물완공 이후 일반에게 팔 경우 5억원 상당하는 부동산을 토지를 양도하는 조건으로 대물변제한다면 토지가액은 대물변제에 의해 결정되는 것이므로 토지가액과 상계되는 것이며. 일반매출과의 차액인 2억원에 대하여는 고기양도에 따른 부당행위계산부인여부가 결정됩니다.(양도법인의 세무 및 회계상의 문제)

 

4. 특수관계가 없는 자에게 현저히 저렴한 가격으로 양도하는 경우에 차액이 3억원 이상인 경우에는    증여세를 과세하게되지만, 특수관계자에게 현저히 저가로 양도하는 경우에는 시가와의 차액을 증여한 것으로 보게됩니다.(특수관계없는 자의 증여가액= 시가-양수대가-(시가의 30%,3억원 한도))(고가로 양도한 주주의 문제)

 

5. 따라서 토지매입시에 토지주인이 법인과 특수관계이므로 시가 또는 정상가액으로 양소하여야 하며, 정상가액이 불분명한 경우 감정가액으로 양수하여야 하며, 양도시에도 정상가액과 차액은 증여세가 과세되므로 감정가액을 신정하여 적정가액으로 양도가 이루어져야 할 것입니다.

 

이용해 주셔서 감사합니다.
 

 

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본 상담은 상담세무사의 개인적인 견해로 국세청 해석과 의견을 달리할 수 있습니다.