아파트 포함 총 1308만호 … “부동산거래 투명화 기틀 마련”

전국의 모든 주택에 대해 제값을 메기는 사상 초유의 작업이 진행되고 있다.

올해부터 주택가격공시제도가 도입됨에 따라 지난 1월14일 전국 단독주택 중 13만5000호의 표준주택 가격을 산정해 공시한 데 이어, 나머지 단독주택 436만5000호와 중소형연립과 다세대주택 226만호 등 총 662만5000호에 대한 제값 매기기 작업이 진행돼 4월30일 공시될 예정이다.

◆지자체, 주택특성조사표 작성

전국의 주택 총수는 1308호(단독주택 450만호, 아파트 및 대형연립주택 632만호, 중소형연립주택 및 다세대주택 226만호)이다. 이중 아파트와 50평 이상의 대형연립주택 632만호는 그동안 매년 국세청에서 기준시가를 고시해 국민들이 제값을 쉽게 알 수 있었다. 하지만 단독주택과 중소형연립·다세대 주택은 토지와 건물이 나뉜 채 토지만 공시지가가 있어 제값을 알기가 어려웠다. 이에 주택가격공시제도를 통해 미고시 주택들도 제값을 알 수 있도록 하겠다는 것이다.

우선 단독주택과 50평 미만의 중소형연립주택·다세대주택은 각각 다른 방식으로 제값 매기기가 추진된다.

먼저 단독주택은 1월14일 건교부가 밝힌 표준주택가격을 참조해 시군구별 구조별 용도지역별로 다양한 비준표를 작성해 전국 234개 기초자치단체로 내려 보내면, 해당 자치단체에서는 직접 방문·확인작업을 통해 작성한 주택특성 조사표와 비준표를 비교해 개별 주택의 가격을 산정하게 된다.

◆전문연구기관에서 ‘비준표’ 작성

비준표란 대량평가를 위한 하나의 잣대를 말한다. 작업을 총괄하고 있는 건교부 주택시가평가팀의 한 관계자는 “비준표란 여러 가지 평가항목을 정해 표준주택과 평가 대상주택의 우열관계의 배율을 표로 만든 것”이라며 “전문연구기관에서 표준주택가격을 가지고 배율을 도출하는 작업을 하고 있다”고 밝혔다. 비준표는 2월말까지 작성해 3월2일 지자체에 공급한다는 계획이다.

한편 지자체에서는 비준표가 작성되기 전에, 지형은 어떻고 도로와 거리는 어떻고 하는 등 토지와 건물의 특성을 세분화 해놓은 주택특성 조사표에 따라 해당 주택의 특성을 조사하는 작업을 진행하고 있다.

서울 강남구청 세무과의 한 관계자는 “2월말까지 주택특성 조사를 마무리할 예정”이라며 “많은 어려움이 있지만 하늘이 두 쪽 나도 4월30일 공시일정을 맞출 것”이라고 말했다.

◆“3년간 아파트 평가한 노하우 있어”=한편 중소형연립주택 및 다세대주택 등 공동주택 226만호에 대한 가격 산정작업은 한국감정원에서 진행하고 있다.

한국감정원 전국 39개 지점에서 550여명의 감정평가사가 기본 평가 자료를 갖고 해당 주택을 직접 방문해 조사를 벌이는 방식으로 가격 산정을 하고 있다.

한국감정원의 한 관계자는 “이미 전국 지점에서 1월 초부터 기초 가격조사를 실시하고 있고, 어떤 곳은 현장조사를 나간 곳도 있다”며 “애초 가격산정을 3월15일까지 끝내려 했으나 2월말까지 이를 앞당기려고 노력 중이다”라고 밝혔다.

그는 “일부 우려의 시각도 있지만 지난 3년간 복잡한 아파트 기준시가를 조사한 경험이 축적돼 있어 충분히 할 수 있다”며 “연립이나 다세대주택 대부분이 시가지에 밀집해 있어 일정을 앞당기는 것도 가능하다”고 말했다.

◆건축물대장과 다른 집 많아

하지만 작업을 진행하는 과정에서 여러 가지 어려움이 있다는 게 관계자들의 공통된 지적이다.

우선 우리나라 건축물대장이 전산화되어 있지 않아 이를 하나의 전산망으로 데이터베이스화하는 작업이 쉽지 않다.

또 건축물대장의 주택과 실제 주택이 다른 경우가 많아, 조사대상 목록을 만드는 작업부터 어려움이 있다. 예를 들어 건축물대장에는 다세대주택으로 돼 있지만 막상 현장 조사를 나가보면 다가구주택인 경우 등이 상당수 있다는 게 한 관계자의 지적이다.

하지만 앞의 건교부 관계자는 “처음 새로운 관례를 세운다는 예상치 못한 여러 어려움이 있다”면서도 “하지만 부동산거래의 투명화를 위해서는 반드시 넘어야 할 산”이라고 의지를 밝혔다.