“모든 투자에 앞서 자기 집부터 장만하라.” 월가의 영웅으로 불리는 피터 린치가 한 말이다.

내 집 마련이 그만큼 경제생활의 기본이라는 뜻이기도 하다. 그럼 올해 집 장만을 계획하고 있는 사람들은 어떻게 준비를 해야 할까. 각종 부동산 대책이 쏟아지면서 주택시장이 적잖은 타격을 받는 모습이 역력한데, 이런 때 무턱대고 집을 사도 되는 것일까.

 

은행권의 주택담보대출 금리가 속속 조정되고 있다는데 대출은 또 어떻게 받아야 하는 걸까. 물론 주택가격의 상승세가 주춤하고 있다는 소식이 곳곳에서 들리고 있긴 하다.

 

그러나 전문가들은 “현재 집값 상승세가 한풀 꺾인 건 사실이지만 하반기 아파트 공급물량이 상반기보다 절반 이상 줄어드는 점 등을 감안할 때 주택 구입을 미룰 이유가 없다”고 조심스럽게 진단한다. 또 내년 지자체 선거나 2007년 대선 등을 앞두고 부동산 규제가 수그러들면서 개발공약이 난무할 가능성도 배제할 수 없다. 주택가격 상승을 견인할 모멘텀이 충분하다는 얘기다.

 

집 장만은 철저히 본인의 선택에 맡겨야 하지만 전문가들이 조언하는 ‘대출을 받아서라도 내 집 마련 앞당기는 7가지 노하우’를 살펴봤다.

 

첫째, 은행 대출은 상반기 중에 받아라.

 

현재 연 3.25%에 머물러 있는 콜금리가 하반기부터는 상승세로 돌아설 가능성이 크다는 분석이 많다. 콜금리를 올릴 경우 실물경기 부진과 경기회복을 해친다는 우려감이 제기되고 있고, 내릴 경우엔 부동산 거품과 국내외 금리차 축소에 따른 자금 유출 가능성이 크지만 세계 대부분의 국가가 금리를 올리고 있는 실정이다. 미국은 지난해부터 연방기준금리를 연 1.0%에서 최근 3.0%까지 올린 바 있다. 따라서 우리만 금리를 제자리에 묶어두기가 쉽지 않은 상태다. 따라서 올 하반기 이후부터는 시중금리가 상승세로 전환될 가능성이 크다. 상반기 중 대출을 받아야 하는 첫째 이유다.

 

둘째, ‘30-30 원칙’을 준수하자.

 

대출액이 집값의 30%를 넘으면 안 된다. 또 매달 갚는 원리금(또는 이자)이 월소득의 30% 이내여야 한다. 예컨대 월소득이 300만원인 사람이 2억원짜리 집을 살 경우 대출액은 2억원의 30%인 6000만원 정도가 적당하며, 매월 상환이자도 월수입(300만원)의 30%(90만원)를 넘어서면 생활이 힘들어진다.

 

셋째, 0.2%포인트까지 금리할인 되는 장기 모기지론을 활용하라.

 

주택금융공사 모기지론은 고정금리라서 처음의 대출금리가 최장 20년간 지속된다. 따라서 0.1%포인트만 낮게 대출받아도 대출이자를 상당히 줄일 수 있다. 모기지론 금리는 현재 연 6.25%이지만 0.2%포인트까지 할인이 가능하다. 또 설정비(대출액의 0.6% 내외)를 대출받는 사람이 부담하면 추가로 0.1%포인트를 할인받는다. 1억원을 20년간 대출받을 경우 금리할인 옵션을 모두 선택하면 300여만원의 이자 부담을 줄일 수 있다.

 

넷째, 직장인은 소득공제 가능한 15년 이상을 선택하라.

 

직장인이 15년 이상 장기대출을 받아서 25.7평 이상의 국민주택을 마련하면, 1년 동안 상환 대출이자 중에서 1000만원까지 소득공제를 받을 수 있다. 예컨대 대출액 1억원을 20년간 대출받는 경우를 살펴보자. 첫 해의 대출이자 상환액이 대략 610만원 정도 되므로 보통 직장인이라면 610만원의 소득공제를 통해 약 110만원의 세금을 돌려받는다. 결국 500만원(대출이자 610만원-소득공제 효과 110만원)의 대출이자만 부담하는 셈이며, 대출금리도 연 5%로 떨어진다. 급여가 오른다면 근로소득세율이 올라가므로 소득공제에 따른 세금 혜택 또한 더 늘어난다.

 

다섯째, 근로자ㆍ서민은 ‘무주택자 대출’이 적당.

 

연간 소득이 3000만원 이하이면서 6개월 이상 무주택자 자격을 갖춘 사람이라면 ‘근로자와 서민을 위한 주택구입자금’을 이용하는 것이 여러모로 유리하다. 올 1월부터 대출금리가 연 5.8%에서 5.2%로 대폭 떨어졌다. 대출금리가 주택금융공사의 모기지론(연 6.25%)보다 낮고 대출기간이 20년 장기이며, 변동금리이지만 무주택자를 위한 정책대출인 만큼 시중금리가 올라도 대출금리를 인상하지 않는 장점이 있다. 다만 대출한도가 집값의 70% 이내에서 최고 1억원으로 제한된다는 점이 단점이다.

 

여섯째, 이미 받은 단기대출을 15년 이상 장기대출로 갈아타라.

 

내 집을 마련하기 위해 이미 단기대출을 받았다면 이를 15년 이상 장기대출로 갈아타는 방안을 고민할 필요가 있다. 직장인 박모(42ㆍ서울 사당동 거주)씨는 예전에 A은행으로부터 받은 주택담보대출금 8000만원을 지난해초 B은행 장기 모기지론으로 갈아탔다. 박씨가 번거로운 절차를 밟아가면서까지 15년제인 장기 모기지론으로 갈아탄 이유는 대출이자에 대한 소득공제를 받기 위해서였다. 지난해 12월 말까지 은행에 지급한 대출이자(400여만원)에 대해 전액 소득공제를 받아 올 1월 급여일에는 약 80만원의 세금을 돌려받을 수 있었다.

 

일곱째, 자영업자는 은행 변동금리 대출이 유리.

 

자영업자는 대출이자 소득공제 혜택을 받을 수 없으므로 금리가 낮은 시중은행의 CD(양도성예금증서)연동대출이 유리하다. CD연동대출의 경우 기본금리는 연 5.5% 수준이지만 금리할인 혜택을 받는다면 4%대 중반까지 떨어진다.