부동산 투기를 잡기 위한 정부의 대책이 마무리 단계에 진입하면서 새로운 제도가 도입될 경우 늘어나게 될 보유세와 양도소득세 부담액이 주목되고 있다.
물론, 선의의 피해자를 위한 예외 조항 등이 검토되고 있고 세법 개정 등 절차도 남아있어 변동될 여지는 있지만 6차례의 당.정협의를 거치면서 제시된 부동산 세제 개편 방향의 큰틀에 맞춰 세금 부담액 수준을 추정해봤다.
◇보유세 부담액은 얼마나 증가하나
땅부자와 집부자들의 보유세 부담을 늘리기 위한 구체적인 방안은 크게 종부세 대상 기준을 낮추고 토지와 주택에 대해 각각 가구별 합산과세를 하겠다는 것이다.
당정은 특히 종부세 부과대상을 주택은 기준시가 기준 현행 9억원 초과에서 6억원으로, 토지는 6억원 초과에서 3억원 또는 4억원으로 낮추는 안을 논의중이며 토지와 주택 종부세에 대한 세대 합산도 추진하기로 했다.
이에 따라 땅부자와 집부자들의 세금 부담은 크게 늘어날 수 밖에 없다.
특히 부부가 각각 1채씩의 아파트를 갖고 있거나 부모에게 물려받은 나대지 등 비업무용 토지를 각각 불가피하게 보유하고 있는 경우 등 선의의 중산층들까지도 부담이 크게 늘어날 수 있다.
예를 들어 남편은 서울 강남권에 기준시가 8억원(과표 4억원)짜리 30평형대 아파트를 갖고 있고 아내는 고향인 충청도에 기준시가 2억원(과표 1억원)짜리 집을 갖고 있을 경우 올해 이들이 낼 보유세는 재산세 198만원이 전부다.
남편의 경우 3단계(과표 4천만원까지 0.15%, 1억원까지 0.3%, 1억원 초과 0.5%)의 세율로 재산세 174만원, 아내는 24만원만 내면 되고 기준시가가 각각 9억원 미만인 만큼 종부세는 낼 필요 없기 때문이다.
그러나 합산 과세될 경우 이들이 보유한 주택의 기준시가는 10억원이 되고 게다가 종부세를 물리는 기준도 대폭 강화되기 때문에 부담해야될 세금이 크게 늘어난다.
재산세 세율 조정이 없다면 부부가 시.군.구에 일단 재산세로 198만원을 내고 기준시가 6억원(과표 3억원)을 넘는 부분에 대해 약 100만원의 종부세를 신고, 납부해야 하기 때문이다.
토지의 경우도 합산과세되면 마찬가지로 세금부담이 크게 늘어난다.
게다가 지난해 0.15% 수준인 보유세 실효세율을 과표 현실화 등을 통해 2008년까지 2배로 높이는 등 보유세를 강화한다는게 정부의 방침이어서 시간이 갈수록 부담액은 더욱 증가하게 된다.
◇ 양도세 얼마나 올라가나
당정은 투기가 심한 지역에 한해 1가구2주택에 대한 양도세율을 기존의 9∼36%에서 최고 50% 또는 60%로 올리고 3주택에 대해서는 기존의 단일세율 60%에서 70%로 올리는 방안을 추진하고 있다.
아직 최종적으로 확정되지 않았으나 1가구2주택에 대해 단일세율로 60%를 적용한다면 양도세는 적지 않게 올라간다.
예를 들어, 2주택자 홍길동씨가 투기지역에서 10년간 보유한 5억원짜리 아파트를 팔아 2억원의 양도차익을 거뒀다고 가정하자.
먼저, 10년이상 보유에 대한 장기보유 특별공제율 30%를 적용한 6천만원을 빼면 과세표준은 1억4천만원이다.
이어 현행 양도세율 9∼36%를 누진적으로 적용하면 ▲ 1천만원 구간에 대한 9%인 90만원 ▲ 1천만∼4천만원 구간의 3천만원에 대한 18%인 540만원 ▲4천만∼8천만원 구간인 4천만원에 대한 27%인 1천80만원 ▲ 8천만원 초과분인 6천만원에 대한 36%인 2천160만원으로 모두 3천870만원(주민세 세액 10% 배제시)으로 계산된다.
그러나 소득세법이 개정돼 양도세율을 단일 세율로 바꿔 60%를 적용한다면 세액은 8천400만원에 이른다. 이는 기존세율로 계산한 세액의 2.2배에 이르는 규모다.
그러나 정부가 추진하는 2주택 중과세율 60%가 단일세율이 아니라 누진세율의 최고세율인 36%를 상향조정하는 것이라면 세부담 증가폭이 상대적으로 둔화된다.
반면, 투기지역에 대해 탄력세율 15%를 추가한다면 세금은 더욱 늘어나게 된다. 그러나 투기지역에 대한 탄력세율 적용은 현재로서는 불확실하다.
