오는 7월부터는 단독.다가구.다세대주택의 양도.상속.증여세의 과세기준이 건설교통부와 지방자치단체가 발표하는 공시가격으로 전환되면서 이들 세금이 늘어나는지 여부에 관심이 모아고 있다.

 

   재정경제부는 건교부의 공시가격이 기존방식으로 산출되는 가격에 비해 높지 않기 때문에 전체적으로 세부담이 늘어나지 않는다고 밝히고 있다.

 

   그러나 그동안 시가에 비해 지나치게 저평가돼 있던 강남지역을 포함한 수도권과 충청권, 지방의 도시 등은 세부담이 늘어날 가능성도 충분히 있는 것으로 분석되고 있다.

 

   ◆ 재경부 "총량적 세부담 증가 없다"
   재경부는 양도.상속.증여세의 세부담에 큰 변동이 없을 것으로 내다보고 있다.

 

   시뮬레이션 결과, 양도세 등의 세금이 총량적으로는 크게 변하지 않는 것으로 나왔다는 것이 재경부의 설명이다.

 

   그러나 지역이나 주택에 따라서는 세부담의 증감이 엇갈릴 것으로 분석되고 있다.

 

   이는 양도.상속.증여세의 과표 산정방식이 크게 달라졌기 때문이다.

 

   지금까지는 주택을 통째로 과세하지 않았다. 주택의 토지부문과 건물부문의 가격을 각각 산출한 뒤 이를 합한 다음 세율을 적용해 양도.상속.증여세를 내도록 했다.

 

   토지는 건교부가 전국의 표준지 가격을 산정하면 지자체가 이를 토대로 토지별 특성을 감안해 개별 공시지가를 정했다. 건물은 ㎡당 46만원을 기본으로 건물의 구조와 특성을 감안한 국세청 산식으로 계산했다.

 

   그러나 오는 4월30일 건교부가 발표하는 단독.다가구주택 가격은 감정평가법인들이 시세를 감안해 산정한 표준주택 가격을 토대로, 지자체들이 개별 특성을 감안해 정했다. 다세대주택은 한국감정원이 전국적으로 조사해 산정했다.

 

   따라서 세부담 증가여부는 이번에 공시되는 통합가격이 이전의 건물분과 토지분을 산술적으로 합한 가격보다 높아지느냐에 달려 있다.

 

   재경부는 이전 방식의 건물과 토지 합산 가격이 시가의 80%수준에 이르렀고 건교부가 새로 발표하는 주택가격도 시가의 80% 정도이기 때문에 과표의 변화는 없다고 설명하고 있다.

 

   재경부 관계자는 "천편일률적으로 지역에 따라 세부담 증가여부를 가리기 어렵다"면서 "지방의 경우에는 세부담이 줄어드는 경우도 생긴다"고 말했다.

 

   ◆ 강남을 비롯한 수도권과 충청권 세부담 증가할 듯
   재경부의 설명대로 지역에 따라 일률적으로 세부담 증가여부를 가리기는 어려운
  상태다.

 

   그러나 서울의 강남을 비롯한 수도권과 행정수도 이전 영향으로 가격 급등세를 보인 충청권 지역은 세부담이 늘어날 가능성이 충분히 있는 것으로 보인다.

 

   지자체들은 오는 30일 건교부의 주택가격 확정공시에 앞서 지난 1∼20일에 잠정가격을 주택 소유자들에게 개별적으로 공개했다.

 

   그 결과, 서울 서초구와 강남구의 단독.다세대주택의 10%가량에 대해 불만의견이 접수됐다. 가격이 지나치게 높아졌다는 것이 불만의견의 대부분을 차지했다.

 

   따라서 강남.서초구의 상당수 단독.다세대.다가구 주택들이 과표 상승으로 세부담이 늘어날 가능성이 있다.

 

   부동산업계 관계자는 "강남의 경우 실거래 가격이 높은데도 면적이 작고 오래됐다는 이유로 기존 산정방식에 따른 가격이 지나치게 낮은 경우가 많았다"면서 "이런 주택들의 과표가 올라가게 되는 것은 당연하다"고 설명했다.

 

   서울의 강북지역과 지방의 건교부 공시가격은 시가의 60∼70%에 불과한 경우가 적지않은 것으로 나타나고 있다. 따라서 이들 지역은 세부담이 크게 늘어나지 않을 것으로 예상되고 있다.

 

   그러나 강북이나 지방의 주택이라고 하더라도 기존 산식에 따른 가격이 실제 거래가에 지나치게 저평가돼 있었다면 이번에 과표가 올라가면서 세부담이 늘어난다고 봐야 한다.

 

   특히 충청권이나 지방의 도시지역도 서울의 서초구.강남구와 마찬가지로 과표가 올라갈 수 있다.

 

   그러나 과표가 올라간다고 해서 곧받로 양도세 상승으로 이어지는 것은 아니다. 양도세의 경우 현재 투기지역으로 지정된 곳은 건교부 공시가격보다 높은 실거래가로 과세되고 있기 때문이다.

 

   반면, 상속.증여세는 과표가 올라가면 세부담이 당연히 늘어나게 된다.

 

   ◆ 양도세와 상속.증여세 과세 방식은
   양도세액은 기본적으로 매도가격에서 매입가격을 빼면 나오는 양도차익에서 각종 공제액을 삭감해 과세표준을 산출한 뒤 세율을 적용해 산출한다.

 

   따라서 매도가격 기준이 바뀌면 매입가격 기준도 똑같이 변경돼야 양도차익이 정확히 계산된다. 이런 차원에서 이번에 매도가격 기준이 건교부 공시가격으로 전환되는 만큼 매입가격도 건교부 공시가격으로 변경돼야 한다.

 

   문제는 과거의 가격에 대해서는 건교부가 발표한 바가 없다는데 있다. 이에따라 재경부는 매입가격 산정방식을 제시했다.

 

   예를 들어, 오는 4월30일 건교부가 발표한 서울 은평구의 한 단독주택의 공시가격이 2억2천만원이라고 가정하자. 또 같은 날 현재 이전 방식으로 산출한 토지와 건물분의 합산가격이 1억8천만원이고 이 주택을 매입했던 2002년말 당시의 이전방식 가격이 1억3천만원이라고 치자.

 

   이 경우, 취득당시 1억3천만원을 4월30일의 1억8천만원으로 나눈 비율 0.72%를 건교부 발표가격 2억2천만원에 적용해(곱하면) 나오는 1억5천800만원이 취득당시의 가격이 된다.

 

   이 주택의 양도차익은 매도가격 2억2천만원에서 매입가격 1억5천800만원을 뺀 6천200만원으로 계산된다.

 

   상속.증여세는 과거에 어떤 방식의 가격으로 산정했는지와 상관없이 건교부 공시가격을 기준으로 삼아 공제와 세율적용 등의 산식을 거쳐 계산하면 된다.