2005년 올해 세법에는 많은 변화가 있다. 가장 큰 변화는 세율이다. 종합소득, 퇴직소득 그리고 산림소득에 대한 소득세율이 1%P씩 하락했다.

 

하지만 양도소득세의 세율은 조정을 하지 않았다. 여전히 작년과 동일한 세율을 유지하고 있고 1세대3주택에 대해서는 60%세율로 중과세가 실시된다. 정부는 아직 양도소득세의 세금부담을 줄여줄 의지가 없는 듯 하다.

부동산의 양도소득세는 기준시가에 의해서 세금을 계산한다. 투기지역과 고가주택 등에 대해서는 예외적으로 실거래가액으로 계산한다. 투기지역을 줄이고 있다고는 하지만 여전히 투기지역은 넓게 분포되어있다.

 

또한 개정되는 부동산중개업법이 시행된다면 하반기부터는 실거래가액으로 취득세와 등록세가 과세된다. 이런 분위기라면 조만간 양도소득세도 투기지역에 상관없이 모든 부동산에 대해서 실거래가액으로 세금을 계산할 가능성도 있다.

 

실거래가액으로 양도소득세를 계산하면 기준시가에 비교해서 세금부담은 늘어날 수 밖에 없다. 이렇게 실거래가액으로 세금을 내는 분위기에서 양도소득세가 비과세된다는 것은 작은 위안이 아닐 수 없다. 수 천만원 가까이 내야할 부동산을 비과세요건을 갖춘 후 매각한다면 양도소득세뿐만 아니라 주민세까지 한푼도 내지 않고 매각 금액 전체를 보전할 수 있다.

 

실제 있었던 일이다. 작년 어느 할아버지와 전화로 상담한 적이 있다. 할아버지는 송파쪽으로 이사하기 위해 강남에 있는 아파트를 5억9천만원에 매각하였다.

 

먼저 송파에 있는 아파트를 구입하고 곧바로 강남에 있는 아파트를 매각하였다. 강남에 있는 아파트는 15년 전에 1억5천만원에 구입하여 매각할 때까지 계속 거주한 아파트다. 할아버지의 이야기를 들어보니 비과세요건에 분명히 만족했다.

 

취득한 이후에 15년 동안 그 집에서 살았고 고가주택도 아니었기 때문에 비과세를 받는데 문제가 전혀 없었다. 비록 송파의 아파트를 먼저 취득하여 일시적으로 2주택이었지만 1년 이내에 강남의 아파트를 매각했으므로 비과세를 받을 수 있는 상황이다.

 

그런데 4개월이 지난 후 할아버지에게서 다시 전화가 왔다. 큰 일 났다는 것이다. 양도소득세가 1억원이 넘게 나왔다는 것이다. 그래서 할아버지의 상황을 다시 한번 확인했다. 강남 아파트를 팔 당시에 송파의 아파트 외에 또다른 주택은 없었는지. 그리고 배우자 소유로 되어있는 다른 주택은 없는지. 꼼꼼히 확인하니 할아버지가 생각하지 못했던 주택이 하나 있었다.

 

할아버지는 근린생활시설 건물을 소유하고 있었는데 맨 꼭대기 층이 관리대장상에 주택으로 되어있었던 것이다. 할아버지는 그 부분은 실질가치가 거의 없었고 관리인에게 무상으로 사용하도록 하고 있었기 때문에 주택이라고 생각해 본적이 없었던 것이다.

 

이유가 어찌 되었든 매각할 당시 그는 주택이 3주택이었다. 1세대3주택인 상황에서 아파트를 매각했으니 양도소득세가 나오는 것은 당연했다. 만약 할아버지께서 송파의 주택을 매각하기 전에 상가건물 위층의 주택을 상업용으로 용도변경만 했어도 1억원의 세금은 내지 않아도 되었을 것이다. 즉 송파의 주택을 구입하기 전에 2주택을 1주택으로 만들고 강남의 주택을 매각했다면 비과세를 받을 수 있었을 것이다.

 

주택의 비과세 요건을 판단할 때 가장 중요한 요건이 3년 보유요건이다. 여기에 서울과 과천 그리고 수도권 5개 신도시에서는 2년 거주요건이 추가로 필요하다. 유일한 주택 한 채를 양도하더라도 보유요건과 거주요건을 만족해야 비과세를 받을 수 있는 것이다. 하지만 3년 보유(2년 거주)를 하지 않더라도 비과세를 받을 수 있는 경우가 간혹 있다.

 

정부에게 수용되는 주택의 경우에는 보유요건과 거주요건을 따지지 않는다. 투기목적이 아닌 상황에서 불가피하게 보유요건과 거주요건을 채울 수 없는 경우는 비과세가 가능하다. 이러한 불가피한 상황에서 보유기간의 제한 없이 비과세받을 수 있는 경우는 수용 외에도 몇 가지 더 있다.

 

해외로 이민을 가는 경우, 이민은 아니지만 해외근무 목적으로 가족전원이 출국하는 경우, 건설임대주택을 취득하여 5년 이상 거주한 후 매각하는 경우, 공익사업을 위해서 협의매수 또는 수용되는 경우, 재건축(개발) 기간 중 거주 목적으로 구입한 주택의 양도 (단 1년 이상 거주는 해야한다), 취학 근무상의 형편 등의 사유로 양도하는 경우(단 1년 이상 거주는 해야한다) 등이다