질문일  2005-12-01     조회수  63 
 
질문자  OOO 세무사
 
 
제목  양도소득세 신고시 투지지역내 기준시가 적용가능여부
 
 

저희 회원들을 위해 상담을 해 주셔서 대단히 감사합니다.

 

양도소득세를 신고함에 있어 궁금한 사항이 있어 질의를 드리오니 답변 부탁드립니다.

 

1. 소득세법 시행령 162조의 3 3항 4호의 내용

 

현재 투지지역내의 주택에 대하여는 실지거래가액으로 양도소득세 신고를 해야 합니다. 단, 투지지역내 주택 중 다음의 소형주택에 대하여는 기준시가로 신고를 할 수 있다.

 

다음 각 목의 어느 하나의 요건을 갖춘 주택. 단, 도시및주거환경정비법에 의한 정비규역으로 지정`고시된 지역에 소재하는 주택을 제외한다.

 

가. 생략

 

나. 연립주택, 다세대주택으로서 전용면적이 85제곱미터 이하이고, 양도당시 기준시가가 1억원 이하일 것

 

다. 단독주택으로서 대지 면적이 170제곱미터이하이고 주택의 연면적이 85제곱미터 이하이며, 양도당시 기준시가가 1억원 이하일 것

 

질의 1. 단독주택의 경우

 

단독주택의 경우 대지 면적이 170제곱미터 이하이어야 합니다.

 

만일 주택(단독 소유 - 갑명의)의 부수토지가 2필지로 되어 있고 갑이 100제곱미터, 을이 72제곱미터를 소유하고 있는 경우 소형주택에 해당되어 기준시가로 적용할 수 있는지요?

 

질의 2. 단독주택을 다세대주택으로 용도변경 후 양도하는 경우

 

현재 대지면적은 163제곱미터이고 주택면적이 1층은 61제곱미터, 2층은 36제곱미터로서 단독주택으로 되어 있습니다(1986년 취득).

 

1. 용도변경시 취득시기

 

단독주택을 1986년에 취득하여 2005년에 다세대 주택으로 용도변경하는 경우 다세대 주택에 대하여는 등기부상에 각각 구분등기(예를 들어 101호, 201호)됩니다.

 

(1) 이 경우 다세대주택 중 1호를 용도변경 후 양도하는 경우 양도소득세를 신고함에 있어 취득시기를 언제로 보아 양도소득세를 계산해야 하는지요(혹시 용도변경시 새로운 취득(종전 단독주택의 경우 양도)으로 보아 용도변경시와 다세대주택 양도시 각각 양도소득세 신고를 해야 하는지요?

 

(2) 만일 취득시기를 1986년으로 보는 경우로서 취득당시 기준시가를 계산함에 있어  취득당시 면적을 61제곱미터(집합건축물대장상의 전용 및 공용면적)로 보아 계산을 해야 하는지요?

 

2. 소형주택 해당여부

 

만일 단독주택을 다세대주택(1층과 2층으로 구분등기)으로 용도변경(2005년)을 한 후 양도하는 경우(용도변경 후 1년 이내) 다세대 주택의 소형주택 요건이 전용면적 85제곱미터 이하이므로 소형주택에 해당되어 기준시가를 적용할 수 있는지요(본래 취득 후 1년 이내 양도하는 주택에 대하여는 소형주택의 범위에서 제외되는 것으로 알고 있어서요)?
 

 

답변자   임채문 전문상담위원      답변일   2005-12-07
 
 

인터넷 상담실을 이용해 주셔서 감사합니다.
1.질문요지
1)지정지역에 있는 소형주택의 실거래가액 적용 여부?
2)단독주택을 다세대주택으로 용도변경 할 경우의 취득시기 및 소형주택해당 여부 판정시점 ?

 

2.답변
1)지정지역에 있는 주택(그 부속토지를 포함한다)이 소형주택인지의 여부는 면적기준과 가격기준을 동시에 충족해야하는데 귀 질문의 주택 부속토지가 면적기준(170제곱미터)을 초과하므로 소형주택으로 볼 수는 없다고 판단되며

 

2)단독주택을 소유하다가 다세대주택으로 용도변경했을 경우에도 소유자가 변경된 것이 아니므로  단독주택의 취득시기가 용도변경된 다세대주택의 취득시기가 되는 것이며,
지정지역에 소재하면서 실거래가액 적용에서 제외되는 소형주택 여부의 판단은 양도시점에서 판단하는 것이며 소형주택기준에 해당되어 기준시가로 양도소득세를 신고납부 할 경우에는 주택의 전용면적과 공용면적에 해당되는 기준시가를 적용하여 양도차익을 계산해야 합니다.

 

3.법령검토
소득세법 시행령 제162조의 3 【지정지역 기준 등】
③ 법 제96조 제1항 제6호의 2에서 “대통령령이 정하는 부동산”이라 함은 다음 각호중 제1호 내지 제3호의 어느 하나에 해당하는 부동산을 말하되, 제4호에 해당하는 주택을 제외한다. 이 경우 제4호의 규정을 적용함에 있어서 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 다가구주택의 경우에는 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 기준으로 한다. (2005. 2. 19. 개정)
1. 제1항 제1호 및 제3호의 규정에 의한 지정지역의 경우 : 주택(그 부속토지를 포함한다) (2003. 7. 10 개정)
2. 제1항 제2호의 규정에 의한 지정지역의 경우 : 제1호외의 부동산 (2002. 12. 30 신설)
3. 제1항 제4호의 규정에 의한 지정지역의 경우 : 제1호 및 제2호의 부동산 (2004. 8. 30. 신설)
4. 다음 각목의 어느 하나의 요건을 갖춘 주택(「건축법 시행령」 별표 1 제10호 나목의 오피스텔을 제외한다. 이하 이 조에서 같다). 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비구역(법률 제6916호 주택법 중 개정법률로 개정되기 전의 「주택건설촉진법」에 의하여 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지를 포함한다)으로 지정ㆍ고시된 지역에 소재하는 주택을 제외한다. (2005. 2. 19. 신설)
가. 「건축법 시행령」 별표 1의 규정에 의한 아파트로서 전용면적이 60제곱미터 이하이고, 양도당시 법 제99조의 규정에 의한 기준시가가 4천만원 이하일 것 (2005. 2. 19. 신설)
나. 「건축법 시행령」 별표 1의 규정에 의한 연립주택ㆍ다세대주택으로서 전용면적이 85제곱미터 이하이고, 양도당시 법 제99조의 규정에 의한 기준시가가 1억원 이하일 것 (2005. 2. 19. 신설)
다. 「건축법 시행령」 별표 1의 규정에 의한 단독주택으로서 대지면적이 170제곱미터 이하이고, 주택의 연면적(제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)이 85제곱미터 이하이며, 양도당시 법 제99조의 규정에 의한 기준시가가 1억원 이하일 것 (2005. 2. 19. 신설)

 

추운날씨에 건강에 유의하시고 가내평안하세요.
 

 

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본 상담은 상담세무사의 개인적인 견해로 국세청 해석과 의견을 달리할 수 있습니다.