정부가 부동산 관련 세제강화를 ‘개혁적’으로 추진하고 있는 가운데 부동산 보유자들과 투자자들 사이에 절세방안이 초미의 관심사로 등장하고 있다.

 

전문가들은 “부동산 구입부터 매도단계까지 절세전략을 재구성할 필요가 있다”고 입을 모으고 있다.

 

재건축 및 투기지역 투자 관련 절세전략과 거래세 및 보유세 절세방안,그리고 양도세 비과세 요건을 갖추기 위한 전략 등은 다음과 같다.

 

◇투기지역내 부동산 양도시 절세방안=투기지역 내에서의 부동산 양도는 실거래가액이 적용되기 때문에 양도소득세 부담이 과중된다.그러나 미리 준비할 경우 어느정도의 절세는 가능하다.

 

먼저 비과세 가능성을 살펴볼 필요가 있다.아무리 투기지역이라 할지라도 1가구 1주택 비과세 요건(1주택, 3년이상 보유, 서울, 과천, 분당, 일산, 산본, 평촌, 중동 지역은 2년 이상 거주)을 갖춘 경우에는 충분히 비과세 적용을 받을 수 있다. 따라서 요건을 갖출 가능성이 있다면 미리 준비를 해서 양도시점을 조정하는 것이 필요하다.

 

또한 비록 양도시점에서 주택 수가 2채라 할지라도 상황에 따라서는 1가구 2주택 비과세 특례조항을 적용받을 수도 있다.따라서 양도 이전에 미리 전문가와 상담,비과세 가능성을 확인하고 준비하는 자세가 요구된다.

 

어쩔수 없이 양도세를 물어야 하는 상황이라도 취득당시 계약서와 필요경비 증빙서류( 취득세, 등록세 영수증, 부동산 수수료, 기타 인테리어비용 등)을 철저히 준비하면 상당액을 절세할 수 있다.

 

◇재건축·재개발 투자시 알아야 할 세제=재건축이 진행되면, 재건축사업계획승인이 되고, 시간이 조금 흐른 후에 주택이 멸실 됩니다. 이후 공사가 완료되는 시점에서 (임시)사용승인이 납니다. 주택 취득일부터 재건축사업계획승인일까지는 주택으로 인정되고, 재건축사업계획승인일부터 (임시)사용승인일까지는 분양권으로 인정되며, (임시)사용승인일 이후로 다시 주택으로 인정된다.

 

여기서 주의할 점은 ‘거주’ 개념이다.거주는 ‘주택’에서의 거주를 의미하기 때문에 재건축진행 상황 중에서 주택으로 인정되는 기간(주택취득일 ∼ 재건축사업계획승인일, (임시)사용승인일 이후)에 주민등록상으로 세대전입이 되어있으면 거주기간으로 인정받을 수 있다.그러나 재건축사업계획승인일부터 (임시)사용승인일 사이의 기간은 주민등록상에 전입되어 있다 할지라도 거주기간으로 인정받을 수 없다.

 

또한 보유기간도 유의해야 한다.재건축 사업계획승인일 이전에 주택을 취득한 투자자는 ‘원조합원’이되며, 재건축 사업계획 승인일 이후에 구입한 투자자는 ‘승계조합원’이 된다.

원조합원은 재건축으로 완공된 아파트를 양도할 경우, 재건축 이전 주택 취득일부터 완공된 주택 양도일까지의 모든 기간이 보유기간으로 인정된다.그러나 승계조합원은 (임시)사용승인일부터 양도일까지만 보유기간으로 인정된다.