질문일 2005-11-11 조회수 103
질문자 OOO 세무사
제목 재건축아파트양도차익계산
늘 바쁘신중에도 신속하고 친절하게 상담에 응해주심에 감사드립니다.
○ 개요
종전연립주택 소유자 12명이 12세대의 종전연립주택을 헐고 위 지상에 19세대의 공동주택(아파트)를 재건축하여 12세대는 종전주택 소유자들이 각각 1세대씩 소유하여 거주하고 있으며, 나머지 7세대는 시공사에게 공사비 대물변제로 소유권이전하여 주었음.
*도시및주거환경정비법상 재건축이 아니며 현물출자일현재 종전주택을 감정평가하지 않았음.
종전주택 및 부수토지 현물출자일: 2003.6.10
신축주택 사용승인서 교부일: 2004.9.22
양도물건 기준시가 최초고시: 2005.5.2.자 232,000,000원
양도일자: 2005.11.1
토지취득당시(현물출자일) 개별공시지가: 1,140,000원/㎡
건물취득당시(사용검사필증교부일) 개별공시지가: 2,180,000원/㎡
신축주택 토지면적: 54.85㎡
<신축주택 기준시가>
<질문1> 종전주택소유자가 신축한 주택에 계속 거주하다가 양도함에 따라 기준시가로 신고하려면 취득가액 및 필요경비는 어떻게 산정하는지?
아래 예규(국세청 재일 46014-103, 1997.1.21.)는 직장(지역)조합아파트 기준시가 산정방법인데 위 양도물건의 기준시가계산에도 적용할 수 있는 것인지?
(질의자 의견)
①건물취득당시 공동주택 기준시가=최초고시당시 공동주택기준시가×건물취득당시(토지+건물)기준시가/최초고시당시 (토지+건물)기준시가
232,000,000×188,177,840/186,820,550=233,685,528
②신축주택 취득당시와 토지취득당시의 토지가액 차이
(2,180,000-1,140,000)×54.85㎡=57,044,000
③취득당시 공동주택 기준시가(①-②)=176,641,528
④필요경비=③×3%=5,299,245
근거: 국세청 재일 46014-103, 1997.1.21.
<질문2> 실가로 신고하려면 신축주택의 취득가액은 어떻게 산정하는지?
대물변제분 7세대에 대하여는 부가가치세 및 소득세납세의무가 있어 취득원가를 기장하였으므로 전체 19세대 공사비 중 양도물건의 신축공사비를 연면적비율로 안분계산할 수 있고, 토지취득가액도 현물출자일현재 감정평가를 별도로 하지 않았으므로 양도주택의 개별공시지가로 계산할 수 있는 바,
장부가액을 양도물건의 취득가액으로 인정받을 수 있는지?
(신축과 관련하여 소요된 비용은 시공사로부터 공사비와 관련하여 교부받은 세금계산서외 다른 지출은 없음)
(질의자 의견)
-토지 취득가액: 공동사업출자일 현재 감정평가를 하지 않았으므로 공동 사업출자일현재 공시된 개별공시지가
-건물 취득가액: 전체 19세대 공사비 중 양도물건의 건축연면적(공용면적 포함)이 전체 19세대 건축연면적에서 차지하는 비율로 안분계산한 금액
-필요경비: 양도물건의 취득세, 등록세, 부동산중개수수료 등 실제소요경비
<질문3> 종전주택 및 부수토지의 양도가액 산정
종전주택과 그 부수토지를 공동사업에 현물출자할 경우 현물출자일 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해 주택과 부수토지가 유상으로 양도된 것이므로 1세대1주택비과세 요건을 충족하지 못한 경우에는 양도차익을 계산하여야 할 것인 바
양도물건의 소재지가 주택투기지역인 경우 공동사업출자일 현재 양도차익을 실지거래가액으로 산정하여야 할 것인바 실제 매매가 이루어 진것이 아니므로 실제 거래된 가액이 없는데 종전주택의 양도가액 산정은 어떻게 하는지?
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답변자 김영인 전문상담위원 답변일 2005-11-17
신속한 답변이 되지 못하여 죄송합니다, 세무사님.
질문에 감사드리며 답변드리겠습닏다.
1. 질문의 분석
1) 질문상 당해 재건축은 주택법상 조합(지역주택조합, 직장주택조합, 임대주택조합, 리모델링주택조합; 당해 조합들은 20인이상의 조합원참여가 되야함) 또는 도정법상 조합에 해당되지 아니하는 임의재건축조합으로 판단됩니다.
2) 12인의 임의조합원들이 구주택 12채를 공동사업에 현물출자 후 19세대의 완성된 신주택 중 12채는 당초 조합원들이 소유하고 나머지 7세대는 시공사에 공사비로 대물변제한 것으로 구주택의 현물출자시 구주택 양도세가 1회 과세가 되며 임의재건축주택의 완성후 공동사업자로 부터 종전조합원들이 취득한 신주택을 양도시 신주택의 양도세문제가 발생합니다.
3) 이하에서는 공동사업에 대한 사업소득은 별론으로하고 현물출자시의 양도세(취득및 양도시가, 취득및 양도가액)와 신주택의 양도세에 대하여 답변드리겠습니다.
2. <질문 1> 종전주택 소유자가 신축한 주택에 계속 거주하다가 양도함에 따라 기준시가에 의한 신고시 취득가액 및 필요경비의 산정은 어떻게 하는지?
(1) 개요
1) 본 사례의 재건축은 주택법상 또는 도정법상의 재건축이 아닌 임의재건축이기에 직장(지역)조합아파트 기준시가 산정방법에 의하여 양도차익을 계산하기에는 한계가 있는 것으로 판단됩니다.
2) 또한 한 개인이 단순히 구주택을 멸실하고 신주택을 재건축한 것이아니라 개인에서 공동사업자로 인격이 변경된 것이기에 일반적인 임의재건축중에서 공동사업자로부터의 취득개념을 추가하여 분석하셔야 할 것으로 판단됩니다.
(2) 신주택의 취득시기
1) 당해 공동사업을 폐업 전에 각 공동사업자의 명의로 소유권이전을 한 경우에는 당해 소유권이전등기일을 취득시기로 합니다.(폐업시잔존재화는 폐업일)
(재일 46014-2859,1997.12.6)
2) 자기건설건물(도정법 또는 주택법에 의한 지역·직장조합주택 포함)의 경우에는 사용검사필증교부일 또는 사실상 사용일등 중 빠른 날을 취득시기로 보고 있으나 본 사례는 인격이 다른 공동사업자로 부터의 취득이기에 위 1)의 시기를 취득시기를 적용하셔야 합니다.
여기서 주의할 것은 신주택 부수토지의 취득시점도 위 1)의 취득시점을 기준으로 판단하셔야 하며 당초 현물출자일을 기준으로 판단하여서는 아니됩니다.
3) 참고적으로 1세대 1주택 또는 일시적 1세대 2주택의 판단 시 공동사업형태가 아닌 노후등으로 인한 구주택의 재건축 시엔 구주택 취득시점을 취득시기로 보고 있습니다.
(3) 신주택의 취득가액 산정
1) (폐업전) 각 공동사업자의 명의로 소유권이전한 시점을 취득시기로 보아 당해 취득시점의 토지건물의 기준시가(이하 A)와 신주택가액 최초고시당시 토지·건물의 기준시가(이하 B)의 비율로 환산한 가액을 취득가액으로 하시면 됩니다. 산식을 보면
취득당시기준시가(C) = 신주택 최초고시가액(232,000,000) * A / B
2) 필요경비 개산공제액은 C * 3%
3. <질문 2> 실가신고 시 신축주택의 취득가액 산정은(주택투기지역인 경우로 가정) ?
1) 취득일은 위 3에서 언급한 바와 같이 공동사업자로부터 주택의 소유권이전을 받은 날이을 취득시기로 보고 판단하셔야 합니다.
2) 강제실가신고지역이기에 취득가액의 실가계산시 그 가액을 알 수 없는 경우에는 환산취득가액에 의하여 취득가를 일괄 산정할 수 있습니다. 다만, 본 사례에서 19세대 전체건물의 공사가액이 장부 및 세금계산서,금융자료 등에 의하여 명확히 확인되는 경우라면 면적별로 안분 계산한 가액을 건물가액으로 할 수 있을 것으로 판단됩니다.
3) 토지의 실가가 확인이 되지 아니하는 경우에는 <양도당시 토지실가 * 취득당시 토지기준시가 / 양도당시 토지기준시가>에 의한 환산취득가액에 의하여 취득가액을 산정하시면 됩니다.(매매사례가액, 감정가액이 없는 경우)
4. <질문3> 종전주택 및 부수토지의 양도가액 산정
“실지거래가액”이라 함은 양도자와 양수자가 양도·양수인 자산이 실지거래된 가액을 말하는 것으로서 현물출자의 경우에는 그 대가로 받는 지분(주식)의 가액을 말하는 바 본 사례의 경우처럼 공동사업계약서 등에 의한 지분의 가치평가가 이루어지지 아니한 경우에는 현실상 양도시 실지거래가액을 확인하기가 어려운 경우로 보아야 합니다. 이 경우에는 세무서장의 사실판단에 의존할 수 밖에 없으나 신고납세의무자의 경우에는 소득법114조 5항의 추계결정방법을 준용하여 동 연립주택의 매매사례가액(동일평형, 동일층 등의 매매가 등), 감정가액, 기준시가에의한 가액으로 신고들어가야 할 것으로 판단됩니다.
좋은 결과 있으시길....
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본 상담은 상담세무사의 개인적인 견해로 국세청 해석과 의견을 달리할 수 있습니다.
