2일 기준시가가 고시된 공동주택은 5층이상 아파트와 전용면적 165㎡이상 대형 연립주택, 100가구이상 대규모 단지내 연립주택이다.

 

   --기준시가 고시대상 세대수는.

   ▲아파트는 652만4천가구, 연립주택은 6만4천가구 등 총 658만8천가구다. 이 가운데 아파트 116만2천가구와 연립주택 6천가구는 올해 처음 고시됐다.

 

   --기준시가는 어떤 세금에 적용되나.

   ▲국세는 양도소득세, 상속.증여세, 종합부동산세, 지방세는 재산세, 취득.등록세의 과세 기준가액이 되며, 올 5월 2일 이후의 취득.양도, 상속.증여에 적용된다.

 

   --양도소득세에 어떻게 적용되나.

   ▲양도당시의 기준시가에서 취득당시의 기준시가와 필요경비, 장기보유 특별공제, 양도소득 기본공제 등을 차감해 계산한 과세표준에 세율을 곱해 계산한다.

   다만 6억원 이상 고가주택, 1년 이내 단기양도, 1가구 3주택, 투기지역 부동산의 양도 등에는 실지거래가액으로 과세된다.

 

   --올 5월 1일 이전에 양도계약을 하고 2일 이후 잔금을 받았다면.

   ▲양도.취득 시기는 '대금청산일'이 기준이므로 5월 2일 이후 고시된 기준시가가 적용된다. 다만 대금청산일이 불분명하거나 대금청산 전에 소유권이전등기를 했다면 '등기접수일'이 양도.취득 시기다.

 

   --기준시가가 평균적으로 하락했는데 양도소득세 부담도 줄어드나.

   ▲다소 줄어든다. 그러나 6억원 이상 고가주택, 투기지역 부동산의 양도 등은 실지거래가액으로 과세되므로 변함없다.

 

   --상속.증여세에는 어떻게 적용되나.

   ▲상속.증여세는 '시가'에 의한 과세가 원칙이지만 시가 산정이 어려우면 상속.증여 당시의 기준시가가 재산가액으로 적용된다.

   시가란 매매거래가액, 2개 이상의 감정가액 평균액, 수용 보상가액, 경매가액, 공매가액 등을 말한다.

 

   --기준시가와 종합부동산세(종부세)의 관계는.

   ▲주택.토지 과다 보유자에 대해 1차로 시.군.구에서 낮은 세율로 재산세를 과세하고, 2차로 국가에서 전국의 소유 부동산을 인별(人別) 합산해 높은 세율로 종부세를 과세한다. 다만 종부세 세액중 재산세로 과세된 부분은 공제된다.

 

   종부세는 납세의무자가 매년 12월1일부터 같은달 15일까지 주소지(법인은 본점) 관할세무서에 납부해야 한다.

 

   2005년도 주택분 종부세 납세의무자는 소유 '주택가액'의 합계가 9억원을 초과하는 사람이다. 주택가액이란 아파트와 대형연립주택(165㎡이상)은 국세청의 '공동주택 기준시가', 단독주택과 중소형연립주택은 건설교통부와 지방자치단체가 공시한 '주택 공시가격'을 말한다.

 

   주택분 종부세의 과세표준은 인별 주택분 재산세 과세표준 합계액에서 일괄적으로 4억5천만원을 공제한 금액을 기준으로 한다.

 

   보유한 주택의 기준시가가 모두 10억원이라면 주택분 종부세 과세표준은 「10억원X50%(주택분 재산세 과세표준)-4억5천만원」, 즉 5천만원이다.

 

   여기에 과세표준이 '5억5천만원 이하는 1%', '5억5천만원 초과∼45억5천만원 이하는 2% -(마이너스) 누진공제', '45억5천만원 초과는 3% - 누진공제' 등의 방식으로 세율이 적용된다.

 

   다만 2005년에 납부할 재산세와 종부세의 합계액이 2004년에 낸 재산세와 종합토지세 합계액의 150%를 넘지 못하도록 '상한제'가 적용된다.

 

   --주택 재산세에는 어떻게 적용되나.

   ▲재산세는 국세청이 아니라 행정자치부, 시.군.구청 소관이다. 주택 재산세 과세표준은 2004년까지는 면적과 원가 기준에 따랐으나 2005년부터 토지와 건물을 통합해 시가로 평가한다.

 

   재산세 과세표준은 국세청 고시 공동주택 기준시가와 건설교통부 고시 중.소형 연립주택.다세대주택 공시가격, 시.군.구청 고시 단독주택 공시가격의 각각 50%다.

 

   과세표준이 '4천만원 이하는 0.15%', '4천만원 초과∼1억원 이하는 0.3%', '1억원 초과는 0.5%' 등의 세율이 적용된다. 주택분 재산세도 전년도 부담액의 150%를 넘지 않도록 상한제가 적용된다.

 

   올 재산세는 오는 6월1일 현재 소유자에게 관할 시.군.구청장이 7월(16∼31일)과 9월(16∼30일)에 각각 절반씩 과세한다.

 

   --기준시가는 취득세, 등록세에 어떻게 적용되나.

   ▲취득.등록세도 행자부, 시.군.구청 소관이다. 공동주택에 대한 취득.등록세 과세표준은 '취득자가 신고한 가액'과 시가표준액중 높은 가액으로 한다. 재산세와 달리 기준시가 전액이 과세표준이다.