집을 팔때 내야 하는 양도소득세 분야에서 가장 큰 변화는 1가구 2주택자에 대한 중과세다.

 

   비사업용 나대지와 잡종지, 부재지주의 농지, 임야, 목장용지에 대해서도 비슷한 방식으로 불로소득에 대한 세금 징수가 강화된다.

 

   중과세는 유예기간을 거쳐 2007년부터 시행되지만 내년부터는 1가구 2주택 등에 대해 우선 실거래가 과세가 이뤄질 예정이다.

 

   ◇주택 부문
   1가구 2주택자(2년이상 보유)는 현재 9∼36%의 누진세율을 적용받아 양도소득세를 내고 있으나 2007년부터는 50%(주민세 포함 55%)의 높은 단일 세율로 세금을 내야 한다.

   중과세 대상 주택은 장기보유특별공제 적용 대상에서도 제외된다.

 

   1가구 2주택자를 따질때 포함되는 주택은 서울, 경기도(읍.면지역 제외)와 광역시(군 지역 제외)는 공시가격 1억원 초과 주택, 다른 지역은 3억원 초과 주택이다.

 

   도시 및 주거환경 정비법에 의해 정비구역으로 지정, 고시된 지역의 재개발, 재건축 주택은 공시가격 1억원이하여도 2주택 산정때 대상 주택으로 포함된다.

 

   다만, 상속뒤 5년이 경과하지 않은 주택을 비롯해 현재 1가구 3주택 중과 대상자 산정에서 빼주는 경우 등은 2주택 산정때도 예외를 적용해준다.

 

   특히 ▲혼인이나 노부모 봉양을 위해 세대를 합치면서 2주택자가 된 경우는 사유 발생일로부터 5년이내에 ▲가구원중 일부가 직장 문제로 다른 지역에 집을 산 경우는 1년이상 거주요건을 채우고 사유 해소일로부터 3년이내에 양도하면 중과세 대상에서 제외된다.

 

   또 소송이 진행중이거나 승소로 취득한 주택은 확정판결일로부터 3년이내에 팔면 된다.

 

   이에 따라 전체 1가구 2주택자 72만 가구중 수도권과 광역시권내 1억원 이하 10만 가구, 기타지역 3억원이하 22만가구, 예외 적용 12만 가구 등을 뺀 약 28만 가구가 중과세 대상이 될 것으로 정부는 추산하고 있다.

 

   만일, 1가구 2주택자로 중과세를 피하려면 대상 주택을 매각, 내년말이전에 잔금청산까지 끝내거나 등기이전을 마쳐야 한다.

 

   실거래가 과세의 경우 현재는 투기지역내 주택, 6억원 초과 고가주택, 1가구 3주택 보유자의 주택, 미등기 양도나 1년이내 단기 보유 등에 한해서만 적용되고 대부분은 기준시가를 원칙으로 세금을 물린다.

 

   작년의 경우 양도세 과세 대상자중 약 30%만 실거래가로 양도세를 냈으며 이들이 낸 세금은 전체 양도세의 45%를 차지했다.

 

   그러나 내년에는 1가구 2주택자면 실거래가 대상이 된다.

 

   특히 2007년부터는 실거래가 과세가 전면 도입돼 기본적으로 양도차익에 대해서는 실거래가를 기준으로 과세가 이뤄진다.

 

   다만, 2007년이후에도 1가구 1주택자가 3년이상 보유한 주택에 대해서는 양도소득세 자체가 비과세되는 만큼 영향이 없다.

 

   아울러 장기보유특별공제의 경우 3년이상 5년미만은 10%, 10년미만 15%, 15년미만 30%, 15년이상 45% 등 4단계로 체계가 바뀐다.

 

   고가주택에 대한 별도의 공제율 규정은 삭제됐지만 중과세 대상 주택이 아닌 경우는 15년이상 보유하다가 매각할 경우 현행 30%보다 더 많은 공제를 받을 수 있게되는 것이다.

 

   ◇토지 부문
   비사업용 나대지와 잡종지, 부재지주의 농지, 임야, 목장용지도 내년부터 실거래가 과세가 적용되고 2007년부터는 중과세가 적용된다.

 

   기본적으로 실제 영농 등에 사용하지 않는 농지 등을 보유하고 있다가 양도차익만 얻는 투기 수요를 차단하겠다는 취지다.

 

   부재지주 등 개인이 소유하다가 매각할 경우는 2007년부터 60%의 세율로 중과세되고 장기보유특별공제 적용도 배제된다.

 

   법인이 소유하다가 매각하는 비사업용 나대지와 잡종지, 농업 등이 주업이 아닌 법인이 소유하다가 매각한 농지, 임야, 목장용지에 대해서는 현재 양도차익의 13∼25%의 세율로 물리는 법인세에 특별부가세 30%를 추가 부과한다.

 

   현행 농지법에서 인정하는 300평 규모의 주말 농장과 상속이나 이농후 5년이내에 양도하는 농지 등은 예외를 인정받는다.

 

   종중이 소유한 농지 등도 예외 대상이다.

 

   특별부가세가 부가되는 비사업용 나대지와 잡종지는 재산세 종합합산과세 대상으로 나대지는 물론 일정 기준을 초과하는 공장건축물 부속 토지 등도 포함된다.

 

   자경 농민이 경작하던 농지를 양도하고 다른 농지를 대체 취득하는 농지 대토에 대한 비과세 제도도 강화된다.

 

   현재는 농지 대토에 따른 양도세는 한도없이 비과세받고 있지만 5년간 1억원 한도내에서만 감면받게 되며 자경 농민의 정의도 상시 농업 종사자나 자기 노동력으로 50%이상을 경작하는 자로 엄격해진다.

 

   반면 불필요한 대토 수요를 줄이기 위해 현행 농지 면적이상 또는 가액의 50%이상인 대토 대상요건이 농지면적의 50%이상 또는 가액의 3분의 1이상으로 완화된다.