정부는 재건축.재개발 주택에 대한 투기수요를 억제하기 위해 조합원 입주권을 주택수에 포함시켜 양도소득세를 과세하기로 했다.

 

   재건축.재개발 조합원 입주권 과세에 대한 내용을 문답풀이 형식으로 알아본다.

   --재개발.재건축사업과 관련된 모든 입주권이 주택수 계산에 포함되나.

 

   ▲재개발.재건축사업과 관련된 입주권은 조합원이 기존 건물과 토지 대신에 취득하는 입주권(조합원 입주권)과 조합원이 아닌 일반 개인이 청약 등의 신규 분양절차를 통해 취득하는 분양권(일반 분양권)이 있다.

 

   앞으로 양도소득세를 과세할 때 주택수 계산에 포함되는 것은 조합원이 기존 주택 대신에 취득하는 입주권과 제3자가 조합원 또는 다른 제3자로부터 취득하는 조합원 입주권이다.

 

   신규분양에 따른 일반분양권은 주택수 계산에 포함되지 않는다.

 

   --적용시기는.

 

   ▲2006년 이후 재개발.재건축사업의 관리처분계획이 인가되는 입주권부터 적용된다. 올해말 이전에 관리처분계획이 인가된 입주권은 내년 1월1일 이후 새로이 취득하는 것부터 적용된다.

 

   --보유중인 주택 2채중 1채가 재건축사업 시행으로 조합원입주권으로 전환되면 어떻게 되나.

 

   ▲현재는 재건축사업의 조합원입주권이 주택으로 간주되지 않기 때문에 3년 보유 등의 일정한 조건을 충족하면 조합원입주권으로 전환되지 않은 주택은 1세대1주택에 해당돼 양도소득세 비과세 혜택을 볼 수 있다.

 

   그러나 내년부터는 재건축사업의 조합원 입주권이 주택수에 포함되기 때문에 1세대2주택으로 간주돼 비과세 혜택을 받을 수 없다.

 

   즉, 조합원 입주권으로 전환된 주택은 그대로 두고 다른 주택을 매각할 경우 1세대2주택 양도소득세 과세 방법에 따라 내년부터는 실거래가로 과세되고, 2007년부터는 50%의 세율로 과세된다. 장기보유특별공제 적용대상에서도 제외된다.

 

   --조합원 입주권으로 전환된 주택을 대신해 다른 주택을 매입한 1주택자는.

 

   ▲1주택을 보유하던 재건축조합원이 재건축사업 시행중 거주를 목적으로 다른 주택을 취득하더라도 일정 요건을 충족하면 일시적인 2주택자로 인정한다.

 

   대체 주택에서 1년 이상 거주하다가 재건축주택 완공후 세대전원이 재건축주택으로 이사하고, 재건축주택 완공후 1년 이내에 대체 주택을 양도하면 1세대1주택자로 인정을 받아 비과세 적용을 받을 수 있다.

 

   또 재건축기간이 길어져 대체주택을 3년 이상 보유하고 2년 이상 거주한 경우에는 세대전원이 재건축주택으로 이사하지 않더라도 재건축주택 완공 후 1년 이내에 대체주택을 양도하면 1세대1주택 비과세 적용을 받는다.

 

   --1주택자가 재건축입주권을 취득하고 재건축이 완공된 후 종전주택을 양도하면.

 

   ▲재개발.재건축 입주권을 취득한뒤 재건축.재개발주택이 완공된 후 종전주택을 1년 이내에 양도하면 1세대1주택 비과세 적용을 받는다.

 

   하지만 재개발.재건축주택이 완공된 후 1년이 지난 후 종전주택을 양도하면 1세대2주택에 해당되게 된다.

 

   --주택 1채와 토지를 보유하던 중 토지가 조합원입주권으로 전환되면.

 

   ▲재개발사업으로 기존의 토지가 주택을 취득할 수 있는 조합원입주권으로 전환되면 그 입주권은 주택수 계산에 포함돼 1세대2주택자로 간주된다.

 

   --입주권 자체를 양도하면 어떻게 과세되나.

 

   ▲부동산을 취득할 수 있는 권리인 재개발.재건축 입주권을 양도하는 경우는 현행대로 양도세가 실거래가로 과세된다.

 

   양도소득세를 과세할 때 적용하는 세율은 일반 부동산과 같이 보유기간이 1년 미만이면 50%, 1년 이상 2년 미만이면 40%, 2년 이상이면 9-36%의 세율이 적용된다.

 

   다만 입주권 양도 당시 다른 주택을 보유하고 있지 않으면서 조합원 입주권으로 전환된 주택이 3년 이상 보유 등 1세대1주택의 요건을 충족하면 1세대1주택 비과세 적용을 받는다.

 

   --2년간 보유하던 주택이 조합원 입주권으로 전환된뒤 2년이 지나서 양도하면.

 

   ▲조합원 입주권을 양도할 때 1세대1주택 비과세 적용을 받기 위해서는 기본적으로 3년 이상 보유 등의 일정요건을 충족해야 한다.

 

   이 때문에 조합원 입주권으로 전환되는 시점에 1세대1주택 요건을 충족시키지 못했다면 입주권 전환 이후 2년이 지나 1세대1주택 요건을 갖추더라도 비과세 혜택을 받을 수 없다.

 

   --주택 3채중 1채가 조합원입주권으로 전환된 후 다른 주택을 양도하면.

 

   ▲지금은 1세대2주택으로 간주돼 1세대3주택 양도세 중과대상에서 제외된다.

 

   하지만 내년부터는 조합원입주권이 주택수에 포함돼 1세대3주택자로 간주돼 양도세를 과세할 때 60%의 세율이 적용되고, 장기보유특별공제 대상에서도 제외된다.

 

   --주택 2채를 보유하다 조합원입주권을 취득한 후 종전주택을 양도하면.

 

   ▲조합원 입주권이 주택수에 포함되기 때문에 1세대3주택자에 해당돼 주택을 양도할때 60%의 세율을 적용받는다.

 

   --재건축 입주권만 3개 보유하다 재건축주택 완공후 양도하면.

 

   ▲1세대3주택자에 해당돼 재건축주택이 완공된 뒤 양도하면 60%의 세율로 중과세된다.