연초부터 집값이 들먹거리면서 내집마련 수요자들을 다시 불안하게 만들고 있다. 그러나, 최근 집값 움직임은 대세 상승을 점치기에는 아직 시기상조로 보인다. 다만, 단기적으로는 바닥을 쳤거나 형성 중이라고 분석된다.

 

우선, 작년 말까지 양도세 중과세를 피하기 위해 다주택자들이 내놓은 급매물이 어느정도 소화됐다. 여기에 정부의 규제 완화 및 경기 회복에 대한 기대감으로 매물은 회수되는 반면 매수세가 살아나면서 집값도 호가 위주로 오르고 있다. 즉, 이사철을 맞아 매물이 부족한 가운데 투자 심리가 회복되면서 싼 매물을 노린 매입 수요가 들어오고 있는 상황이다. 이에 따라 강남구, 서초구, 송파구, 강동구 등 강남권 재건축 단지와 일반아파트는 지난 연말을 전후해 바닥을 찍은 것으로 추정된다.

 

그러나 최근 집값 상승은 국지적, 일시적 현상으로 파악된다. 개발이익환수제 보류와 정부의 규제완화가 맞물려 강남을 선호하는 실수요자와 투자수요를 자극, 급매물이 쏙 들어갔기 때문이다. 특히, 거래량이 적은 데다 이미 매수세도 주춤해졌고, 오른 가격에 추격 매수하려는 대기 수요도 적어 가격 상승 탄력이 떨어진다. 통상 거래량이 뒷받침되지 않는 시장가격은 시세로서 오래 지속되기가 힘들다. 바닥을 찍었더라도 상승세가 확산되기에는 정책, 수급, 금리 등 악재가 아직도 산적해 있다.

 

그렇다면, 수요자들이 관심을 갖는 올해 내집마련 적기는 언제쯤일까? 우선, 강남권은 지난해 연말을 전후해 일단 단기적인 바닥을 찍은 것으로 관측되고 추가 하락 가능성도 적어보인다. 강북, 강서권도 시차를 두고 움직이는 특성으로 볼때 올 2~3월경이면 저점을 찍을 것으로 예상된다.

 

바닥을 치고 난 뒤 올 한해 주택경기는 결국 정부가 추진 중인 규제 완화 속도와 경기 회복 여부에 따라 등락을 거듭할 전망이다. 가격이 변하더라도 집값은 지역별, 유형별, 평형별로 차별화가 더욱 확대될 게 확실하다. 예컨대 재건축, 강남권, 판교 등 개발호재나 수요가 뒷받침되는 지역은 움직임이 빨라질 것이고 채권입찰제가 실시되는 중대형이 상대적으로 투자가치가 높다. 경기에 민감하고 공급과잉에 시달리는 상가나 오피스텔보다는 안정적인 수요가 받쳐주는 아파트가 유리해 보인다. 실물경제도 V자형이 아닌 완만한 U자형 회복세가 나타날 것이라는게 경제기관의 대체적인 전망이다.

 

이를 종합하면 강남권은 이미 바닥권에서 강한 상승을 보였기 때문에 1차 매수 적기는 놓친 것으로 보인다. 따라서 이미 오른 가격에 추격 매수하기 보다 시장을 지켜보면서 곧 다가올 5~6월 비수기를 이용한 급매물 확보 전략이 유리하다. 특히 6월1일부터는 종합부동산세가 부과되기 때문에 5월말까지 서둘러 처분하려는 매물이 다소 늘어날 가능성이 있다. 이 경우 시세보다 5~10% 정도 저럼한 급매물도 등장하기 마련이다.

 

강서, 강북권도 5~6월 비수기를 노린 매입전략을 구사하거나 강남권의 매매동향과 거래량, 가격추이 등을 면밀히 지켜본 뒤 매수에 나서도 늦지 않을 것 같다. 올해 말까지는 주택가격이 급등하기는 힘들고 보합 또는 하향안정세를 나타낼 가능성이 높기 때문이다.

 

결론적으로 바닥을 찍은 강남권은 가급적 상반기 중에 매입하는 것이 좋다. 반면 강북권이나 수도권은 정책변화, 시장상황, 금리 추이 등을 지켜본 후 하반기 비수기인 11~12월에 내집마련에 나서는 것이 좋다.