◆달라지는 부동산 세금…절세 방법은◆

정부가 부동산 보유세를 강화하고 양도소득세 실거래가 과세대상을 확대함에 따라 부동산 보유자, 특히 다주택자의 세금부담이 크게 늘어날 것으로 보인다.

 

올해 처음으로 주택가격 공시가 실시된 단독주택의 경우에도 고가주택은 세금 이 늘어난다.

 

그러나 보유세 증가폭은 최대 50%로 제한되어 있고 2주택 양도세 실거래가 부 과는 내년부터 시행될 예정이어서 올해 당장 세금이 큰 폭으로 늘어나는 것은 아니다. 특히 올해 아파트 기준시가가 대거 낮아진 데다 탄력세율을 적용해 재 산세를 깎아주려는 움직임을 보이는 지자체도 많아 아파트 재산세 부담은 크지 않을 것으로 예상된다.

 

재산세와 종합부동산세는 6월 1일 현재 소유 부동산을 대상으로 부과되기 때문 에 매수ㆍ매도시기를 조절하거나 증여, 명의분산 등을 통한 절세전략을 세워볼 수 있고 단독주택 양도세 역시 7월 1일 전에 거래를 마치면 세금을 다소 줄일 수 있다.

 

◆ 단독주택 취득세 늘어＝단독주택은 개별 공시가격 도입으로 거래세가 늘어 날 전망이다.

 

지금까지 단독주택의 과세 시가표준액은 건물 부분은 시가평가액, 토지는 공시 지가를 각각 매겨 합산하는 방식이었다. 이렇게 산출된 과세 시가표준액은 실 제 시가의 20~30%에 불과했지만 이번에 공시된 가격은 시세의 80% 수준이어서 취득세 상승이 불가피하다.

 

특히 고가 단독주택의 취득ㆍ등록세는 많게는 30~40%가량 오르게 된다. 서울 용산구 보광동 소재 공시가격 3억5000만원(시가 5억원 추정) 단독주택의 경우 4월 말까지는 취득ㆍ등록세를 983만5000원만 내면 됐지만 이달부터는 420만500 0원(42%) 늘어난 1404만원을 내야 한다. 물론 공시가격이 시가의 80%를 밑도는 지방에서는 지금보다 취득ㆍ등록세가 내리는 곳이 많다.

 

국세청 기준시가를 기준으로 부과되는 아파트 취득세는 기준시가가 하향조정됨 에 따라 평균적으로 하락할 전망이다.

 

또 정부가 보유세를 강화하는 대신 거래세는 2∼3년마다 지속적으로 인하하기 로 한 만큼 거래세 부담은 계속 줄어들 것으로 보인다.

 

◆ 아파트 양도세 낮아져＝전반적으로 기준시가가 낮아졌기 때문에 5월 2일 이 후 거래되는 아파트 양도세는 줄어들 전망이다.

 

주택투기지역이 아닌 곳에서 1가구 1주택자는 비과세 요건(서울과 과천, 수도 권 5대 신도시 3년 보유ㆍ2년 거주, 나머지 3년 보유)을 채우지 못하고 주택을 팔 경우 기준시가로 양도세를 내야 한다.

 

그러나 기준시가가 떨어졌더라도 6억원 이상 고가주택과 1년 이내 단기간에 양 도할 때, 1가구 3주택, 투기지역의 경우에는 양도세가 실거래가로 과세되기 때 문에 별다른 영향을 받지 않는다.

 

반대로 기준시가가 높아진 경우에는 양도세 부담이 늘어난다.

 

또 정부가 2006년부터 1가구 2주택자가 거주하지 않는 주택을 팔 경우에도 양 도세를 실거래가로 과세할 방침이어서 다주택자의 양도세 부담은 늘어날 전망 이다.

 

◆ 재산세 덜 내려면 이달 말까지 매도＝재산세와 종합부동산세는 6월 1일 현 재 소유자가 2005년도분을 모두 부담해야 한다.

 

따라서 현재 소유자는 6월 1일 전에 매도를 완료하면 주택공시가격 상승으로 인한 세금을 피할 수 있다.

 

반대로 집을 사려는 사람은 6월 1일 이후에 매수해야 2005년도분 재산세와 종 합부동산세의 부담을 피할 수 있다. 건교부가 공시한 단독주택 가격 역시 7월 1일부터는 양도세와 상속ㆍ증여세 과표로 활용된다.

 

단독주택 양도세 부담을 줄이기 위해서는 7월 1일 전에 파는 것이 세금을 줄일 수 있는 방법이다. 매도일이란 실제잔금일과 등기접수일 중 이른 날을 말한다.

 

단독주택의 증여 역시 7월 1일 전에 끝내는 것이 좋다. 증여완료는 증여등기 접수일이 기준이 된다.