[질 문]
(1)갑은 자기소유의 부동산을 을명의로 등기만 이전해두었다. 이 등기는 유효한가. 갑이 소유권을 되찾아오려면 어떤 방법을 써야 하는가.

(2)갑은 을과 부동산매매계약을 체결하여 부동산을 매수하면서 갑과 병간의 약정에 의해 등기명의만 병앞으로 이전하였다. 이 등기는 유효한가. 갑은 등기명의를 되찾으려면 어떤 방법으로 해야 하는가.

(3) 갑은 병을 내세워 병명의로 을과 부동산매매계약을 체결하고 병앞으로 등기를 이전받았다. 이 경우의 등기는 유효한가.

[답 변]
(1)부동산실권리자명의등기에 관한 법률 제1조는 부동산에 관한 소유권 기타 물권을 실체적권리관계에 부합하도록 실권리자명의로 등기하게 함으로써 부동산등기제도를 이용한 투기, 탈세 등을 방지하기 위해 위 법을 제정했다고 취지를 밝히고 있습니다.

동법 제4조 제1항본문은 명의신탁계약은 무효라고 하고 명의신탁약정에 의한 등기에 의한 물권변동은 무효라고 했습니다. 그렇다면 갑의 등기는 명의신탁계약에 의한 등기로서 무효입니다. 갑이 위 부동산의 등기를 회복하려면 소유물반환청구권에 기하여 무효인을 명의 등기의 말소청구소송을 제기하면 됩니다.

(2)위 제1항에서 본 바와 같이 갑과 병과의 명의신탁약정에 의해 을로부터 병으로 등기를 이전한 것이므로,병명의의 등기는 무효입니다. 따라서 병은 을앞으로 등기를 말소할 의무가 있습니다. 한편 갑,을간의 부동산매매계약자체는 유효하므로 갑은 을에게 매매계약에 의한 소유권이전등기청구권이 있으므로, 갑은 이 청구권에 기해 을의 병에 대한 소유권이전등기말소등기청구권을 갑이 대위행사하면 됩니다. 즉 갑은 을,병을 피고로 하여, 병은 을에게 등기를 말소하고 을은 갑에게 등기를 이전하라고 청구하여 승소판결을 받아 등기를 자기명의로 할 수 있습니다. 

(3)갑이 계약당사자로 되지 않고 갑과 병간의 명의신탁약정에 따라 병이 계약상의 당사자(매수인)가 되어(이 경우를 ‘계약명의신탁'이라고 함) 직접 병으로 등기가 이전된 경우엔 상대방인 을이 계약시 갑,병간의 명의신탁사실을 알았느냐 여부에 따라 효력이 달라집니다. 을이 알았던 경우엔 병의 등기는 무효가 되나, 을이 몰랐던 경우엔 병의 등기는 유효합니다(동법 제4조 제2항 단서).

세무사신문 제 413호(2005. 5. 16)