[질 문]
1994. 7. 6자로 5필지의 임야를 합필하여 같은 날에 18필지로 분할된 토지를 1994. 8. 3취득하여 1994. 10. 14에 임야를 대지로 지목 변경하여 양도하는 경우 지적법상 분할 또는 합병된 토지에 해당되어 개별공시지가 수시공시 대상 토지이나 수시 공시 사유가 7. 1∼12. 31 기간중에 발생한 경우에는 개별공시지가의 수시공시 시기는 다음연도 1. 1를 기준으로 하여 다음연도에 결정고시 됩니다. 상기의 경우 취득가액을 기준시가로 계산함에 있어서 취득시 개별공시지가를 1995. 1. 1.기준 고시된 개별공시지가를 적용하여 계산함이 타당한지요.

[답 변]
토지를 취득하여 정지, 분할, 합병, 조성, 변경 등을 함으로써 토지의 효용가치를 증진시키는 행위를 하여 양도한 경우에는 부동산매매업으로 보아 사업소득세를 과세함이 타당하다고 사료됩니다. 사업소득세로 과세 되는 경우 매매가액은 실지거래가액으로 과세하여야 하고 소득금액은 장부나 증빙에 의해 계산함이 원칙이나 장부나 증빙이 없는 경우에는 추계방법(기준경비율 적용 또는 단순경비율을 적용)에 의해 산정하여야 할 것으로 사료됩니다.

다만, 상기 사례가 부동산매매업에 해당되지 않아 양도소득세가 과세 되는 경우라면 양도차익을 기준시가로 계산할 경우에 필요경비인 취득가액은 소득세법 제97조 제1항의 규정에 당해 자산의 취득당시의 기준시가로 규정되어 있고 동법 제99조 제1항에서 토지의 기준시가는 개별공시지가로 한다고 규정하고 있는 점에 비추어 1994. 8. 3 취득당시의 개별공시지가인 1994. 1. 1 기준의 개별공시지가(5필지 모지번)를 적용함이 타당합니다.
소득세법 제99조 제1항 단서 및 같은법 시행령 제164조 제1항에 규정되어 있는 개별공시지가가 없는 토지(신규등록 토지, 지적법상 분할, 합병된 토지, 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여지적법상의 지목이 변경된 토지, 결정 고시 누락된 토지)에 대해 납세지 세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 평가한 가액을 토지의 가액으로 할 수 있다는 규정은  이미 형질 변경된 토지를 취득하거나 분할 합병으로 토지의 품위나 정황 및 지목 이용상황이 달라져 있는 토지를 취득한 경우에 한하여 적용되는 규정으로 취득 후에 형질변경을 하였거나 분할, 합병이 되었지만 토지의 품위나 정황, 지목, 이용상황이 같은 경우에는 동 규정을 적용할 수 없다고 판단 됩니다. 한편, 국세심판례에서도 “기준시가에 의해 양도차익을 산정하는 경우에 임야를 형질 변경하여 택지를 조성한 후 양도한 토지의 취득가액을 계산함에 있어 새로운 기준시가가 고시되기 전에 토지를 취득한 경우에는 토지의 필지분할 및 지목변경으로 종전토지와는 그 품위 및 정황이 현저히 달라졌다고 하더라도 현행법상 취득당시의 기준시가를 적용함이 정당하다고 판단하고 있습니다.”(국심2004중560. 2004. 12. 17. 국심2003부3615, 2004. 06. 05)

이는 실지거래가액으로 양도소득세를 계산하는 경우에는 토지의 형질변경 등에 소요된 자본적 지출액을 필요경비에 산입해 주는데 반해 기준시가로 양도차익을 계산함에 있어서는 현행 양도소득세법상 자본적 지출액을 인정할 수 있는 근거가 없다는 이유에서의 판단으로 사료됩니다.

다만, 분할된 토지를 취득하였으나 취득당시 개별공시지가가 없는 경우(모지번의 공시지가는 있지만 분할된 지번의 공시지가가 없는 경우를 말함) 또는 양도 전에 분할되어 새로운 개별공시지가가 고시되기 전에 양도하는 경우에는 취득 또는 양도 당시의 개별공시지가가 없는 경우에 해당되어 소득세법 제99조 제1항 단서 규정을 적용할 수 있다고 판단 됩니다.
(국심2001서1141, 2001. 8. 14, 국심1998중1571, 1998. 11. 26)

 

제 408 호 (2005. 3. 2)