한덕수 부총리 겸 재정경제부 장관이 2007년부터 부동산 양도소득세의 과세기준을 기존의 기준시가에서 실거래가로 전면 전환하겠다고 밝힘에 따라 실거래가 과세 대상에 관심이 모아지고 있다.

 

   그러나 2007년부터 부동산 거래자 가운데 몇명이 기준시가 대신 실거래가로 양도세를 낼지 파악하기는 쉽지 않다.

 

   다만, 작년도 납세결과를 토대로 연간 납세대상 부동산거래의 72%가량이 실가전환 대상일 것으로 추정될 뿐이다.

 

   ◆ 납세대상 거래량의 72%가 실가로  정부는 2007년부터 원칙적으로는 아파트와 단독.다세대주택, 토지는 물론 상가와 빌딩, 오피스텔 등 모든 부동산 거래에 대해 실거래가를 기준으로 양도세를 부과한다는 방침이다.

 

   그러나 양도세 실가 과세가 전면적으로 도입돼도 ▲3년이상 보유 1가구1주택 ▲8년 이상 자경농지 ▲농지의 교환.분합.대토 등 현재 양도세가 비과세되고 있는 대상은 비과세가 그대로 유지된다.

 

   또 현재 양도세 실가 과세 대상은 2007년 이후에도 변함이 없다.

 

   현재 실가과세 대상은 ▲1가구 3주택 ▲6억원 초과 고급주택 ▲투기지역내 부동산 73개지역(주택 31곳, 토지 41곳) ▲1년이내 단기 양도.미등기 양도 ▲위장전입 등 주민등록 등 관례법령을 위반해 취득한 부동산 양도 등이다.

 

   그러나 기준시가 대상에서 실거래가 대상으로 전환되는 경우가 어느정도 인지는 불확실하다. 매년 부동산 거래량이 들쭉날쭉이기 때문이다.

 

   다만, 작년을 기준으로 추정할 수 있다. 작년에 양도세 납세자수는 모두 87만명에 이른다. 이중 기준시가를 기준으로 세금을 계산해 납부한 사람은 72%인 63만명으로 집계됐다. 나머지 28%, 24만명은 실거래가로 세금을 냈다.

 

   따라서 2007년에는 납세대상 거래량의 72%가 기준시가에서 실거래가로 전환될 것으로 추측할 수는 있다.

 

   재경부 관계자는 "내년에는 부분적으로 실가대상이 확대되기 때문에 2007년부터 갑자기 실가대상이 급증하는 것은 아니다"라고 말했다.

 

   ◆ 비과세를 제외한 나머지가 모두 실가과세 인가

   정부는 2007년 전면적인 실가과세에 앞서 내년에 부분적으로 실가대상을 확대키로 이미 발표한 바 있다.

 

   1가구2주택자가 거주하지 않는 주택을 양도하거나 외지인이 취득한 농지, 임야, 나대지의 양도를 실가 과세 대상에 추가시킨다는 것이다.

 

   정부는 그러나 내년에도 예외를 인정키로 했다.

 

   주말 부부가 직장 문제로 불가피하게 1가구2주택을 보유하는 경우, 1가구1주택자가 새 주택을 취득해 이사한 뒤 종전주택을 1년을 넘겨 양도하는 경우, 농지 소재지에 거주하며 농사짓던 부모로부터 농지.임야 양도 등을 상속받는 경우에는 실거래가가 아닌 기준시가를 적용해줄 방침이다.

 

   정부는 이런 방식의 예외를 2007년 이후에도 인정할지를 검토할 계획이다.

 

   권혁세 재경부 재산소비심의관은 이와 관련, "2007년부터 모든 부동산에 대해 실가로 양도세를 과세한다는 게 원칙이지만 전면 시행에 앞서 예외 조항 등에 대해서는 검토를 해야될 것으로 보인다"고 밝혔다.

 

   김문수 재경부 재산세제 과장도 "제도를 시행하는데 있어서 예외는 항상 있다"면서 "그러나 실가과세 대상에서 제외하는 대상에 대해서는 심도있게 검토해 봐야 하는 만큼 현단계에서 확정적으로 말할 수 없다"고 설명했다.