국세청이 4월 고시할 아파트 기준시가가 단지별로 들쭉날쭉할 것 같다. 지난해만 해도 아파트값이 상승세를 타면서 대부분 기준시가가 상향 조정됐지만 올해는 다르다. 때문에 아파트를 사고 팔 때는 국세청 홈페이지(www.nts.go.kr)의 기준시가 변동 내역을 참고하는 게 좋다.

 

◆ 취득단계=취득.등록세를 실거래가로 내는 주택거래신고제 지역(서울 강남.송파.강동.용산.서초구, 분당신도시, 과천)은 종전과 차이가 없다.

예컨대 주택거래신고제 지역에서 전용면적 18평 초과 아파트와 조합설립인가를 받거나 정비구역으로 지정된 재건축(평형에 관계없이 적용)아파트는 지금처럼 실거래가의 3.8~4.0%(개인간 거래기준)를 취득.등록세로 내면 된다.

다만 올해부터 취득.등록세를 국세청 기준시가에 맞춰 내야 하는 주택거래신고제 제외지역은 기준시가 변동내역을 잘 따져봐야 한다. 세금만으로 따져볼 때 기준시가가 오를 아파트를 살 때는 4월 말 고시이전에 잔금을 받거나 소유권 등기를 넘겨받아야 한다. 기준시가가 내리는 아파트는 그 반대다.

단독주택도 4월말 시가에 근접한 공시가격에 따라 취득.등록세가 매겨진다. 때문에 단독주택을 사려면 이를 감안하고 시기를 조절하는 것이 필요하다.

◆ 보유단계=재산세와 종합부동산세 부과기준인 기준시가다. 단순하게 보면 기준시가가 내려가는 아파트 보유자들의 세금 부담은 낮아질 수 있다.

김종필 세무사는 "정부가 보유세를 현실화할 방침이어서 기준시가가 떨어지더라도 세부담은 하락 폭만큼 줄지 않을 수 있다"고 말했다. 재산세와 종합부동산세의 과세기준일은 6월 1일이다. 따라서 그 이전에 증여 등을 통해 소유를 분산할 필요가 있다. 정진희 세무사는 "요즘 강남권에선 부부 증여세 면제 한도인 3억원까지 증여해 종부세를 피하는 방법(부분 증여)이 많이 이용된다"고 말했다.

◆ 양도단계= 주택투기지역이 아닌 서울 광진.구로.강서.서대문구, 경기도 광명.군포.광주.부천.남양주.성남시 중원구 등에서 아파트 팔 때도 기준시가를 눈여겨봐야 한다. 예컨대 광명시 철산동 주공 2단지,하안동 주공저층 본1,2단지 등을 팔 때는 잔금시기를 4월 이후로 미루는 것이 좋다. 기준시가가 내렸기 때문이다.

비주택투기지역에서 1가구 1주택자는 비과세 요건(서울과 과천, 수도권 5대 신도시 3년 보유+2년 거주, 나머지 3년 보유)을 채우지 못하고 팔 때는 기준시가로 양도세를 내야 한다.