정부는 최근 표준지 공시지가를 대폭 올리고, 내년부터 부동산 실거래가 신고제를 도입하기로 했다. 모두 부동산 세제에 큰 영향을 미치는 ‘메가톤급’ 정책이다. 공시지가 인상폭은 전국 평균 26%로, 많게는 50% 이상 오른 곳도 있다. 공시지가 인상으로 세금이 오르는 대상은 과세 표준이 공시지가인 임야, 나대지 등의 일반 토지와 상가(상가의 부속토지) 등이다. 아파트 등 주택은 국세청 기준시가나 건설교통부 공시가격을 기준으로 세금을 매기기 때문에 이번 공시지가 인상의 영향은 거의 없다.

 

◆어떤 세금이 오르나

공시지가 인상으로 우선 취·등록세가 오른다. 세율이 비례세여서 지역별 공시지가 인상폭만큼 오른다. 다만, 올해 초 등록세율 인하로 20% 정도의 세 부담 감소효과가 있기 때문에 공시지가 상승률이 20%를 넘는 지역에서 그 초과분에 대해서만 세 부담이 는다.

보유세도 오른다. 특히 재산세의 경우 2년에 걸친 과표 인상률이 한꺼번에 적용돼 다른 세금보다 상승폭이 크다. 그러나 정부가 연간 재산세 상한선을 전년 대비 50%로 묶었기 때문에 재산세와 종합부동산세를 합한 세 부담 인상폭이 50%를 넘지는 않는다.

양도를 할 때 내는 세금도 크게 오른다. 투기지역 내에서는 현재도 실거래가로 과세하고 있기 때문에 차이가 없지만 비(非)투기지역 내 거래일 경우에는 양도세가 크게 오른다. 인상폭은 개별 부동산마다 차이가 있겠지만, 세율 자체가 누진세율이어서 3배 이상 오르는 곳이 많다. 상속세와 증여세도 누진 구조여서 개별공시지가 상승률 이상의 세 부담 증가가 예상된다.

내년 시행되는 부동산실거래가 신고제는 취득 관련 세금에 대해서만 영향을 미친다. 이는 앞으로 부동산 과세체계를 실거래가로 바꾸기 위한 조치다. 이러한 제도들이 시행되면 현재의 과표가 시세를 제대로 반영하지 못하는 단순토지나 상가, 단독주택 등은 4배 이상 세 부담이 늘어날 수 있다. 거래활성화 정책이 뒷받침되지 않으면 자칫 부동산 시장의 장기 침체로 이어질 수 있다.

◆절세(節稅) 방법은

현 상태에서 절세 대책은 제한적이다. 우선 매수인 입장에선 개별공시지가 고시일(5월31일) 전에 부동산을 사는 게 유리하다. 등록세의 경우, 등기일이 기준이 되기 때문에 최소한 5월 30일까지 등기이전을 해야 혜택을 볼 수 있다. 그러나 나중에 부동산을 파는 경우에 반대의 문제가 생긴다. 고시일 이전의 낮은 공시지가가 취득가액이 돼 양도세가 무거워지기 때문이다.

예를 들어 2004년 공시지가가 평당 100만원이던 땅이 2005년 평당 150만원으로 올랐는데, 100평을 산다고 가정해 보자. 이 경우 땅을 사는 사람이 고시일 이전에 사면 230만원 정도의 세금을 절약할 수 있다. 그러나 이 사람이 사들인 땅을 2년 뒤에 팔 때 공시지가가 평당 200만원으로 올랐다면 추가로 내야 하는 양도세가 1500만원 가량이다. 이런 경우라면 매수인은 고시일 이후에 토지를 사는 게 낫다.

파는 입장이라면 무조건 고시일 이전에 파는 게 낫다. 양도세는 사고 팔 때의 공시지가 차이에 대해서 세금을 매기기 때문에 고시일 전의 낮은 공시지가를 적용받는 게 유리하다.

다만, 유의할 점은 등기접수일을 6월 이전으로 해야 안전하다는 것이다. 예를 들어 실제 잔금을 치른 게 5월 20일인데 부동산 등기접수는 6월 10일에 했다고 치자. 이 경우 은행 등을 통한 확실한 매매기록이 없으면 세무 당국에서 잔금청산일이 불분명한 것으로 보고 양도한 날짜를 등기접수일로 계산해 세금을 매길 수 있다. 올라간 공시지가가 적용되는 것이다.

매수인이 믿을 만한 사람이라면 소유권이전등기를 고시일 이전에 먼저 해주는 것도 생각할 수 있는 방법이다. 등기를 잔금도 받기 전에 넘겨주기 꺼림칙하다면 소유권이전등기를 해놓고 가등기를 추가로 해놓는 방법도 생각해 볼 수 있다.