양도소득세가 실거래가 기준으로 부과되는 경우필요경비로 공제받을 수 있는 항목을 꼼꼼히 챙겨야 효과적으로 세금을 줄일 수 있다.

양도소득세 계산시 양도가액에서 취득가액 뿐 아니라 필요경비를 공제한 금액을 양도차익으로 간주하는데 기준시가가 적용되는 경우 일괄적으로 취득당시 기준시가의 3%가 필요경비로 공제되지만 실거래가 신고시에는 실제 들어간 경비에 대한 증빙서류를 제출해야 하기 때문.

현재 △양도가액이 6억원이 넘는 주택 △미등기 부동산 △취득후 1년이 넘지 않은 부동산 △투기지역내 주택 등을 팔 경우에는 양도소득세를 실거래가 기준으로 신고해야 하며 1가구 3주택이상 보유자가 주택을 팔 경우에도 실거래가가 적용된다.

그러면 코리아베스트 주용철 세무사의 도움을 받아 양도소득세 신고시 필요경비로 인정받을 수 있는 항목에 대해 자세히 알아보자.

공제받을 수 있는 비용은 크게 부동산을 취득.양도하는데 들어가는 비용과 부동산을 수선하는데 들어가는 비용으로 나눌 수 있다.

◆취득.양도시 비용 = 우선 공인중개사를 통해 부동산을 사거나 팔았다면 공인중개사 수수료가 필요경비로 인정되며 법무사를 통해서 등기를 의뢰했다면 법무사 수수료도 공제대상에 포함된다.

아울러 취득시 관련 세금인 취득세, 등록세, 교육세, 농어촌특별세, 인지세 등도 필요 경비로 인정되고 주택을 구입할 때 사야하는 국민주택채권을 은행에서 할인하는 경우 할인료 역시 비용처리된다.

◆수선비용 = 공제 대상이 되는 수선비는 '양도자산의 용도변경이나 개량 또는 이용편의를 위해서 지출한 비용'으로서 '이로 인해 해당 부동산을 사용할 수 있는 기간이 늘어나거나 자산의 가치가 현실적으로 상승해야 한다'는 두 조건을 충족해야 한다.

이와 관련해 구체적으로 어떤 항목들이 비용에 해당된다고 법에서 명시하지 않고 있기 때문에 과세관청의 판단에 따라 비용인정 여부가 달라질 수 있다.

먼저 비용으로 인정되는 수선비로는 발코니 섀시 설치비용, 난방시설 교체비용, 건물의 가치를 상승시킬 수 있는 인테리어 비용 등이 있다. 즉 그 비용이 당해 부동산의 가치를 증가시키느냐가 관건이다.

비용으로 인정받을 수 없는 사례로는 벽지나 장판 교체비용, 싱크대나 주방기구 교체비용, 외벽 도색 비용, 문짝이나 조명 교체 비용, 보일러 수리 비용 등이 있다.

이들 비용은 모두 정상적인 수선 또는 경미한 개량으로 부동산의 가치를 상승시킨다기 보다는 주택의 정상 상태를 유지하기 위한 유지비라고 할 수 있기 때문에 공제대상 경비에 포함되지 않는다.

같은 이유로 옥상방수 공사비, 하수도관 교체비, 오수정화조설비 교체비 등도 비용으로 인정되지 않는다.

수선비를 공제받기 위해서는 지출사실을 입증할 수 있는 증빙서류를 제출해야 하는데 증빙서류는 꼭 세금계산서일 필요는 없으며 공사한 사업자의 사업자등록번호나 성명 등 인적사항과 공사금액, 공사일자 등이 명시돼 있으면 된다.