최근의 부동산정책과 관련된 화제는 두가지다. 우선 공시지가의 대폭적인 인상과 내년시행을 예정하고있는 부동산 실거래가 신고제가 그것이다. 두가지 모두 부동산세제에 커다란 영향을 미칠 메가톤급 정책이라고 할 수있다.

공시지가의 인상은 전국평균26%으로 많게는 50%이상상승한 곳도 있다. 이러한 공시지가의 인상으로 세금과 관련해서는 다음과 같은 변화가 예상된다.

 

우선 취득과 관련된 세금이 오르게 된다. 취득세와 등록세가 그 것인데. 개별공시지가를 과세표준으로 하고 있는 임야. 나대지등의 단순토지와 상가와 같은 업무용시설의 부수토지를 취득할 때 세금을 더 많이 내야 한다.

 

인상폭은 세율자체가 비례세율이기 때문에 지역별 공시지가의 인상폭만큼 오르게 된다. 다만, 올해초 등록세율의 인하로 20%정도의 세부담감소효과가 있었기 때문에 공시지가상승율이 20%를 초과하는 지역에 대해서 그 초과분에 대해서 전년대비 세부담의 증가가 있게 된다. 한편 주택의 경우 국세청기준시가와 건교부의 개별주택가액이 기준이 되기 때문에 공시지가의 인상효과를 그나마 덜 받게 된다.

 

두 번째로 보유를 할때 내는 세금도 오르게 된다. 역시 주택을 제외한 단순토지와 업무용시설의 부수토지가 큰영향을 받게 된다. 특히 재산세의 경우 그 가격시점 때문에 2개년에 걸친 과표의 인상율이 적용되어 다른 세금보다 상대적인 불이익을 받게 된다. 다만, 세부담상한제로 인해서 재산세와 종합부동산세를 합한 세부담은 전년도에 비해 최대 50%로 그칠 것이다.

 

세 번째로 양도를 할 때 내는 세금도 오르게 된다. 역시 주택을 제외한 단순토지와 업무용시설을 매매할 때 영향을 받게 된다. 물론 투기지역내에서는 실거래가로 과세하기 때문에 비투기지역내 거래에 대해서 적용을 받게 된다. 인상폭은 물건별로 차이가 있겠지만, 세율자체가 누진세율이기 때문에 3배이상의 세부담차이도 발생할 수있습니다.

 

네 번째로 상속세와 증여세도 인상된다. 현행 상속세법에 의하면 주변의 매매사례도 세금을 계산할때 재산평가액으로 활용할 수 있도록 규정하고 있다. 따라서 영향을 받게 되는 부동산은 거래사례를 구하기 어려운 임야. 전, 답등의 단순토지가 될 것이다. 인상폭은 역시 개별부동산에 따라서 차이가 있겠지만, 세율자체가 누진구조이기 때문에 개별공시지가의 상승률이상의 세부담증가가 예상된다.

 

공시지가의 인상이 이렇게 여러 종류의 세금에 대해서 영향을 미치는 데 반해 부동산실거래가 신고제의 경우 취득과 관련된 세금에 대해서만 영향을 미친다. 물론 장기적으로는 모든 부동산과세체계가 실거래가로 전환되기위한 초석이 될 수있지만, 단기적으로는 취득세와 등록세가 영향을 받게 되는 주된 세금이 되는 것이다.

 

다만, 그 적용시점이 내년이기 때문에 공시지가의 현실화율이 90%이상으로 조정되었다고 했을 때는 그 고시시점인 5월31일이후시점에는 1차적인 완충효과가 발생하게 된다. 그러나 궁극적으로 특히 현재의 과표가 시세를 제대로 반영하지 못하는 단순토지, 상가, 단독주택의 경우 4배이상 세부담이 늘어날 수 있다.

 

이러한 발표를 유심히 들여다보면 그동안 과세에서 소외되었던 토지시장에 대한 본격적인 규제를 예견하고 있는 듯하다. 주택에 대한 규제에 이어 토지시장에 대한 규제는 주택시장에 대한 거래실종과 같은 결과를 도출해낼 가능성이 크다. 또한 특히 거래세에 대한 부담이 크게 상승하기 때문에 조금씩 살아나고 있는 부동산시장에 대해 미치는 영향은 부정적일 수밖에 없다. 결국 이에 대해서는 거래세의 인하를 통한 거래활성화정책이 뒷받침되지 않는한 부동산시장의 장기적 침체를 가져올 수도 있는 것이다.

 

현재상태에서 부동산의 소유자들이 할 수 있는 절세대책이란 한정될 수밖에 없다. 즉, 거래를 해야 한다면 새로운 규정의 적용일을 기준으로 판단해야 한다는 것이다.

 

우선 매수인의 입장에서는 개별공시지가의 고시일전에 부동산을 취득하는 것이 유리하다, 즉, 고시일이 올 5월31일이기 때문에 이날 이전에 소유권을 이전해오면 되는 것이다. 특히 등록세의 경우 등기일이 기준일이 되기 때문에 최소한 5월30일까지 등기이전을 해와야 혜택을 볼 수 있다.

 

다만, 차후에 해당 부동산을 매도할 경우에는 반대의 문제가 발생하게 된다. 즉, 고시일이전의 낮은 공시지가가 취득가액이 되기 때문에 양도세가 과중해지는 문제점이 발생하게 되는 것이다. 예를 들어서 2004년 개별공시지가가 평당 1백만원인 토지가 2005년에 평당 150만원으로 상승한다고 할때 100평을 취득한다고 가정해 보자. 이 경우 토지를 사는 사람이 고시일이전에 취득을 한다면 230만원정도의 세금을 절약할 수있다. 이사람이 향후 2년후에 취득한 토지를 양도한다고 할 때 2007년의 개별지가가 평당 200백만원이라면 이 사람이 추가로 내야하는 양도세는 15백만원가량이다. 따라서 사례의 경우라면 매수인은 고시일이후에 토지를 취득하는 것이 옳다.

 

결국 매수인의 경우 취득시의 세부담과 향후 양도시의 세부담을 비교해서 그 매수시점을 결정해야 한다.

 

한편 매도인의 입장이라면 무조건 고시일이전에 양도하는 것이 유리하다. 양도세의 경우 양도당시 개별공시지가와 취득당시 개별공시지가의 차이에 대해서 세금을 매기는데 고시일전의 낮은 개별공시지가를 적용받는 것이 유리하다.

 

다만, 유의할 점은 잔금일을 가급적 등기접수일로 입증하는 것이 안전하다는 것이다. 양도세의 경우 양도일을 판단할 때 잔금청산일을 기준으로 한다. 예를 들어 실제 잔금일일 5월20일이고 이 부동산에 대한 등기접수를 6월10일에 했다면 실제잔금일인 5월20일의 개별공시지가를 기준으로 세금을 계산해야 하는 것이다. 하지만, 실무상 실제잔금일을 금융자료 예를들어 계좌이체, 무통장입금등의 은행을 통한 매매대금의 지급이 있지 않는 경우 잔금청산일이 불분명한 것으로 보아 등기접수일을 양도일로보아 세법을 적용할 수있다. 즉, 올라간 공시지가가 적용되는 것이다. 따라서 가급적 등기접수일을 기준일로 하여 의사결정을 하는 것이 안전하다. 즉, 등기접수를 최소한 5월30일까지는 해 놓아야 한다.

 

만약 매수인이 믿을 수 있는 사람이라면 소유권이전등기를 고시 시점 이전에 먼저 해주는 것도 고려할 수 있는 방법이다. 왜냐하면 양도한 날짜를 판정할 때 원칙적으로 잔금을 청산한 날을 양도일로 보지만, 잔금청산일 이전에 소유권이전등기가 된 경우 그 등기접수일을 양도일로 보기 때문이다.

 

등기를 잔금도 받기 전에 넘겨주기 꺼림칙하다면 소유권이전등기를 해놓고 가등기를 추가로 해놓는 방법도 생각해 볼 수 있다. 가등기에 따른 수수료가 추가로 소요되지만, 절세 효과와 비교하여 판단한다면 그리 많은 비용은 아닐 수 있다.