취득세·수선비 등 인정…해당항목 증빙서류 챙겨야

양도소득세를 실거래가 기준으로 신고하는 경우 반드시 챙겨봐야 할 것이 필요경비다. 양도세 계산 때 양도가액에서 취득가액 뿐 아니라 필요경비를 공제한 금액을 양도차익으로 간주하는데, 기준시가가 적용되는 경우 일괄적으로 취득 당시 기준시가의 3%가 필요경비로 공제되지만 실거래가 신고 때는 실제 들어간 경비에 대한 증빙서류를 제출해야 하기 때문이다. 따라서 필요경비로 인정받아 공제받는 금액이 많을수록 납부할 세금은 줄어든다.

현재 소득세법은 △양도가액이 6억원이 넘는 주택 △미등기 부동산 △취득후 1년이 넘지 않은 부동산 △투기지역 안 주택 등을 팔 경우에는 양도소득세를 실거래가 기준으로 신고해야 하며, 1가구 3주택 이상 보유자가 주택을 팔 경우에도 실거래가가 적용된다. 또 주택을 급매로 처분하는 등의 사유로 양도세를 기준시가 기준으로 계산했을 때보다 실거래가 기준으로 계산했을 때가 더 적게 나오는 경우 매도자가 실거래가를 입증해 신고하면 세무서는 이를 받아들인다.

필요경비로 공제받을 수 있는 비용은 크게 부동산을 취득·양도하는데 들어가는 비용과 부동산을 수선하는데 들어가는 비용으로 나눌 수 있다.

부동산 취득 때 내는 세금인 취득세, 등록세, 교육세, 농어촌특별세, 인지세 등은 전액 필요경비로 인정된다. 주택을 구입할 때 사야하는 국민주택채권의 경우 은행에서 할인하는 경우에 한해 할인료가 비용처리된다. 예컨대 100만원 짜리 채권을 90만원에 판 경우 10만원이 필요경비로 인정된다.

중개사를 통해 부동산을 사거나 판 경우 지불한 중개수수료도 필요경비다. 또 등기에 소요된 법무사 수수료도 공제대상에 포함된다.

수선비도 공제 대상이다. 다만 수선비가 필요경비로 인정되려면 ‘양도자산의 용도 변경이나 개량 또는 이용편의를 위해서 지출한 비용’으로서 ‘이로 인해 해당 부동산을 사용할 수 있는 기간이 늘어나거나 자산의 가치가 현실적으로 상승해야 한다’는 두 조건을 충족해야한다. 이와 관련해서는 구체적으로 어떤 항목들이 비용에 해당된다고 법에서 명시하지 않고 있기 때문에 일선 세무서의 판단에 따라 비용인정 여부가 달라진다.

먼저 비용으로 인정되는 수선비로는 발코니 섀시 설치비용, 난방시설 교체 비용, 건물의 가치를 상승시킬 수 있는 인테리어 비용 등이 있다. 비용으로 인정받을 수 없는 사례로는 벽지나 장판 교체비용, 싱크대나 주방기구 교체 비용, 외벽 도색 비용, 문짝이나 조명 교체 비용, 보일러 수리 비용 등이 있다. 이들 비용은 모두 정상적인 수선 또는 경미한 개량으로 부동산의 가치를 상승시킨다기 보다는 주택의 정상 상태를 유지하기 위한 유지비라고 할 수 있기 때문에 공제대상 경비에 포함되지 않는다. 같은 이유로 옥상방수 공사비, 하수도관 교체비, 오수정화조설비 교체비 등도 비용으로 인정되지 않는다.

수선비를 공제받기 위해서는 지출사실을 입증할 수 있는 증빙서류를 제출해야 하는데 증빙서류는 꼭 세금계산서일 필요는 없으며, 공사한 사업자의 사업자등록번호나 성명 등 인적 사항과 공사 금액, 공사 일자 등이 명시돼 있으면 된다.