질문일  2005-11-17     조회수  108
 
 
질문자  OOO 세무사
 
 
제목  재건축아파트양도시 기존건물과 토지의 취득가액을 알 수 없는 경우
 
 

안녕하십니까?

 

늘 자세한 상담에  감사를 드립니다.

 

도시및주거환경정비법상 재건축에 의해 준공된 아파트를 양도하고 실거래가액에 의하여 양도소득세를 계산하는 경우

기존건물과 그 부수토지의 취득가액을 알 수 없는 경우
기존건물과 그 부수토지의 취득가액을
 소득세시행령 제166조 제2항의 규정(기존건물과 그 부수토지의 평가액 × 취득일 현재 기존건물과 그 부수토지의 기준시가 / 관리처분계획인가일(사업시행인가일) 현재 기존건물과 그 부수토지의 기준시가)을 준용하여 환산하여 계산하여도 무방한지요?

 

이렇게 환산하여 계산하는 것이 합리적이고 타당하다면 세무사회에서 공식적으로 국세청에 건의해 유권해석을 받을 수는 없는지요?

 

위와 같이  환산하여 계산하는 것이 타당하지 못하다면 어떤방법으로 기존건물과 그 부수토지의 취득가액을 계산할 수 있는지요?

 

 
 
답변자   안수남 전문상담위원     답변일   2005-11-29 
  

박원호 세무사님 답변이 늦어져서 죄송합니다.

 

도정법상 재개발 및 재건축아파트를 실지거래가액에 의해 계산하는 경우에 있어서 현재까지도 국세청은 연구 검토 중에 있다고 하고 있습니다.

 

법규미비로 많은 혼란이 초래되고 있는 바, 세무사회에서 공식적으로 국세청장에게 조속한 계산 근거 마련을 촉구하여야 할 것으로 사료됩니다.

 

세무사회 해당 부서와 상의를 하고 있는 중임으로 빠른 시일 내에 조치가 되도록 노력을 하겠습니다.

우선 재건축아파트를 실지거래가액으로 계산하는 경우에 취득가액이 불분명한 경우로써 매매사례가액이나 감정가액 적용이 불가능하여 환산가액으로 계산하는 경우 환산취득가액 계산 방법의 문제와 장기보유특별공제액을 어떻게 계산할 것인지 두가지가 문제인 것 같습니다.

먼저 취득가액이 불분명한 경우 환산취득가액 계산 방법으로는 현재까지 제시된 방법으로는 대략 3가지 방법이 있습니다.

(제1방법)

 

 국세청 2005. 1. 7자 인터넷 상담에 대한 답변으로 상담자의 개인적인 견해를 전제로 답변했던 내용입니다.(현재까지 국세청의 공식적인 유권해석이 아님을 유의 바람)

 

이 방법은 박원호세무사님께서 제시하신 방법으로 소득세법시행령 제166조 제2항 의 규정(종전부동산평가액 × 취득일현재 종전부동산 기준시가 / 관리처분계획인가일 현재부동산 평가액)을 준용하여 평가한 방법입니다.

 

저의 견해도 이 방법이 가장 합리적이라고 판단되어 현재 이 방법으로 신고대행을 하고 있으며 일선 세무서에서도 수긍을 하는 방법입니다.

 

(제2방법)

 

기준시가에 의한 3단계 계산과정을 거쳐 산출된 기준시가에 의한 양도차익을 먼저 구한후

 

양도당시 기준시가금액에서 기준시가에 의한 양도차익(필요경비공제 전 양도차익을 말함)을 차감한 금액을 취득시 기준시가로 보아 환산하는 방법입니다.

 

예를 들어 양도실지거래가액이 9억원이고 양도당시 기준시가는 6억원이며 기준시가에 의한 3단계 계산한 양도차익이 2억원인 경우 취득환산가는 9억원× (6억원-2억원)/6억원= 6억원으로 계산을 한다는 의미입니다.

 

이 방법도 기준시가에 의한 양도차익비율만큼 실지거래가액에 의한 양도차익도 계산된 것으로 본다는 점에 있어서는 나름대로 합리적인 것 같습니다.

 

더욱이 3단계의 실지거래가액에 의한 양도차익이 기준시가에 의한 양도차익에 비례하여 안분이 되어 장기보유특별공제액도 각 단계별로 안분이 적정하게 계산되는 장점이 있습니다.

 

종전부동산 평가액이 없거나 확인되지 않는 경우 또는 적정한 평가액(통상저가평가인 경우)이 아닌 경우로 납세자에게 불리한 경우에는 오히려 합리적인 환산방법인것 같습니다.

 

(제3방법)

 

일부 양도소득세 해설교재에서 필자의 사견으로 제시된 방법으로 양도당시 실지거래가액을 기준으로 양도당시와 취득당시 기준시가로 환산하는 방법입니다.

 

즉, 양도당시실지거래가액 × 취득당시기준시가 / 양도당시기준시가 방법인데 이때 양도당시 기준시가는 신축아파트의 부수토지와 건물의 기준시가를, 취득당시 기준시가는 종전부동산(종전토지면적과 종전건물면적)의 기준시가를 대입하여 계산하는 방법을 예시하고 있는 바, 이는 부동산의 종류와 수량이 달라졌음에도 직접 대응하도록 계산하고 있어 합리적이지 못하다고 사료됩니다.

 

2003. 1. 1시행 이전에 지정지역아파트에 대하여 취득시 환산취득가를 계산할 때 사용하였던 방법이나 이는 계산상 불합리한 점이 많아 현재의 3단계 계산 방법으로 개정된 점에 비추어 보아도 적정한 양도차익을 계산하는 방법으로 적합지 않다고 보여집니다.

 

두 번쩨 문제점인 장기보유특별공제액을 어떻게 계산할 것인지가 문제입니다.

 

전체 양도차익이 상기 3가지 방법에 의해 산출되더라도 전체의 양도차익에 종전부동산취득일로부터 양도일까지 보유기간에 대한 공제율을 적용하여 계산할 것인지, 아니면 기준시가에 의한 경우처럼 청산금을 부담하여 추가로 취득하는 부동산에 대해서는 준공일로부터 양도일까지 보유기간에 대한 공제율을 적용할 것인지의 문제입니다.

기준시가로 계산하는 경우에는  신축아파트가 지정지역으로 고시되기 이전인 경우에는 신축아파트의 양도차익(3단계에서 계산한 양도차익 전체)에 대하여 종전부동산의 취득일로부터 양도일까지 보유기간에 대한 공제율을 적용하는데 반해 지정지역으로 고시된 경우에는 신축아파트의 양도차익을 총분양가중에서 청산금납부금액에 상당하는 양도차익과 이외의 양도차익으로 구분하여 공제율을 달리 적용하고 있는데 과연 실지거래가액으로 계산하는 경우에도 지정지역으로 지정된 경우와 미지정된 경우를 구분하여야 할 것인지 아니면 무조건 취득일로부터 양도일까지 공제율을 적용할 것인지, 지정여부에 불구하고 청산금납부분에 대해 안분계산하여 준공일로부터 양도일까지 보유기간에 대한 공제율을 적용할 것인지에 대하여 유권해석이 없다는 것입니다.

저의 사견으로는 기준시가의 계산을 준용하여 지정지역으로 지정후 양도하는 경우에는 안분계산을 하여 각각 공제율을 적용하고 지정전에 양도하는 경우에는 안분계산이 필요없음으로 전체의 양도차익에 종전부동산 취득일로부터 양도일까지 공제율을 적용함이 타당할 것으로 사료됩니다.

 

그렇다면 3단계 양도차익을 어떻게 나눌것인지가 문제일 것입니다.

 

① 종전부동산의 양도차익은

 

종전부동산평가액(조합원권리가액) - 종전부동산취득가액 - 실제취득시필요경비

 

② 입주권권리상태의 양도차익

 

준공일현재 환산가 - 종전부동산평가액 - 실제지출한 필요경비

 

③신축부동산의 양도차익

 

양도실지거래가액 - 준공일현재 환산가 - 신축부동산에 대한 실제지출한 필요경비

 

여기서 준공일현재의 환산가는

 

양도당시실지거래가액 × 준공일현재기준시가 / 양도일현재기준시가로 계산한 금액입니다.

상기와 같이 3단계로 양도차익을 나누는 이유는 청산금납부액에 상당한 추가취득한 부동산에 대한 양도차익을 준공일에 취득한 것으로 보아 보유기간에 따른 공제율을 달리 적용하기 위함입니다.

물론 안분계산은

 

■ 준공일 - 양도일 공제율 적용대상 양도차익

 

 ▶③의 신축부동산의 양도차익 × 청산금납부액 / 총분양가

 

■ 종전부동산취득일 - 양도일 공제율 적용대상 양도차익

 

 ▶ ③의 신축부동산의 양도차익 × (총분양가 - 청산금납부액) / 총분양가

 

로 계산하면 될 것입니다.

실무적으로 계산만 너무 복잡하고 공제액도 별로 차이가 나지 않는 경우 안분계산을 하지 않고 전체의 양도차익에 종전부동산취득일로부터 양도일까 보유기간에 대한 공제율을 적용하더라도 추징하는 사례는 거의 보지 못했습니다.

 

아직까지 명확한 유권해석이 존재하지 않은 탓도 있지만 계산만 복잡하지 별 실익이 없다고 보아 그러리라고 판단됩니다.

답변이 지연된 점에 대해 거듭 사과드리면서 업무에 도움이 되시길 기대합니다.

 

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본 상담은 상담세무사의 개인적인 견해로 국세청 해석과 의견을 달리할 수 있습니다. 
 
의견달기(100자) 
        
박현숙

 

소득세법시행령 제166조 제2항 규정에 의한 취득가액 환산시 종전부동산 평가액(즉 관리처분인가일 등의 평가액)이 있으면 그 평가액으로 환산하는 것이 타당하나, 종전부동산에 대한 평가작업이 없었을 경우(98년 99년은 임의평가제도여서 평가하지 않은 곳이 많음)에는 종전부동산 평가액을 어떤 금액으로 보아 소득세법시행령 제166조 제2항을 적용한다는 것인지 다시 한번 답변 부탁드립니다.
 [2005-11-29]   
 
 
안수남 

 
박현숙세무사님의 추가질문에 대한 답변드립니다.

2003. 7. 1이전에 재건축사업은 주택법에 의해 시행되었고 그 이전에는 주택건설촉진법에 의해 시행하였던 바, 도정법 시행 이전의 재건축사업은 사업계획인가는 관할구청에 받도록 되어 있으나 관리처분은 조합원총회결의(현재 도정법상으로는 인가사항임)사항이였습니다.

 

종전부동산에 대한 조합원 권리가는 사업계획인가 절차에서는 알 수가 없으며 관리처분계획에서 신축부동산의 조합원 분양가에서 추가건축비 부담액(환지청산금납부액)을 산정하기 위해서는 반드시 종전부동산의 평가액이 존재합니다.

 

따라서 임의 평가금액이였으나 관리처분에 필수적인 금액임으로 반드시 종전부동산의 평가액은 존재합니다.

 

조합에 따라 다르나 조합원마다 개별통지를 한 조합도 있고 조합원에게 책자를 인쇄하여 배부를 한 경우도 있어 책자를 인쇄하여 배부한 경우에는 종전 조합원 중에 보관중인 책자로 확인을 하시고, 만일 조합원을 통해 확인이 어려울 경우에는 시공회사(공사건설회사를 말함)도 보관 중임으로 시공회사에 사본을 의뢰하여 확인하는 방법, 시공사에도 없을 경우 재건축사업을 컨설팅한 회사에 보관하고 있음으로 확인하시고 마지막으로 재건축조합 해산시 조합관련 서류를 관할구청에 이관하였음으로 관할구청에서 확인이 가능하다고 사료됩니다.

 

종전부동산평가액이 확인되지 않을 경우 제1방법으로 환산취득가를 산정할 수 없음으로 부득히 제2방법으로 계산 할 수 밖에 없다고 사료됩니다.