2007년 시행예정인 양도소득세 실거래가 과세 제도는 선진국형 세제 개혁이란 측면에서 긍정적이지만, 일부 문제점도 있어 입법 과정에서 보완책이 필요하다는 지적이다. 일단 부동산을 오래 보유했다는 이유만으로 세(稅)부담이 급격히 늘어날 가능성이 높다. 세금부과 기준인 매매 차익이 상대적으로 많아지기 때문이다. 장기 보유자는 대부분 실수요자란 점에서 과도한 세금인상은 형평성 시비를 부를 수도 있다.

토지는 실거래가 검증이 쉽지 않아 과세에 구멍이 뚫릴 가능성도 있다. 비슷한 위치에 있는 땅이라도 가격이 천차만별이란 현실론도 나온다. 일각에선 세금을 줄이기 위해 실제보다 매매가를 낮추는 ‘다운(down) 계약서’가 성행할지 모른다고 우려하고 있다.

 

◆장기 보유자만 봉인가=양도세 부과 기준이 기준시가에서 실거래가로 바뀌면 상대적으로 장기 보유자의 세금 증가액이 더욱 많아진다. 양도세는 매매차익이 클수록 세금도 무거워지는 누진세이다. 장기 보유자는 기준시가로 계산한 매매차익보다 실거래가에 따른 매매차익이 훨씬 크기 때문에 세금 인상폭이 상대적으로 커질 수밖에 없다.

서울지역 토지 57평에 건물 160평짜리 상가의 예를 보자. 1999년에 산 사람은 실거래가 기준 양도세가 7400여만원으로 기준시가 기준(3506만원)보다 2배쯤 늘어난다. 반면 1990년에 매입했다면 실거래가 양도세(1억8218만원)가 기준시가 기준(5110만원)보다 3배 이상 증가한다. 코리아베스트 주용철 세무사는 “과거에는 기준시가가 상당히 낮았다”면서 “장기 보유자는 살 때는 기준시가로, 팔 때는 비싼 실거래가를 적용받기 때문에 구조적으로 매매차익이 더욱 클 수밖에 없다”고 말했다.

그동안 기준시가가 시가의 30~40%에 불과했던 토지나 상가는 오래 갖고 있던 사람일수록 양도세 부담이 대폭 늘어날 것으로 보인다. RE멤버스 고종완 대표는 “30년 동안 부동산을 보유하다가 딱 한 번 판 사람이나 수십 번씩 사고 팔았던 사람은 경우가 다르다”면서 “보유기간에 따른 공제액을 늘리거나, 세율을 낮춰주는 보완책이 필요하다”고 말했다.

◆실거래가 검증 가능할까=정부는 실거래가 신고를 의무화하는 ‘부동산중개업법 개정안’의 국회 통과 여부에 관계없이 실거래가 과세를 추진할 계획이다. 하지만 주택은 몰라도 비(非) 주거용 부동산은 실거래가 검증이 쉽지 않다는 의견도 적지 않다. 부동산114 김희선 전무는 “아파트같은 주택은 상대적으로 가격이 표준화돼 있고 검증방법도 많아 실거래가 파악이 쉽다”고 말했다.

그러나 토지·상가·업무용 빌딩 등은 상대적으로 거래가 많지 않고, 비슷한 부동산이라도 가격이 천차만별이다. 따라서 거래가격을 거짓으로 신고해도 검증이 쉽지 않다고 전문가들은 지적한다. 예컨대 개발 예정지의 경우 평당 10만원에 땅을 파는 사람도 있지만, 평당 100만원에 팔리는 경우도 적지 않다는 것이다. JMK플래닝 진명기 대표는 “매매당사자들이 마음 먹고 다운계약서를 쓴다면 적발하기가 어렵다”면서 “음성적인 거래관행을 부추길 우려도 있다”고 말했다.