[질 의]
첫째, 甲은 상가 건물의 소유주 이면서 임대인인데 임차인 乙이 원래 임차인이던 丙에게 1억원의 권리금을 주고 위 상가건물의 일부분을 임차하려 하는바, 甲과 乙간의 임대차관계가 종료하는 경우 乙이 甲에게 권리금 반환을 청구할 수 있는지요.

둘째, 상가임대차에 있어서 건물주인 甲이 위 상가건물 1층을 전세에서 월세로 전환하면서 2부이상의 금리를 적용하려고 하는데 가능한 것인지요.

 

[답 변]
1. 권리금은 원칙적으로는 임대인에게 반환대상이 아니지만 특별한 사정이 있을 때는 반환청구의 대상이 됩니다. 그 특별한 사정이란 가령 임대인의 사정으로 임대차계약이 중도 해지된 경우를 포함합니다.

대법원 판례(대법원 2002. 7. 26. 선고 2002다25013 판결)는 다음과 같은 경우에 임대인이 임차인에게 권리금의 반환을 인정하고 있습니다.

즉, 권리금이 그 수수 후 일정한 기간 이상으로 그 임대차를 존속시키기로 하는 임차권 보장의 약정하에 임차인으로부터 임대인에게 지급된 경우에는, 보장기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 아니하지만, 임대인의 사정으로 임대차계약이 중도 해지됨으로써 당초 보장된 기간 동안의 이용이 불가능하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에는 임대인은 임차인에 대하여 그 권리금의 반환의무를 지며, 그 경우 임대인이 반환의무를 부담하는 권리금의 범위는, 지급된 권리금을 경과기간과 잔존기간에 대응하는 것으로 나누어, 임대인은 임차인으로부터 수령한 권리금 중 임대차계약이 종료될 때까지의 기간에 대응하는 부분을 공제한 잔존기간에 대응하는 부분만을 반환할 의무를 부담한다고 판단하고 있습니다.

그렇다면, 甲의 사정으로 임대차계약기간 전에 乙에게 임대건물의 명도를 요구할 경우에는 권리금의 일부에 대한 반환책임을 질 수도 있습니다.

2. 상가건물임대차보호법 제12조 제12조에서 “보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 은행법에 의한 금융기관에서 적용하는 대출금리 및 당해 지역의 경제여건 등을 감안하여 대통령령이 정하는 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다”, 동법 시행령 제4조에서 “법 제11조제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 12의 금액을 초과하지 못한다”라고 규정하고 있는바, 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환하는 경우에 그 전환되는 금액에 연 15%를 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없도록 하고 있습니다.

예를 들어서 보증금 4천만원에 무월세였던 계약을 보증금 3천만원으로 조정할 경우 월세의 상한선은 ‘천만원×연12%÷12’로 계산한 금액입니다.

- 이규주 변호사

세무사신문 제 419호(2005. 8. 17)